凯德：相信有愿景的资产管理力量

中国购物中心经历三十余年，增量市场转向增量、存量并举，商业存量面积高达4.82亿平方米，预计2025年数量将达7500+，体量约6.4亿平方米，商业体之间博弈空前激烈。

当中国商业地产势不可挡地进入存量时代，又叠加后疫情时代的不确定性风险，商业地产和消费市场整体承压。面对日益激烈的商业压力，实体商业如何在不确定的市场环境中依然稳步向前，穿越行业低谷期，迎接未来挑战？

凯德给出的解决之道，指向“有愿景的资产管理计划”。一如凯德投资（中国）商业管理首席执行官杨钦富所言：“在后疫情时代，商业市场由增量转向存量的双重背景下，商业体发展需要更长远、更精细的资产管理计划。”

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谋定而后动

重新审视“愿景”的力量

资产管理，在凯德体系里一直扮演着很重要的角色，其以金融资管模式操盘，以资产回报为驱动，构建起涵盖地产全价值链的基本盘，依托专业运营能力和“地产+基金”模式形成强大的竞争优势。

每年的6-8月，是凯德旗下商业项目的预算季，所有项目都会在这个时间段制定第2年，包括未来2-3年的资产管理计划，明确发展目标、关键举措和实施路径。在今年的凯德预算季中，赢商网觉察到了些许变化，凯德各项目都在围绕未来3-5年的发展愿景，做资产管理计划。

凯德投资（中国）商业管理华南及华西区/华中区董事总经理卢志昇告诉我们：“面对市场环境的变化，项目必须谋定而后动，以愿景作为资管计划背后的底层逻辑是，从愿景逐步分解到使命，从使命再到计划，项目的每一步行动，都能够反向追溯到项目的使命和愿景，这样项目的每一步行动必定是经过深思熟虑的，也是‘为什么’这么做的市场化逻辑所在”。

正如卢总所言，2020年疫情之后，商业地产遭受到前所未有的冲击，加上社会各方面政策的多重影响，商业发展环境较疫情前已经有了巨大的变化，这也促使凯德开始思考，如何通过更具市场化的管理之道，为项目的长远发展提供支持？

其实，愿景在凯德的资产管理和运营中，一直都扮演着重要的角色，发挥着长效作用力。随着近两年市场环境的变化，凯德也顺应时势，提出进阶版愿景管理，特别是围绕愿景而展开的资产管理计划，更加符合当下市场的发展需求，指引项目应对未来挑战。

项目为什么需要愿景？我们也从凯德内部的多次分享中找到一丝线索：没有愿景，项目遇到挫折，容易迷茫；项目也需要通过愿景，与团队、租户、消费者、管理层和投资者沟通，增强信心，共同应对市场变化。

种种客观环境的使然，与凯德“主动求变”的意识相结合，让凯德旗下商业项目开始重新审视愿景的力量。

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做有“愿景”的资产计划

赋能商业运营管理

制定愿景仅仅是第一步，将愿景拆解成使命，并制定相应计划，团队严格按照计划实施执行，这一整套围绕愿景形成的方法论已成为凯德在资产管理中的重要手段。

早在2020年，凯德华西区的商业项目已经开始围绕愿景开展资产管理计划，并推进计划落地执行，为项目的运营管理提供了良好范本。凯德投资（中国）商业管理华南及华西区区域总经理邱海燕表示：“做有愿景的资产管理，能有效带动项目业态焕新、空间创新，提升与合作伙伴的共进关系。这些好的经验和做法正推广到华南及更多区域，赋能项目的运营管理。”

// 新与旧的邂逅，助力城市商业焕新

成都来福士广场（开业时间:2012-09-23、已签约224个品牌）作为凯德旗舰综合体项目，建于四川省博物馆旧址之上，且位于成都最早的富人区和领事馆片区，新和旧的联系，让本土的“成都”元素与国际化的“世界”元素在此碰撞融合。结合这些特性，2020年项目重新树立了“世界遇见成都”的发展愿景，旨在打造一个融合“商务社交、潮流时尚、安逸乐享”气质、兼具国际化品质和成都范儿的多元空间。

