2015贵州峰会演讲实录 城市商务中心发展趋势探讨

　　尊敬的刘副市长、尊敬的中天城投的张总、余总，尊敬的各位领导、各位朋友大家下午好，很荣幸有这个机会给大家作汇报。我们都知道，每个城市的发展有它的特定的背景和脉络的延伸，今天如果回过头来看贵阳，会发现什么呢？的确如我们刚才几位讲到的，面临着很多机会。刚刚过去的这些年，我们如果从城市发展角度和房地产演变角度来看，已经有几条脉络非常清晰地展现在我们面前。

　　我们都知道城市的发展和地产建设息息相关，最近我们发现，有几个大事件已经间接或直接地影响到贵阳的发展。

　　第一个大事情，公司债的事情，我们最近初步统计，大概已经发了接近两三千亿了，年内要发到4500亿左右。最近几个企业家都跟我说，我马上要发了。公司债涉及到大规模的资金，这个资金未来也将极大地影响整个房地产发展，也会极大影响我们整个城市房地产对住宅和商业不同的结构，影响到我们很多房企在商业、经营这个逻辑里面的调整。

中国房地产学会副会长、亿翰智库上市房企研究中心主任陈啸天

　　第二个事情，人民币贬值问题。这个问题在极大层面上将影响境外资金对境内资产投资物业这样一个逻辑的问题。当然，大的格局还是很稳定的。

　　像这些事情，我们看上去好像跟我们今天讨论的城市的商务中心、商务业无关，实际上影响都非常大。因为房地产已经有几个基本的趋势已经非常清晰地出现了。

　　第一点称之为战略性的逻辑，极大影响企业发展的构成。今天我们看行业，看整个发展你会发现，战略上的逻辑，对周期的理解，对企业运营的控制这两种的结合都是非常重要的。第二个我们更宏观一点，房地产经营、运营会进入一个利润在主业之外这么一个阶段。是什么概念呢，就是你发现你的经营、开发、投资、营销已经变成一个体力活了，而往往一旦碰到类似于像公司债，有其他方面金融的操作，比我辛辛苦苦赚的利润越来越高了。这个我称之为叫宏观层面。因为我们大家知道，有稳定的问题，我们房地产行业只是整个经济的构成部分，也就促进了我们整个房地产经营的利润节奏在发生重大的变化。我们提出的概念是房地产经营往两个多样化，前面往资源端，后面往战略这个方面。所以我们现在如果回头看，从企业的角度，从行业的角度来看，有这个趋势。

　　第二点，从城市的角度，看城市的衍变。贵阳非常典型的特点是什么？这个城市的发展周期，房地产的发展周期是滞后于同类的，贵阳是靠沿海一带这样一个二线城市化的周期。今天贵阳的需求结构绝对是刚需的，在演变过程中对商业的需求以及其他的需求的内涵有新的要求。

　　因为今天给我的命题叫做城市商务中心的升级与发展，我想后面有很多的专家会具体从案例的角度来谈，我更多是宏观的角度来探讨。因为城市商务中心我们都知道，目前国内比较多，国际商业比较多。从宏观的角度来看，我们大家可以知道有世界级的，也有区域级的，全球区域级的，也有国家级，同样也有地区级。在这个里面你会发现，比如说世界级的伦敦、纽约这些地方，全球区域级上海、北京。国家级的深圳、广州，地区级的长沙、大连为代表的，我们都称为地区级。

　　在不同的里面会看到，世界级的比如曼哈顿它被称为世界的中心，这是它这个构成。第二个比如全球区域级，比如上海陆家嘴，那是当之无愧的全球区域级的金融中心，北京的金融街也算一个。我们在上海的陆家嘴可以看到，它的资源非常庞大，大量配套服务的聚集，陆家嘴在不断扩容。它世界的影响力也非常明显。

　　第三个我们称之为国家级的商务中心，比如福田中心，深圳的，现在发展非常好。尤其是李克强总理提的大众创业、万众创新，深圳更是走在前沿，办得非常不错。

　　第四是区域级的比如长沙芙蓉中央商务区，这都是做得非常有特色，金融商业为主，同时商贸等等一系列的发展，你会发现它也成为一个区域性的商贸中心，做得也是非常好。这是城市商务中心对城市产生的不同级别的影响力，但是无一例外的大家都会发现，金融成为一个不可回避的中心。因为金融是终端，它也是所有行业、所有产业血液的构建者，所以不管哪一个商务中心它的金融都会成为很核心的一点。

　　今天，很多人提到商务，第一反应是只有金融才可以做起来。其实不是，城市商务中心大量的要素在结合。这个结合里面，按照现在的划分，大概至少有五大类已经结合的非常紧。很多的城市、很多的区域都已经构建属于自己独特的CBD这样一个模型。这个模型也是各个地区、各个城市，要打造自己独特CBD模型的时候在进行深挖的基础。

　　比如说金融型，互联网金融，大数据金融，生态的金融、智能的金融一系列。金融街就做得非常好，有没有可能整个金融街未来的布局，成为一个国家级的金融中心，能够往区域性的金融中心去延伸，这个可以辐射的面是特别大的。从另外一个角度来说，金融中心里面内涵就更多了，比如我们接触的P2P，比如10月份在贵阳要召开的全球众筹这样一系列的延伸。产品的延伸空间非常大，尤其是在美国，它的产品非常丰富。在中国目前的确从基础的技术到政策支持角度，我们还是在起步，很多具有挖掘的空间，所以CBD总量更好的融合、更好的契合这是一个比较好的命题的方向。

