商业地产众筹游戏背后的真相：是缺钱还是另有图谋？

　　商业地产众筹风生水起，众筹与互联网+成为今年最新的流行概念，引得国内地产大佬纷纷加入。这场融资盛宴不仅仅缓解了资金紧张的难题，还让企业尝到了新颖的营销手法带来的惊人的销售业绩。但是不得不说的是，房地产众筹仍面临着巨大的法律风险与投资风险，有些房产众筹项目噱头的意义甚至超过了房子本身。本文就来看看商业地产众筹游戏背后究竟隐藏着啥真相。

　　地产行业刮起众筹风

　　6月12日，商业地产巨头万达宣布，其集团推出的商业地产众筹“稳赚1号” 在短时间内被“秒杀”，线上认购超额多倍，已经完成50亿元的发行计划。据悉这笔资金将投向5座在建万达广场。从万达集团获悉，万达和快钱联手推出“稳赚1号”二期项目，于7月2号至7月8号开放申购。二期项目依旧以万达广场为基础，将募集资金直接投向各地万达广场建设，投资人获得这些广场的收益权，享受商铺租金和物业增值双重回报，预期合计年化收益率可达12%以上。

　　实际上，去年以来“房地产众筹”风在国内俨然成为了地产圈的热点。房地产“众筹”涉及的范围进一步扩大，涉足的企业不断涌现。据统计，目前国内参与房地产众筹的房地产开发企业达到了11家，分别是万科、万达、远洋、绿地、绿城、碧桂园、方兴、众美、当代置业、保利、富力。

　　去年11月11日，京东金融和远洋地产推出的第一波房产众筹项目在一天之内共吸引了超过18万人参与，筹措资金1200万元。截至2014年底，远洋方面通过房产众筹平台实现筹资额超2200万。

　　同期，方兴地产借助房产众筹揽金近43亿元。方兴地产旗下11城市22个项目4400套房源一同掀起了这场史无前例的“双11光盘节”。尤其是方兴在北京、杭州、苏州、亦庄、长沙等地的几大项目在11日当天集中开盘，广渠·金茂府成交了6319万元超级大单。

　　在这一风潮到来之时，今年5月29日中国房地产众筹联盟在上海成立。马明哲、郁亮、张玉良、杨国强、宋卫平、冯仑、任志强、潘石屹等行业大佬悉数到场。中国房地产众筹联盟筹委会的联席主席冯仑表示，该联盟由房地产、金融、互联网等行业龙头企业组成，旨在以众筹模式改造房地产行业，从零构建众筹地产模式与生态。该众筹联盟的成立，标志着房地产+互联网颠覆传统开发模式从概念进入实施阶段。冯仑表示，“作为产业结构转型升级的新形态之一，互联网+改变了多个行业，而众筹就是房地产互联网+的表现。”

　　一向富有的开发商如今又玩起了众筹，是缺钱还是另有图谋？

　　与大多数专家的观点相反，众柴网创始人涂涛表示，“众筹概念对于房地产商来讲，只是个融资和营销游戏。目前地产行业还没有一个真正能够体现安全性、效益性、流动性的众筹模式，更没有一个成功的案例。”

　　资金短缺是地产的软肋

　　什么是众筹？

　　众筹专家涂涛向中国商报记者介绍，众筹是指在互联网面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。房地产众筹可以理解为多人投资一处房地产项目，共同拥有并共同获取房产收益或使用权的过程。如今，许多开发商已经开始陆续与金融平台达成合作进行了众筹尝试。

　　中国市场房地产众筹有三种模式：第一种众筹拍卖是时下常见的一种模式，由大众集资购买开发商拿出来参与众筹的折扣房源，当集资总额目标完成后，开发商将把该房源5折起拍卖，溢出集资总额的部分则为众筹人的收益。

　　例如某开发商拿出一套市场价值100万元的房子参与众筹，设定众筹总额为50万元，假若众筹总额筹满后开发商将该房子按市场价7折成功拍出，那么溢价的20万就是众筹者的收益。

　　针对这种众筹拍卖模式,涂涛认为,由于房产位置、朝向、格局等较个性化的因素，这种模式不具有大规模复制的条件，不过是开发商吸引投资人关注的营销噱头，大量的房产销售是不会按照这样的方式来处理的。

　　第二种模式是集体定制，例如万通地产(600246,股吧)的自由筑屋概念，是由购房者提出购房需求，甚至可以参与住宅项目的定制，按需建房之后再收钱。冯仑表示，自由筑屋不仅要求在这个平台上合作的项目给予用户知情权和投票参与权，还将组织具有第三方专家和业主代表参加的用户委员会，帮助用户进行重要内容的洽商和决策。

　　众筹专家涂涛认为，自由筑屋众筹模式，一方面反映了开发商有很强的市场导向意识，另一方面也是一个看上去比较讨好消费者的做法。而在操作层面，还是有很多问题值得探讨。

　　第三种模式是众筹投资，平安旗下的平安好房的模式被解读为股权众筹的一种衍生模式——通过股权众筹成立一家合伙制企业，并通过它持有房地产。平安好房方面表示，在众筹过程中，自己只是承担信息收集、项目审核和发布的角色，对项目本身的真实信息进行尽可能全面、详尽的调查和展示，但不对项目本身承诺任何预期收益。平安好房董事长兼CEO庄诺表示，在众筹拿地的过程中，投资者不再仅仅是购房者、理财者，而是以“微开发商”的身份参与融资，在众筹成功后，再让用户根据需要，设计出不同的金融产品，进而拥有该房产的产权或权益。

