运营、差异化成昆明商业地产症结 赢商滇峰荟现场诊断

　　  在昆明商业地产发展近十年的过程中，多数商业地产项目，无论商业品牌和业态组成，还是运营思路和管理模式，都基本趋同，无外乎主力店、零售百货、餐饮、影院等传统业态，且在运营方面都基本逃不开销售、返租、自持、产权式经营这些手段。这也使得昆明商业地产项目从物业类型，到业态配置，再到商业运营都陷入极度同质化。

　　另一方面，预计未来3—5年，昆明将有近2000万方商业项目面市，若以全市700万人口总数计算，昆明人均商业面积将达到3平方米，超越上海及香港，昆明商业地产的危机警报也随之拉响。

　　危机总是与机遇相伴。近年来，昆明的各大购物中心也开始纷纷进行业态调整、门店升级，此外也连同各大商户在跨界、体验、地铁、众筹、电商上下足功夫。

　　为此，9月29日赢商网第十一期《赢商滇峰荟》将邀请豪布斯卡商业地产机构资深商业地产人孟少军先生携业内人士及行业专家共同剖析昆明商业地产项目现状，对已开业的成功之处、未开业的指导意见、新项目定位建议等进行探讨，并针对一些项目做出专业的诊断建议。

嘉宾合影

　　 与会嘉宾（排名不分先后）：四季银座 赵平、志祥商管 田建威、悠游堂 朱瑞宇、华信经典 郭跃、中航地产 王敏、滇克隆 郭宝生、东北亚集团 陈彤、业内人士 濮章、南强街 涂勇、海轮国际 王抒怀、西城COHO 陈荔、赢商网 方娟、108智库 韩晓强、豪布卡斯 孟少军

主持人：赢商网 方娟

　　以下为嘉宾观点：

　　豪布斯卡 孟少军：

　　1、商业贵在运营，前期所做的一切都是为了运营，同样以运营作为目标来推导前面的环境，也能更好的处理好各个环节，避免走弯路。很多项目一开始都会有详细的目标，但是在项目开发中，很多目标都会在各种因素的影响下不能实现，最终导致商业项目最终展现出来的成果不是当初设计的样子。所以我们作为商业地产的从业者，也有这个使命去做好每一个环节，坚持最初的目标，做出能够传世的作品。

　　2、2014年三大购物中心开业，昆明才真正进入购物中心时代，但是很多准备开业的项目，同质化竞争比较厉害，同质化是一个业内讨论了很久的话题，但是依然解决不了。那么是不是真的解决不了呢？昆明的有效商户资源比较少，很多购物中心开业以后就面临调整，其实是资源的浪费，如果有科学的方法，在开店之初就把招商做好，可能就能解决这个问题。

　　3、很多人对当前市场很悲观，从而让很多企业的决策层也很悲观。但是从市场表现来看，宏观经济下滑，微观经济却并不是寒冬，很多品牌门店的生意十分火爆。所以看清楚市场很重要，看不清开业的不知道怎么运用，没开的也不知道怎么开才好。

　　海伦国际 王抒怀：

　　1、商业的竞争同质化是不可避免的，市场上的品牌资源是一定的，无论做什么形态的购物中心都要跟这些资源打交道，我们要做的是如何在这个前提下做出自己的差异化和特色。商业在比较发达的一线城市在二三线是不一样的，资源的整合不同。同时我们所处的商圈从市政规划、商业发育程度、公司对项目资源的投入程度都是影响。

　　2、差异化最终的表现在于你对目标消费群体的吸纳和锁定能力。

　　3、找到自己的竞争优势后，去整合市场资源并落地，找到商户和项目对市场的认同点。要不断积累招商人员对市场的了解和把控，什么资源是项目需要的要清楚。整体都要强，最终才能形成合力，差异化的核心是人的差异化，好的团队，好的操盘手才是差异化的保证。

