恒大等房企9月销售业绩乐观 但第四季度压力依旧存在

　　传统的“金九银十”是房企集中销售的旺季，而9月的业绩也表现抢眼。克而瑞监测的20家主要房企数据显示，9月销售金额环比上涨28%，同比上升18%。

　　《第一财经日报》记者多方采访了解到，9月份的业绩主要来源于开发商都开始发力营销并积极推盘。

　　以恒大地产（03333.HK）为例，其披露9月份的未经审核营运数据显示，恒大合约销售金额约为112.2亿元，同比增长36.3%；合约销售面积约为141.8万平方米，同比增长16.9%。通过前九个月的销售，恒大地产累计合约销售金额约达1287.4亿元，同比增长31%，完成1500亿元年度合约销售目标的85.8%。

　　宝龙地产（01238.HK）在9月同样取得不错的成绩，根据宝龙地产公布9月营运数据显示，其2015年9月，宝龙地产的合约销售额及合约销售面积分别约为9.59亿元及10.94万平方米。截至2015年9月30日止九个月，宝龙地产合约销售总额及合约销售总面积分别约为98.42亿元及105.86万平方米，同比分别增长63.5%及43.7%。

　　无独有偶，建业地产（00832.HK）公布9月未经审核合同销售数据显示，9月份，建业地产取得物业合同销售额12.66亿元，同比增加为42.0%，合同销售建筑面积233,302平方米，同比增加为68.1%。

　　也有一些企业和之前比较持平，记者在新城地产公布的数据看到，9月份公司实现销售面积约19.50万平方米，合同销售金额约20.20亿元。1~9月，新城地产累计销售面积约125.37万平方米，比上年同期减少8.49%；累计合同销售金额约131.51亿元，比上年同期增长2.05%。

　　但是总的来说，整个房企的销售在出现提升的态度。包括龙湖地产（00960.HK）、正荣集团、旭辉集团（00884.HK）等公司的内部营销人士都曾告诉记者，其9月几乎没有休息，都在完成销售指标。

　　虽然大部分房企业绩都很突出，但是整个市场却开始有所疲软。来自两家房地产服务机构的数据显示，北京9月纯商品房成交量环比下跌超过两成，而原因则被认为与股市下挫及通州限购有关。对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，2015年股市的快速走低使得楼市购买力也相应下滑，影响了下半年的楼市成交走势。相对于北京，上海情况要好一些，上海链家数据显示，2015年9月，商品住宅成交面积为141.57万平方米，环比上月上涨13.64%，比2014年同期水平上涨84.84%；成交均价为30857元/平方米，环比上月上涨2.06%，比2014年同期水平上涨了11.06%。而深圳相比于2015年上半年，则出现了大幅度交易下滑的局面，相对好的是广州同比有超过30%增加。

　　面对一线城市的分化，三四线城市滞销情况依旧没有好转，这也不难理解。在2015年9月30日，央行出台新政，对在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

　　上述房企多数项目均在一二线城市，9月的销售自然好转，而对于那些在三四线的非知名开发商，显然还需要更多的时间等待销售好转。

　　但即使一线城市情况不错，风险依旧存在。10月9日，上海市委书记韩正表示，上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。当前上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。

　　面对这样的情况，对于布局一线城市的房企也是压力重重。一方面，土地价格很贵如果做刚需楼盘利润很低，另外一方面，豪宅纷纷入市竞争也是非常激烈。

　　克而瑞在监测的20家房企中，五家房企的9月销售金额环比下跌7%~26%不等，克而瑞研究中心指出，四季度房企业绩压力依然较大。

　　同策咨询张宏伟认为，从7~8月央行两次“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。时间节点就在2015年第四季度或2016年初。因此，四季度对于房企依旧是一个考验。