成都来福士广场：世界遇见成都

但是愿景刚一确定，项目就遇到了挑战：2021年初，成都来福士广场面临18号线地铁施工打围，长达3年的施工周期，路面主入口被围，车流人流被迫绕行的残酷现实。

成都来福士广场总经理李璇表示：“重重压力之下，也正是因为有了愿景，我们没有迷茫，而是敞开胸怀去接受短期困境，并制定了详尽的3年期和5年期资管计划，清晰使命和目标后，果断迈出实现愿景的第一步。”

首先调整餐饮和体验式业态，把项目独有的错层式水景平台，打造成为世界元素和成都文化融合的城市公园。商场用了整整一年的时间，先后引进全城最美日落餐厅Foooo、去茶山全国首家微度假风体验店、拾谷成都唯一黑金旗舰店、La Cibovino飨饮意式红酒西餐厅、宽来火锅旗舰店、Hygge Land城市营地等，逐步形成公园水景社交平台。

这一调整对商场来说至关重要，调整之后该区域的销售坪效提升了150%，稳定了租户信心，也为项目注入新鲜活力。越来越来多的顾客愿意绕道来到这里，感受独有的小惬意。项目也根据不同的季节和活动节点，布置出不同感觉的平台空间，创造更多让人驻留的小惊喜。

留住了消费者，再满足其多元化的需求创新求变，也就水到渠成。为了打破商业同质化，成都来福士广场开始引入首进成都的品牌和设计师品牌，包括潮流买手店Gofun西南首店、精致女装DIASKETCH全国首店、Smart成都首店，泰式SPA见山谷全国首店等，更突破性将超市主力店更换为盒马鲜生。

过去2年，商场还收养了流浪狗“来福娃”，通过倡导保护动物，打造“宠物友好商场”，践行爱无国界的理念；相继开展“来瘾山水·咖啡生活节”、“肯道尔国际山地电影节”等活动，传递成都慢生活哲学与国际化生活气质……倡导与世界同步的生活方式、同步成都当下流行的玩法，“世界遇见成都”的愿景在这里逐步实现。

围绕愿景开展运营的2年时间里，成都来福士广场的商场出租率持续保持95%以上，品牌调整累计逾百家，包括西南首店、成都首店、区域首店逾40家，相继摘获首店经济大会招商引资特别贡献奖、2021年CCFA金百合招商调改最佳实践案例，用愿景的力量为项目未来发展带来更多可能。

// 探路新赛道，指引商务空间创新

近两年，凯德开始将投资重心转向新经济，包括产业园区、物流和数据中心，更好地把握市场需求和新增长点。面对产业园这个新赛道，愿景也同样在发挥着战略指引作用。

截止目前，凯德在中国共拥有和管理14个产业园区及工业或物流地产项目。其中，位于西安的两个产业园项目：腾飞创新中心和腾飞科汇城，愿景不仅成为园区运营管理方的航向所在，更成为租户共同追求的目标。

西安腾飞创新中心：伴随中国芯一起发展

腾飞创新中心聚集了以紫光国芯、澜起、兆芯等为代表的众多具有自主产权的芯片设计企业，是西安集成电路设计产业的一个地标，这里聚集了众多的高级人才和优质企业，形成了良好的产业环境。园区根据自身情况，确立了高契合度的愿景：伴随中国芯一起发展。

在此愿景下，除了开展日常物业服务、营造产业聚集氛围之外，腾飞创新中心还通过举办无人机大赛等丰富活动，进一步提升企业和员工的幸福感。园区企业西安紫光国芯相关负责人表示：“园区管理方能够适应并满足国际一流企业的各种要求，十分重视租户所遇问题与诉求，并共同寻求解决方案，让我们感到很放心，也为我们吸引人才、留住人才提供了良好工作环境和氛围。”

西安腾飞科汇城：有生活feel的研发工作场所

在腾飞科汇城，项目以“有生活feel的研发工作场所”为愿景，融入共享办公、美食广场、多功能会议厅等丰富配套，让员工在此工作更舒心。项目在园内孵化了一家新加坡教学模式的幼儿托管教育机构——Supertods，解决了园区员工幼儿托管的问题。西安产业园总经理李钧胜告诉我们：“此举为园区内的年轻员工解决了生活痛点，化解了后顾之忧，让他们能安心在此工作，这样的运营管理思路，就是源于项目愿景的指引。”