　　4、差异化说来容易，做起来不难，最终是要靠时间的打磨。

　　5、发达地区需要追求精细的差异化，而欠发达地区实际上只要做好标准，比你的竞争对手优先，你就有了差异化。

　　四季银座 赵丰：

　　1、昆明整体商业水平虽然不是国内靠前的水平，但是同样的品牌在昆明做得更精细化、更有吸引力，创意性比较强。

　　2、现在云南地州有很多机会，比如楚雄连一家麦当劳都没有，处在一个变革的时期，昆明也是，需要整体有一个提高，正好处在这样一个变革期。成都很多年前就说体量饱和，但是现在也没有见到大面积倒闭，开了的都还活着，所以对于昆明市场也不用悲观，眼光需要放长远。

　　西城coho 陈荔：

　　1、昆明根本不存在激烈竞争，去年开始优质购物中心只开了三家，总量也只有八九家，和一线无法比，所以我们做差异化不是被逼无奈，是主动为之。

　　2、万达这类完全标准化的商业生命周期非常短，事实也证明万达也在转型，纯复制的这种商业是不可取的。日本一个地铁站就有一个购物中心，但是都活得很好，原因就是每个购物中心都不同，有差异化。

　　3、现在完全可以在一个缺乏商业的地方做一个标准商业，填满就好，不需要花心思做差异化。但是我们现在做购物中心，要考虑的就是这个商业项目十年以后还能不能受欢迎。

　　4、做差异化是从环境和品牌一同来打造的，所以首先建筑要与众不同，加上昆明的天气，所以我们做了很多开放式的公共空间。大量的公共空间，其实可以为我们后面的运营提供很多创意空间。以未来十年的趋势为依据，预留了一些空间给以后调整。

　　5、购物中心招商最痛苦的是品牌资源不足，特别是在体验式业态上尤为明显。如果完全依托于传统品牌来所，那么同质化是肯定的，生命力也不强。昆明是三线城市，很多一线城市品牌是不愿意来开店的，因为风险大。所以我们的做法是开发商和品牌商一起来投资，分担品牌的风险，很好的解决了这个问题，但是需要开发商的付出。

　　6、云南文化底蕴丰厚，所以也有很多本地的品牌是很有特色的，所以把这部分品牌汇集起来也是一个打造差异化的途径，当然这个模式也是需要开发商提供很多支持，帮助这些有特色但是缺乏运营能力的进入购物中心的品牌，在购物中心很好的发展。

　　108智库 韩晓强：

　　1、差异化需要和企业的背景有关，我们一开始企业就有很强的差异化，我们和云南的艺术界有很深的渊源，所以才做了智库，但是我们做出来了，马上就有很多模仿的，所以我们也变成了同质化了。但是单纯的模仿其实很难做好，关键是你的基因是不是适合这种模式，所以我们的基因能够支撑起我们的运营，我们的差异化是可以持续的，因为灵魂还在。

　　2、差异化的商业我们认为是有市场的，我们走小众虽然不能像综合性大而全的商业网罗一切，但是我们也有我们的小众消费者。昆明需要几个大而全的大型商业，但是更多的是需要我们这种差异化的项目。

　　南强街 涂勇：

　　1、说商业就是玩儿，从当前的市场表现上看是对的，因为背后的实质其实就是体验式商业。

　　2、现在零售业已经在电商的冲击下走下坡路，但是新兴的消费力量，以80后、90后为主力的年轻一代消费者，更多的会选择电商来实现购物需求，而线下追求得更多的就是体验，就是玩儿。面对这样的市场变化，购物中心的功能就从购物转到了体验上，体验式业态比例不断上升。所以我们每个购物中心都不应该是单纯的售卖，应该是一个可以让大家玩儿的地方。那么怎么玩儿得更好，怎么玩儿出逼格和特色，就是我们做差异化要解决的问题。

　　以下为发言嘉宾：

东北亚集团 陈彤

华信经典 郭跃

业内人士 濮章

悠游堂 朱瑞宇

中航地产 王敏

志祥商管 田建威