越秀地产爽约股权回购 武汉精武路项目92%股权尚未认购

　　如期回购佛山、广州及杭州四个合作项目后，越秀地产与基金联合拿地的模式开始出现不一样的走势。

　　9月23日晚间，越秀地产公告称，截至2015年9月20日，公司尚未行使对武汉精武路项目92%股权的认购期权，合营伙伴广州越秀仁达四号实业投资合伙企业（有限合伙）已同意将该期限延长至2016年12月31日。

　　在越秀地产与基金合营模式中，武汉精武路项目是打破预设结果的首个项目，此时距离越秀地产重金夺得武汉精武路项目正好两年。

　　越秀地产的杠杆

　　2013年9月12日，越秀地产击败复地、世茂及金融街等对手，以90.1亿元总价竞得武汉精武路项目，成为当时武汉单价及总价地王。

　　越秀地产随后于9月13日宣布，与广州越秀仁达四号订立协议，双方将按照8%与92%的股权占比合资成立项目公司以开发精武路项目，并以相同股权比例支付地价。

　　彼时越秀地产表示，对精武路地块的地价出资总额“无论如何将不超过人民币7.208亿元，即地块地价的8%”。

　　同时，广州越秀仁达四号向越秀地产授予认购期权，以供越秀地产收购由其所持项目公司的全部92%股权，认购期限截至2015年9月22日。

　　换言之，越秀地产彼时仅以不超过8%的地价撬动了武汉精武路地王，并利用92%股权引入了时长两年的过桥资金。

　　因越秀地产及广州越秀仁达四号控股股东均为广州越秀集团，此种合作拿地方式也被外界认为是越秀地产借力集团的独特杠杆模式。

　　使用同一种模式，越秀地产在2013年及2014年在佛山、杭州、武汉、广州等地拿下5个项目。自2014年12月起，越秀地产先后按照协议向合营基金“赎回”佛山、广州及杭州共四个项目的股权。然而，这一模式的续演却在武汉精武路项目出现了“硬币的另一面”。

　　截至2015年9月20日，越秀地产尚未行使对武汉精武路项目92%股权的认购期权，如果未能顺利寻得广州越秀仁达四号的延期同意，回购权即将在2015年9月22日失效。

　　精武地王的考验

　　越秀地产的解释是，由于精武路地块只有一小部份获开发或预售，董事会认为地块的开发仍处于初步阶段，因此截至2015年9月22日尚未行使认购期权。越秀地产认为，延长认购期权的行使期，将给予公司更多时间在决定是否须行使认购期权前评估地块开发的进度。

　　在武汉精武路项目庞大的开发体量面前，越秀地产似乎需要更多时间来重估进度。这个建面达89万平方米的综合体，开发周期与难度或许超过越秀地产的原有预期。

　　精武路地块位于武汉市江汉区，解放大道、新华路、精武四路、精武东路、江汉北路和精武一路围合的区域，可建筑总面积为89.04万平方米。

　　2014年5月，精武路地块开工，并以案名“越秀·国际金融汇”对外亮相，规划建设内容包括300米的5A写字楼、高端住宅、独栋商业体、七星级酒店。

　　2015年7月，越秀国际金融汇一期住宅启动认筹，推出100-130平方米三房及155平方米四房产品。据项目方披露，8月2日首次开盘获300组认购，8月项目累计收金6.6亿元。

　　湖北合富辉煌市场总监殷一戌对观点地产新媒体表示，越秀·国际金融汇所在的区域为武汉市中心，周边并没有太多新增供应，该项目的住宅产品一定程度上填补了区域需求，“开盘时24000元/平方米的价格在那个位置还是比较容易被接受的，整体销售情况比较良好”。

　　不过，殷一戌也表示，越秀·国际金融汇首期入市的住宅产品开发面积相对整个项目规模占比依然很小，更大体量的300米超高层写字楼及商业产品将是越秀地产未来重点规划的内容，预计整个项目大概需要6-7年的开发周期。

　　越秀地产是否能够在2016年12月底顺利回购精武路项目还不得而知，但应该庆幸的是，基于关联关系，广州越秀仁达四号并不要求越秀地产为认购期权行使期的延长支付额外费用，合作协议条款亦维持不变，行使价格依然按照后者出资总额及不超过12%的年回报率支付。