文化休闲业态成商业项目新标配 进驻购物中心要求？

　　“商业地产云智库”10月14日发布的《3季度最受购物中心关注休闲娱乐品牌TOP50》中，一些新兴文化/休闲品牌的登榜引起了广泛关注。当下购物中心正在引进哪些新兴文化/休闲业态？有哪些进驻要求？承租能力如何？

　　一、购物中心出现了哪些新兴文化休闲业态？

　　随着购物中心不断升级和加码体验业态，一些创新的文化休闲业态逐步成为商业项目新标配。

　　目前，国内商业项目出现的新兴文化休闲业态包括：复合书店、演艺剧场、特色影院、艺术展览、画廊、特色文化酒吧、主题博物馆、文化主题咖啡馆、私人会所/健身会所。

国内商业项目8大新兴文化休闲业态一览

　　二、9大类文化休闲业态进驻要求与承租能力分析

复合书店

平均租金3-20元/㎡/天

　　2014年，在中央政府大力扶持实体书店的政策影响下，“一线城市书店”年度同比增长率为6.46%，“二线城市书店”和“三线城市书店”则分别实现了0.02%和2.54%的年度增长。截至2014年年底，中国实体书店达2000多家，这些门店选址CBD商业中心、大型购物中心以及高档商业街，其中选址在购物中心的大约占比45%左右。

　　复合书店盈利能力一般，白天日营业额平均为4000-10000元，晚上平均约500元。常规24小时书店，年销售额需达到400万元，能够保持收支平衡。调查显示，租金成本已成为书店支出大头，很多书店的日租金超过3元/㎡/天，高档购物中心的书店租金甚至达到20元/㎡/天。

典型复合书店运营成本及租金一览

　　在经营困难的情况下，大多数购物中心以租金补贴的方式引进书店。如广州大声书店2014年在新港西路86号重新开业，70㎡的面积租金1万元/月。正常情况下，书店一个月的营业额难以超过3万。60%的租金补贴，相当于只需支付4000元租金，可以维持经营。

演艺剧场

平均10-30万元/场

　　2011年以来，国内购物中心演出收入呈增长趋势，观众次年均增幅为6.9%，演出收入年均增幅更达到14.0%。其中，2013年开始，艺术演出团体逐渐向小型化发展，越来越多的室内乐、实验戏剧等小型演出团体涌入市场，越来越多的剧场开始出现在众多大型商业综合体、大型购物中心内。

　　2014年，演出收入出现了下降。特别值得关注的是，随着演出团体更加多变、短小、轻灵，也为艺术演出进入购物中心提供了更多可能性。

购物中心演艺形态及特征

国内艺术演出观众人次及演出收入

　　目前，中国文化产业占GDP比重仅为3.1%，远低于美国、英国的23%和17%。以上海、纽约、伦敦为例，同为经济及城市地位上相抗衡的国际大都市，但上海艺术演出数量却大大低于纽约和伦敦。

　　其中，音乐会演出数量分别仅为后两者的一半和三分之一；大型剧场演出数量更是远远落后，分别仅为纽约、伦敦的26%和18%。

伦敦、纽约、上海音乐会及大型剧场演出数量对比

伦敦、纽约、上海大型剧场人均每年观演次数及消费对比

　　从短期演出成本来看，艺术团体的演出及运营成本平均为160-180万元，购物中心邀请一小型室内乐团演出及运营成本可达到10-30万元/场。

特色影院

平均租金8-10元/㎡/天

　　特色影院是一种新型互动式的观影模式，克服了传统影院的弱点，满足了不同受众多元化的观影需求。相对于传统影院（约为3-5元/㎡/天），新兴特色影院的盈利更为多样化，承租能力也更高，平均在8-10元/㎡/天，承租面积在500-3000㎡。

艺术展览

平均租金70-350元/㎡/天

　　购物中心的建设速度远远超过文化设施建设速度。在需求持续快速增长下，文化面临供不应求。目前，一线城市中艺术主题业态在购物中心占比已上升到2.6%，成为购物中心吸引客流的特色之一。

