六佰本养商7年人气仍欠佳 “硬件之伤”才是硬伤？

　　（赢商网北京站报道）这一周，商业地产人的朋友被恒隆掌门人陈启宗2015年中期致股东函刷屏。文中阐述了陈启宗鲜明的观点，“商场失败的主因并非软件而是硬件，亦即本人所称的‘地产基因’：地点、规模、设计和施工。”这一观点或许在望京的六佰本商业步行街上得到印证。

　　六佰本项目由中弘集团投资开发建设，自2008年5月1日正式开业，已经历超过7年的运作，期间还曾聘用过包括世邦魏理仕、伟业顾问等在内的多家代理公司意欲改善经营，然而其人气上仍有欠缺。据赢商网在其南北通道处监测，5分钟内仅有28人往来，其中至少有4名系工作人员，其余则大部分是家长带着孩子自北区前往儿童教育业态集中的南区。

　　多名业内外人士将项目运作不佳的原因指向其硬件。

六佰本北区2F靠近地上连廊的位置

　　多部电梯停运

　　六佰本位于广顺北大街，为地铁东湖渠站上盖，且有约20路公交班次通过。项目总体量10万平方米，地上4层、地下2层，项目总长600米，东西宽70米。南、北区地上部分通过2层的8米宽过街连廊连接贯通，地下部分通过6米宽的地下连廊连接贯通。

　　据赢商网了解，该项目命名六佰本，乃是因为商街总长600米，至于名称中的“本”，则是取北京话里账本、财富的意思。在六佰本商街的地面上，也可见“100m”、“200m”、“400m”的标识，当年其售楼处的面积也设为600㎡，可见项目方围绕“600”做了很多文章。

　　不仅如此，整个项目的建筑设计也是颇有特色的。其设计理念是码头与集装箱，地上连廊设计了一个形如集装箱吊臂的钢结构装饰，二楼以上也采用类集装箱体的外立面设计。

六佰本建筑设计理念源自码头和集装箱，“600m”的元素在项目中频繁出现

　　而且，项目自入市之初，就强调其“双首层”的设计，即从广顺北大街一侧的入口可以直接进入1F层、2F层。不过，据赢商网实地考察，直连2F层的多部电梯均处于“维修”状态，部分电梯还出现破损或被封锁。据多位熟悉六佰本历史的人士反映，这一状态并非最近才有，而是“一直如此，印象中这些电梯没有开过”。

　　不仅沿街的电梯如此，位于项目内部的电梯和步梯也有类似情况。南区和北区均有多个直梯、滚梯停运或存在指示灯不亮等故障，南区一步梯间2F层入口开放，进入后却漆黑一片，且3F层、4F层的出口均被锁上。位于南区内街的一处直梯，上行至4F层时却进入了一商户的后门，而非公共区域。

　　而在望京区域性BBS中，多位网友发帖表示六佰本内店铺不好找，“去两次六佰本都不知道哪上哪下”。

六佰本多处电梯停运，部分室外电梯破损

　　内街商铺成“死角”

　　在平行动线上，1F、2F层内街的设计也曾被项目方作为亮点宣传，不过据赢商网实地探访发现，部分内街铺位近乎“死角”。以下图中位于北区的靠近南北连廊位置的内街为例，狭长且昏暗的东西向短巷内又分隔出A01和A02两个小面积铺位，该内街东侧入口处摆放了沿街商铺的一些座位，很容易让人误解里面都是非营业区域。内街西侧出入口确有南北走向的狭窄走廊开放，但走廊一侧是后墙，另一侧是商户后身，属于人迹罕至的区域，不能提供客流。这样一来，A01和A02铺位可谓“死角”，而这两个铺位目前也均处于非营业状态。

北区的靠近南北连廊位置的内街示意图

从户外入口看该内街，除门楣处的指示外，较难发现还有商铺在其中

A01和A02两铺位均处于非营业状态

六佰本北区楼层指引图

六佰本南区楼层指引图

　　而查看商场上述楼层指引图也不难发现六佰本在内部规划上的另一个特点，1F、2F层多为小铺，B1、3F、4F层则多为大面积的铺位。据赢商网调查，这一分布特点与商铺性质有关，项目1F、2F层为散售，其余楼层为自持，而分割成面积更小的铺位在物业出售上更容易快速出货。这也在当年六佰本商铺销售数字上得到了体现，有报道显示，六佰本南区2006年9月10日开盘当日去化45%，当年年底售罄。

