平安系的地产野心：隐形“地主” 三种“修炼”方式

　　导读

　　平安系与房企的合作模式主要有三种：一是与房企组成联合体共同拿地；二是入股房企某个优质项目；三是与房企签订战略协议，成为战略投资者。事实上，这三种形式的具体合作方式均是平安方面出钱，房企出力。

　　为了规模扩张，房企在探索与资金的合作模式过程中，却不知不觉造就了一个隐形“地主”——平安不动产。

　　9月25日，杭州滨江集团(002244,股吧)与平安不动产的联合体以34.65亿竞得宝山区大场镇祁连社区121601单元B3-03住宅地块，楼板价28755元/平方米，溢价率91.7%。业内普遍认为，滨江实施了多年的上海战略终于落地，这缘于在杭州实在抢不到地，而最为重要的原因是，滨江傍上了平安这个金主。

　　招商地产副总经理兼华东区域总经理王晞指出，房企无力阻挡外来资本的“入侵”，这缘于房企的老大地位被颠覆了，原有的金字塔型价值体系就此打破，甚至被砸平了重来。房企整合资源的优势不再，将会被瓦解细分为三个实体：投资商、建造商和运营商。也就是说，房地产这只恐龙就快灭绝。“如果我们不提早进化分化，就是死路一条。互联网时代，给这样的分化又添加了巨量催化剂，平安这样的大鳄，只是原始作用力而已。”王晞说。

　　房企探路与资本合作

　　业内有个共识：销售净利率、资产周转率、财务杠杆是衡量上市公司盈利能力的三大方面。

　　今年7月份，擅长小股操盘的旭辉首度联手平安不动产以31亿元在苏州拿地。此前平安不动产曾与招商、华润、首开、金地、世茂等一线房企均有合作，今年上半年还曾入股碧桂园。平安不动产在选择合作对象方面也很清晰：已经上市、资金周转快的企业。例如此次选择旭辉作为合作伙伴，显见旭辉战略布局、管理和资源配置能力、稳健的可持续发展性，是主要原因。

　　目前而言，如前述众多房企一样，旭辉与平安不动产的合作仅停留在财务投资层面，但招商地产与平安不动产则开创了一个全新模式。9月18日，招商局置地联手平安不动产入股弘洋项目，这次联手，是招商地产间接非全资附属公司南京招平利盛与深圳联新及南京弘洋成立项目公司所开发的位于南京栖霞区燕子矶的地块。

　　据参与平安不动产内部研讨的王晞透露，南京弘阳项目的合作模式与此前房企引进资金最大的差异在于：同股同权。在这个项目中，平安不动产是真正的劣后投资人，而不是优先投资人或债务人。因此招商地产就规避了资金的高成本问题。

　　而据一名知情人士透露，2014年4月份从南京江宁项目开始，平安不动产就与招商地产探讨这种合作模式，之后一发不可。对此，王晞曾比喻道：“我引了一只狼进来了！但我不引他迟早也会进来，他不进来别的狼也会来。那就不妨勇敢地与狼共舞吧。”王晞认为，房企要在合作中重新寻找自己的定位，舞中求变。

　　值得一提的是，平安系与招商地产旗下招商局置地的合作已为该公司带来10亿元融资金额。

　　总体来看，平安系与房企的合作模式主要有三种：一是与房企组成联合体共同拿地；二是入股房企某个优质项目；三是与房企签订战略协议，成为战略投资者。事实上，这三种形式的具体合作方式均是平安方面出钱，房企出力。

　　为什么是平安？

　　实际上，目前平安集团主要通过房地产开发、房地产投资、房地产金融服务三个方向涉足房地产，涉及地产业务的板块主要有平安人寿、平安银行(000001,股吧)、平安不动产、平安信托以及互联网金融。

　　为什么是平安集团能够抓住这次机遇？王晞近日在一次内部讨论中指出，房企的规模决定市场定位，土地的谈判力、资本的融资力、品牌的影响力都是被规模绑架，上市房企关注的核心是快速、成功地做好项目。这种导向之下房企必须把目标集中在客户导向和运营绩效。

　　然而，净利润率下跌、商品房库存高企、扩张发展资金饥渴，已然成为当下房地产行业三大表征。房地产行业一直以来属于资金密集型行业，且随着土地成本持续攀升，拿地难度增加，房企的合作意愿势必增强，险资的介入能够更好帮助房企拿地扩张、改善财务结构；此外房地产行业的投资收益率较保险类企业相对可观，CRIC监测的135家A股上市房企2014年的净资产收益率达11.35%。

　　王晞进而指出，房地产企业现在面临着2大问题：第一是如何在执行层面把现在规模下的发展模式做到最好；第二就是发展，通过传统的核心业务取得最大价值，同时要另辟蹊径。一个是生存之道一个是发展之道，两条路要同步走下去。

　　房地产的基础生产资料有两个：一个是钱，一个是地。资金是项目开发的充分条件，土地缺乏没关系，有钱就可以购买，土地是开发的必要条件。如何把资金和土地有效地融合在一起，形成有形的产品，并形成超额价值，这需要在开发过程中，各个环节有效地策划运作。

　　“对于房企来说，由之前的纯竞争转为合作，可以相互借力，在一定程度上规避投资风险，实现利益最大化。”一位曾与多家房企合作的业内人士分析道，“一些房企销售回款难度加大，融资渠道受阻，资金缺口不断扩大。即使今年的销量提升，但还未完全摆脱调控的影响，联合其他房企拿地能够减少购地支出，缓解资金压力。”

　　而平安集团近年来在房地产领域频繁布局，不仅通过拿地、合作开发等方式介入开发领域，还进行房地产企业股权投资。

　　此外，在房地产服务领域也有所布局，包括房地产电商、房地产互联网金融等。克而瑞研究中心分析师房玲指出，利益驱动+政策利好+业务促进推动了平安集团的地产布局。

　　2014年是房地产行业的调整之年，整体市场销售不景气，房企拿地就显得小心翼翼，而平安却开始“抄底”入市，旗下深圳联新、杭州安丰置业、杭州安东置业及深圳平轩四个子公司斥资167.89亿元先后在广州、杭州、北京、苏州等一线及重点二线城市拿下6幅优质地块。

　　除了与房企财务投资层面合作拿地之外，根据克而瑞研究中心提供的数据显示，2014年至今，平安系分别在北京、杭州、苏州、广州等地独立拿地共支付167.89亿元，获得114.7万平方米总建筑面积的土地储备。

　　2015年1月，北京当年首场土地出让，两宗地块也是由招商华润九龙仓平安联合体以86.9亿元的价格拿下。随后，北京一地块以86.25亿元的价格拍出，由华润首开平安联合体以86.25亿元的价格竞得。

　　王晞直言，房企只有不断拿地，才能在各大排行榜占据一席之地。规模、质量、效益是企业老板最爱强调的。是谁绑架了开发商？企业自身的发展导向导致了这个结果。“这也正是中国房地产行业面临的重要问题。”