国内公立文化设施与购物中心建筑面积增长率发展趋势对比

一线城市购物中心业态占比

　　据研究，国内42个重点城市的公共空间面积中，约有19.5万㎡的公共空间可被利用，潜在的租金收益达到 71.2亿元/年。

购物中心艺术主题形态及特征

　　其中，艺术集市租金收益不菲，甚至高于购物中心首层租金2-3倍；长驻艺术装饰和短期演出是唯一入不敷出的艺术形态，为匹配艺术定位和暖场活动而引入。通常以品牌打造为目的，对运营者资金实力要求高，承租面积在200-500㎡。

上海购物中心首层租金与艺术集市租金对比（元/㎡/天）

　　以K11的长驻艺术装饰为例，香港K11共投资购买13件艺术品入驻，总价值2,000万港币；而上海K11更引入15件艺术品，其中仅达明赫斯特的雕塑作品“悲惨的战争”就高达300万美元估值，全部艺术装饰总值预计超过2,500万元人民币。

部分商家艺术主题联动一览

购物中心艺术展示主要收入来源

　　门票收入、衍生品以及企业赞助是艺术展示的主要收入来源，其中衍生品收入最高，占比达到总收入的43%，超过门票收入。

部分购物中心艺术体验与促销活动一览

画廊

平均租金10-15元/㎡/天

　　大部分画廊是近年来随着中国艺术市场的飞速成长而成立的，其运营模式、管理方式、团队建设都处于探索阶段，尚未发展成规模，主要进驻购物中心、特色商业街等项目。

　　其中，画廊经营面积的分布比较分散：据统计，面积在500-999㎡之间的有33%，在200-499㎡占29%，在1000㎡以上的占24%，在199㎡之下的画廊数量最少，只占到14%，租金平均约为10-15元/㎡/天。

　　随着市场的变化，近年来画廊租金频繁上涨，如香港K11的画廊每年租金平均都有10%-20%的升幅，有些更疯狂地加租至100%；以北京798艺术为例，2013年画廊的租金约为12-15元/㎡/天，2014年租金增长了2.5倍，达到30-37.5元/㎡/天。

特色文化酒吧

平均租金5-10元/㎡/天

　　专业研究表明，文化酒吧的吸客能力强，面积在100-300㎡左右，更能满足青年主力消费群体休闲娱乐和约会之用。“简餐+快餐+休闲饮品”的多样化组合模式，在总面积上与大型正餐相当，但聚客能力会更强，对于购物中心而言，租金收益也会更高，平均在5-10元/㎡/天。

主题博物馆

平均租金2-3元/㎡/天

　　随着传统文化、复古潮流的苏醒，越来越多的购物中心引进商业博物馆，以吸引更多传统文化爱好者。如大连世达购物广场主楼5楼的宏天博物馆总面积1670㎡，租金在2-3元/㎡/天。博物馆分3大部分，除展示前苏联红军时期的一些文物，还有日俄时期的一些文物和战国、唐朝至清朝时期的一些铜器、玉器、瓷器。

文化主题咖啡馆

平均租金3-8元/㎡/天

　　文化主题咖啡馆以行业精英、白领、文艺青年为目标客群，承租面积在100-300㎡之间，平均租金为3-8元/㎡/天。

　　在选址方面，一线城市高达69%的店面选址在特色商业街。随着二三线城市经济与消费的快速发展，多数品牌更多进驻市区，其市区商业街选址占比达到87%。

私人文化会所/健身会所

平均租金3-5元/㎡/天

　　据统计，中国商业文化俱乐部约5000家左右，金仕堡健身会所已开设200多家门店，英派斯健身全国布局120多家，一兆韦德103家，蓝堡斯巴达健身62家，威尔士健身50多家。

　　私人文化会所/健身会所门店集中选址CBD商业中心、高档商务写字楼、大型购物中心以及高档住宅小区附近，其中选址在购物中心的大约占比26%左右，平均租金在3-5元/㎡/天，承租面积在800-2000㎡。

　　总结：新兴文化休闲业态进驻需求与承租能力对比

　　1）从租金来看，艺术展览独占鳌头，比画廊高出220%，承租能力最高。

　　2）从面积来看，主题博物馆位列第一，承租面积达2000-3000㎡。

　　3）从进驻项目类型来看，偏向进驻购物中心的业态为：艺术展览、画廊、复合书店、特色影院。(注：本文部分数据来源于RET睿意德，如有疑问，可联系删除)