　　然而，与宣传的“统一运营”相悖，散售的商铺在相当一段时间里“放任自由”。据一位熟悉该项目的人士讲述，项目方的招商团队即将把一楼某铺位租赁给某西式快餐品牌时，商铺业主带着某房产中介品牌的负责，携大量现金要求签订租约，项目方只好同意。而房产中介则被业内视为是“对项目整体经营不利的不良品牌”。

　　另一方面，开发商自持部分的铺位面积偏大，虽然B1层由主力店乐天玛特、大中电器和同一首歌KTV占据填补，但3F和4F层则仍留有多处空铺。据知情人士透露，面积过大是这些铺位招商困难的主要原因之一，但由于硬件设计原因，如果再行切割出租，又无法通过消防检查，遂成两难。目前，空铺也多集中在3F、4F层。

　　业态五花八门

北区1F和2F层为望京茶城

　　在业态组合方面，北区1F和2F层为望京茶城，以茶叶专营店、中式服饰、陶艺制作为主。虽然名称上好似专业市场，但其实在这两层里还布局了餐饮、证券、银行、房产中介、电玩城、3C体验店、手机卖场、通讯营业厅、儿童、美容、密室逃脱等等。而且租金较高的1F层沿街商铺并没有留给与“茶”相关的业态。

　　北区B1层由主力店乐天玛特占据。3F层围绕中庭的两家面积较大餐饮品牌已撤店，3F、4F层还引入了医疗、影视工作室等业态。

　　整个北区的业态组合五花八门，囊括内容较多，而且在品牌落位上分散组合，存在美甲与手机卖场相邻，证券与茶庄相对，单一儿童品牌夹在茶庄中间，餐饮分散各处等情况。

整个北区的业态组合五花八门

　　六佰本南区则以儿童教育和培训业态为主，所涉门类和品牌繁多，仅兴趣培训就包含了舞蹈、音乐、武术、英语、围棋、攀岩、美术等多种项目。事实上，在六佰本项目周边3个街区以内，就包含了北京韩国国际学校附属幼儿园、北京市刘诗昆音乐艺术幼儿园、朝师附小望京分校、首都师范大学附属实验学校、北京市陈经纶中学分校、北京市第八十中学（望京校区）等多所学校，此类业态的聚集也在情理之中。

六佰本周边聚集了多所学校

　　但与许多购物中心中的景象不同，许多等候孩子下课的家长并没有以逛街、喝茶等方式消费时间，而是选择了直接坐在学校门口。一方面，在工作日陪同孩子前来的家长多为祖辈，消费观念有所不同；另一方面，这些家长也反映“这里（六佰本）没什么可逛”的。

南区4F层一家教育培训机构在室外摆放桌椅供家长休息，而成牛角状的玻璃造型已经出现破洞

　　另外，南区B1层北端靠下沉式广场的铺位目前空铺。南区4F层部分铺位疑似被作为宿舍使用，在公共区域有人晾晒衣物、被褥。这种在一般商场里较少见到的现象并不独此一处，引导牌破损，玻璃破碎，地上连廊地面破损等，均暴露出项目在物业管理上存在一定欠缺。而在商业项目越来越强调环境的今天，这些硬件上的问题其实也已成为影响人气的负面因素。

南区B1层北端靠下沉式广场的铺位目前空铺

南区4F层公共区域有人晾晒被褥

地上连廊地面破损

　　望京商圈竞争激烈

　　六佰本所处的望京商圈在近年来呈现出激烈竞争的态势。自2006年起，不断有商业地产项目进驻望京，旺角购物广场、新世界百货、凯德Mall·望京、华彩商业中心、方恒购物中心、比如世界等。

　　商业地产青睐望京的最主要原因是望京的地缘客群优势。临近机场的望京常住人口高达30万，而且是韩国人、日本人在京的聚集区，无论是物价还是房价，都处于较高水平。

　　而且，望京商圈已经成为国贸、燕莎等核心商圈企业租户外溢的主要区域。据DTZ戴德梁行最新发布的数据，望京区域写字楼市场成交仍保持着较高的活跃度，三季度望京商圈写字楼平均空置率环比下降了8.4个百分点至17.4%，由于近期该区域暂无新增供应，预计未来平均空置率会进一步降低。写字楼出租率的增长也意味着更多就业岗位迁移至此。

　　然而，并不是所有项目都能在望京商圈分一杯羹，笑到最后。2012年，位于望京主干道香港TOPPY集团旗下的NOVO倒闭。2014年，经营五年的华堂购物中心望京店也宣布倒闭。位于望京东园一区的韩一购物中心也一再推延开业时间。