// 承载愿景的希望，面对挑战继续前行

愿景承载着帮助凯德看清未来的责任，以及对未来的美好希望。从品牌调整、空间改造再到租户关系维护，每一步都是凯德对自身愿景的清晰认知。今年，凯德各项目均推出了新的愿景，承载着愿景的希望，继续前行。

广州的凯德·乐峰广场基于项目的条件和辐射客群特征，提出了新愿景：“高光生活，城市焦点”。自2017年，凯德收购该项目后，至今焕新升级了超过90%的品牌，举办了超过20场具有城市级影响力的活动，通过项目的努力，不断刷新乐峰广场的新高度。项目新愿景将以新生活方式为切入点，持续带来能引发城市关注的品牌、活动，进一步提升购物消费体验，并将在今年完成停车场改造、品牌提升，利用B2层的局部区域焕新，引入更多市场上潮流标杆品牌，将项目打造成为市场上的商业标杆与焦点。

广州凯德·乐峰广场：高光生活，城市焦点

深圳来福士提出的新愿景：“让深圳拥抱慢生活”，也受到了商场租户的极大认同。Jumplify深圳区域主理人罗慧雯表示：“深圳的年轻人很多，商场的愿景和“来野趣活”的推广主题非常贴近现在年轻人的真实想法，他们在这里可能做完指甲，然后就来到Jumplify运动，运动完后再去娱乐休闲，我们的很多会员都是这样的生活方式，他们很喜欢深圳来福士。”

深圳来福士：让深圳拥抱慢生活

武汉综合体项目凯德·西城，开业5年来已在儿童运动、教育业态形成良好口碑，旗下原创IP凯西兔深入人心，项目“西引力，自成圈”的新愿景由此而来。围绕新愿景，凯德·西城将进一步深化“亲子圈”、“运动圈”、“白领圈”，探索“宠物圈”，共造一个更具“西引力”的商业综合体。

武汉凯德·西城：西引力，自成圈

伴随各项目愿景的更新，凯德制定了更精细化、更具体的资产计划，提出了针对性的进行资产改造或提升方案。未来2-3年，凯德各项目将循着愿景以商业项目的常变常新，赋能城市商业生态的多元化演进，收获更加多样化的消费选择与美好生活体验。

不断修炼内力

时刻保持敏锐触觉

都说人心齐，泰山移。在共启愿景和实现愿景的道路上，离不开团队的通力协作。在卢志昇看来，共启愿景不仅能帮项目做出“更好的项目”的资产管理计划，更能增强团队的凝聚力和协作能力，是一场实打实的团队建设。

比如成都来福士广场的愿景：“世界遇见成都”，是项目团队20多人关在会议室里一整天的脑暴结果。大家从客群画像、竞品动向、周边变化等市场情况中，找到与愿景关联的元素，最终才收获一个切合实际市场且具有战略高度的愿景。而这20多人，不仅有公司的管理层，还有基层员工。在凯德看来，共启愿景不仅是管理层的事，更事关团队的每一个人。

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管理团队开展龙舟赛等活动：增强协作，保持敏锐

愿景出来了，如何实现它？还要把愿景分解到使命也是一个烧脑的过程，在制定资产计划时要不断的追溯到愿景和使命，不断自问每一步计划背后的“为什么”，是否能满足项目使命，所有使命完成后是否能达到愿景？

在这一系列的自问和追溯下，考验的不仅是团队的市场化逻辑，更锻炼了团队的能力。通过共启愿景以及实现愿景，让团队的内功不断得到修炼，时刻保持敏锐触觉，应对市场挑战。

--结语--

从共启愿景到实现愿景，对于每个项目和团队而言，也许还有很长的一段路要走。但既然选择了相信，相信项目、相信团队、相信自己，一切便皆有可能。

今年4月，凯德发布2022年度品牌主题“相信的力量”，以相信专业的力量、相信可持续的力量、相信未来的力量3个维度，诠释了驱动企业持续发展的源动力和强大的内生力量，满怀信心踏上新的奋斗征程。

在“相信的力量”加持下，凯德以“相信愿景的力量”，主动求变、谋定而后动，坚定做商业地产的“长期主义者”，在危机中找到战略新机，迎接未来挑战。