　　涂涛认为，平安好房的众筹模式有较强的可复制性，之前也听说过其推出的海外众筹购房的项目介绍。需要注意的是投资人的合伙人身份是直接在工商行政机关登记备案信息还是通过第三方代持来完成？另外就是投资后的投资份额流动性通过什么平台实现？

　　除了上述模式，房企与银行开发理财产品等新型融资模式也不断出现。日前保利地产(600048,股吧)宣布将与民生银行(600016,股吧)推出理财产品“利民保”，购买产品的用户可以用优惠价格锁定项目开盘时的售价，并享受封闭期内的理财收益，即使用户不购买也可享受由民生银行提供的保底收益。

　　此前，绿地宣布联手阿里蚂蚁金服和平安陆金所发布首款互联网房地产金融产品，旗下互联网房地产金融平台“绿地地产宝”启动。万达集团与快钱公司联手推出的国内首个商业地产众筹项目“稳赚1号”,起始投资金额仅为1000元,募集资金直接投向各地万达广场的建设中。业内专家表示，对于万达这样的开发商而言，通过互联网金融的“众筹”形式，将项目资金与实体产业直接对接，再注入到房产项目，实现快速募资。

　　除了以上几种房产众筹外，近日又出现了一种商务地产消费众筹模式，这个由众柴网众筹平台推出的“企业驻京办”北京城市别墅会客厅会籍式众筹项目，结合良好的别墅区生态商务环境提供的投融资及众筹服务以及全国分站线上线下推广。通过这样的方式，一方面盘活了存量物业，一方面为小企业和海外机构提供了集约化链条式解决方案，取得了多赢局面。

　　开发商采用众筹模式不仅实现了快速融资，而且可以防止可能出现的资金链断裂问题。据了解，众筹建房一方面可以节省开发商的融资成本和销售成本，而这两项成本在开发商总成本中占比分别为7%和3%左右，总共约为10%。近日，全国工商联房地产商会创会会长聂梅生称，全行业资金趋紧程度超乎预料，去库存压力加大。期望2015年资金链紧张局面有所缓解，“资金链紧张和库存加大是客观事实，我没有那么悲观，但也没有那么乐观的因素。”

　　认清众筹真相

　　针对众筹的这几种模式，一些专家表示，地产商利用众筹这个概念，实际是为了融资和营销。“国内的房地产众筹产品更多的是一种营销行为，甚至有些房产项目噱头的意义超过了房子本身。涂涛表示，国内房地产众筹兴起的原因，主要是房企的资金和销售压力，而众筹不仅解决了房企的资金问题，还满足了在互联网时代企业对创新的追求。

　　然而，层出不穷的房产众筹产品，真的能给消费者带来真正的实惠吗？

　　据调查，5月13日绿城杨柳郡项目已启动100元众筹青春活动，100元认筹金通过淘宝搜索“杨柳郡”支付下单，该活动吸引了大量的投资者。浙江绿城佳园建设工程管理有限公司董事长李园介绍，原先拿地的企业当时已经资不抵债，当地政府为了帮助其清偿债务，允许改变土地性质，变更为居住用地，并以较低的价格转让。李园透露，如果通过土地市场获得，其售价至少要比众筹开发价高出30%以上。笔者了解到，绿城此次众筹来的钱并不用来建房，而是一个抽取9折购房机会的入口，其实这和过去的促销基本相同。

　　而远洋地产推出的一项名为“11元筹首付”的众筹项目，具体的操作方式是，京东用户在网上支付11元，将获得一套房三成首付款的抽取资格，当首付款募集满额后，远洋和京东即从所有支持用户中，抽出一名用户获得这笔首付款。“显而易见，这个众筹项目其实就是把众筹的钱当用作购房款，参与者会获得一些优惠活动，这样的众筹模式更多是营销嘘头。”

　　“万达的稳赚1号，实质上是普通投资者给了万达一个长期信用贷款，而且2016年后的物业只租不售，投资人的物业投资只能依靠长期租金收益了。而如果开发商筹集的资金投资失败，物业资产卖不出去或租不出去，那么投资者的投资收益如何保障？” 众筹专家涂涛表示，“在互联网快速崛起的时代，线下商铺的投资价值还能持续多久？这个是值得探讨的问题。在这个产品中，我们并没有看到对投资者有保障措施的物业资产抵押、第三方担保或保险公司承保等实质性的风险兜底机制，号称"稳赚"，似乎有点利用大众对大公司和首富级商业领袖的盲从心理”。

　　不少消费者并不理解什么是众筹，他们只看到了高收益，而房地产商正是利用了消费者的盲点，其实消费者并没有得到房产的产权或股权。专家提醒广大投资者，不要迷信开发商的所谓的新概念，这只是营销手段，通过发行理财功能的众筹产品，还可吸引一批潜在的客户，相当于提前锁定了消费客群。因此要看清开发商的真实目的，不要寄予过高的期望。