　　第二个，互联网角度，大家很容易理解，也很容易接受的。目前很多城市都在构建，包括很多地方，领导交流的时候都会探讨，有没有可能把产业、CBD、互联网结合起来，前面是企业，中间是客户，后面是以互联为基础的模型，这种模型也陆陆续续已经有了。

　　第三从大数据，贵阳在这块具有优势，前一阵国家领导人也到我们贵阳的大数据中心进行考察。

　　第四块智能化。比如说智能管网，它可以和整个区域紧密地衔接起来。智能管网衔接的空间特别大，更多的是我们智能家居、智能安保等等一系列正在构建。

　　第五个就是生态。这一点和我们贵阳也是紧密结合在一块。习大大也讲过，贵阳的空气可以装成罐头了，非常好。所以它作为产业是非常庞大。

　　我们整个国家、整个社会的技术以及环境的变化导致我们的底层发生重大的调整，这个底层是我们的互联网、金融、大数据，我们的生态等等，底层的变化跟我们现在实体的CBD的打造与结合，它的空间是非常庞大的。

　　第三个纬度，我们简单谈一谈对贵阳城市商务中心未来的发展的理解。贵阳这几年GDP增长非常快，发展速度非常迅猛。目前我们在全世界非常有名的无人机的公司做得非常棒。我们也有很好的大数据的产业的集成等等，还有双创推动力。

　　从贵阳角度来看，它有很大的转变机遇，我们理解城市和理解产业是一个逻辑。给大家简单讲个小故事，2000年到2005年之间，上海和杭州房地产一路往上走的时候，南京市场是很温和的在走，它是以国有企业为主，它的购买力比上海是比较温和一点的。到2000年到2005年之间，上海的房价，市场需求在不但往上突破的时候，南京市场很温和，有个投资人说南京市场不行，没有机会。但后来南京的房价一夜之间30%的成长，一下到了高位。不是城市不行，而是城市的产业需求、购买力有爆发的时间节点，是滞后的，我们称之为产业的发展周期的滞后性。为什么合肥是2008年才起来，中国所有城市房地产市场全都趴下的时候，合肥2008年一路往上涨。为什么大家现在都愿意去合肥发展，因为合肥的产业滞后，它有空间。为什么郑州是2009年才起的，为什么大家也愿意去，它也是滞后的。贵阳现在也正处于一个上升的通道。我们属于后发的，周期上面后发，周期的后发对于贵阳来讲是个非常好的机会，因为贵阳有资源的优势，有品牌积累的优势。这是一个成长期。

　　第二个，企业的速度非常迅猛。第三个产业本身的升级，我们由外往内的产业的转移，我们本地很多产业做的升级的问题。第四个叫产业结合的问题。

　　所以从贵阳本身来讲，我们看到贵阳有生态文明城市等等一些标签，未来贵阳它的CBD，它的商务的发展，从省级的金融服务延伸到区域级，因为我们都知道这些年在华东，我们有长三角的陆家嘴，在北方有金融中心，在深圳那边有前海，在西部我们看到的有成都、重庆，贵阳也会有它的一席之地。在这一块中天城投这样的企业，我们应该有望能构成一个区域级的CBD中心。

　　同样从这么多城市发展历程来看，从传统型的创新服务型的转变，这个创新服务里面，也可以涉及到从单一、松散产业模式向集群性服务模式转变，从传统型向创新型升级，实现结构错位对接。这些年，中国城市比如深圳，这么一个创新的城市形象，有积累，厚积薄发，包括上海，现在也陆陆续续有很多创新的模型在陆续出台。北京也是，对贵阳来说，以金融服务把各个产业很好的整合，本身就是个升级。传统的先进型的产业创新型的升级，通过嫁接互联网，嫁接信息技术等等，未来是这个趋势。进入一个集群式的它也会是一个新的趋势。而我们的旅游，CBD的结构化的对接，它有实现我们区域化的升级。比如说长三角上海处于一个龙头，举一个简单例子，上海的周边城市、杭州、南京，它相互之间都是产业与产业之间错位的对接，不是说你要做这个我也要做这个，它抗风险的能力非常强，人员的层次都上来。传统的制造业，比如服装、生产型的皮鞋制造。第二个产业是什么产业呢？医药类的，首先跟上海医药园对接的。第三个产业是汽车的零配件，里面对接上海的汽车城，对接杭州的汽车城。它可能自己还有一个创新的产业要培育。这个是非常典型的产业之间的错位对接。从一个区域来讲，CBD的发展也会有这个趋势，这也会构成金融中心升级的问题。

　　所以从贵阳今天我们的城市结构，我们城市发展所处的阶段，我们的基础以及我们的大数据，我们城市生态环境这样一个良好的基础，我们特别看好，因为我们面临一个后续发展的相对优势，它已经凸显出来了。对于这个城市未来构建它的CBD，它的特色，它的亮点以及它的产业之间，利用大数据、利用互联网，利用生态做一个整合，我认为它是非常强大。所以在此也是预祝我们的中天城投能够抓住这一波。因为城市区域这样一个发展相对的后发性所带来的机会，比如我们合肥因为起步慢它有后发的增长。城市的发展爆炸性的增长，都有大量的案例。所以预祝中天城投能够抓住这个机会，抓住后发的优势，能够很好的利用起来。

　　预祝我们贵阳CBD跟整个底层的信息技术、互联网这样一个新的契机能够发展越来越好，越来越强，谢谢大家。