万科联手中民 并购能力已成为开发商“通关”标配

　　或许正如“并购狂人”孙宏斌所言，在房地产市场哀鸿遍野的今天，并购能力已成为开发商“通关”的标配。

　　这一说法，对万科来说同样有迹可循，净利率的下滑让这家长期占据房地产市场头把交椅的开发商，在挖掘新业务的同时也着手“开源节流”，以低成本收购获取项目资源在万科内部的资本运作中已渐成气候。

　　10月30日，上置集团有限公司刊发公告称，于当日交易时段后，全资附属公司华通投资有限公司与万科境外全资附属公司Mainlandcn Ten Company Limited订立买卖协议。

　　据此，买方有条件同意收购目标公司美盛资源有限公司的60%股权及其截至2015年4月30日结欠卖方股东贷款的60%，约为2.75亿港元，两部分的交易总代价为人民币5.48亿元。

　　观点地产新媒体获悉，美盛资源有限公司的主要资产为持有的上海硕诚股权，而上海硕诚名下拥有位于上海闸北区的上置·绿洲雅宾利花园项目。

　　万科承担此次收购的主体为一家境外成立的投资控股公司，诸如此类的收购路径在万科的实操中亦有先例。

　　有市场人士指出，万科是次发起收购主体极有可能就是早前披露的万丈资本，或者其与万丈资本一样同为万科实施V Capital金融和投资计划中的业务主角。

　　据观点地产新媒体了解，万科早前已在内部启动了一项以金融和投资为主要业务的计划，并将其命名为V Capital计划，其中，万丈资本据称正是该计划的业务实体。有消息证实，在万科未来的万亿设想中，这一计划有望成为具有现实意义的转型方向和业务路径。

　　“捡漏”上置上海项目

　　上置集团披露的公告显示，万科收购的项目土地位于上海市闸北区宝山路街道，包括162街坊29丘和22丘，251街坊21丘和1/911丘，254街坊15/1丘、15/2丘和15/3丘，257街坊40丘，163街坊3丘地块的土地使用权，开发的专案名称为上置·绿洲雅宾利花园。

　　该专案地块总楼面面积48万平方米，其中正在开发和出售（尚未交房）的三期地块楼面面积为15.95万平方米，尚未启动动迁的四期地块楼面面积为18.55万平方米。除此之外，专案一期、二期已经出售完毕。

　　若以项目对外销售价格6.8万元/平方米计算，绿洲雅宾利花园的保守货值亦超过200亿元。比之于5.48亿元的收购代价，万科显然捡了一个不小的便宜。

　　“当然，四期的动迁成本是最大的不确定性，估计也是因为上置的资金实力动不起四期了，所以才转让。”有分析人士指出。

　　从过往房地产业界的并购案来看，繁杂的债务关系往往是收购方望而退步的原因。为了不至于“引火上身”，万科在该收购条款中就设定了前提，明确卖方须向其提供证据以证明上海硕诚未根据对外担保向集团内外公司的担保发生责任，并约定多项反担保及抵押条款。

　　与万科上述项目并购同步进行的还有中民投与上置集团的控股权交易。10月12日，上置集团披露，包括中民嘉业及5名投资者在内的认购人与上置控股订立认购协议。该等认购人同意认购上置集团合共149亿股认购股份，认购价为每股0.1港元，总现金代价为14.9亿港元。

　　其中，认购股份占上置集团经配发及发行认购股份扩大后总股本的约72.45%。在认购事项完成后，中民嘉业及其一致行动人合计持有上置集团60.78%。

　　对于出售事项，上置集团其实已经酝酿许久。在中民投“染指”之前，该公司就曾与保利经历了一起并不成功的联姻。

　　从当前来看，万科与中民投显然有意要联手对上置施以“援救之手”，上置集团在公告特别强调，此次收购事项仅仅只是与万科战略合作的开端。

　　不可否认，在“僧多粥少”的一线城市，开发商的拿地成本与日俱增，在利润最大化的驱使下，低成本收购已逐步成为房企获得项目资源的重要手段，眼下上置手中拥有的优质一线资源对万科来说，显然极具诱惑力。

　　万丈资本路径浮现

　　就交易金额而言，万科的这一收购似乎并不算太吸引眼球，但聚焦于万科今年以来的多起并购案，似乎又能从管中窥探出些许端倪。

　　据了解，万科此次发起收购的主体是一家于英属维尔京群岛注册成立的投资公司，这与万科此前主要通过上市平台收购略有不同。

　　“以投资公司层面来操作更像是一种投资行为，虽然以投资形式介入，但项目也可以得益于万科现有的专业团队开发。”该市场人士分析道。

　　在他看来，万科是次发起收购主体极有可能就是早前披露的万丈资本，或者其与万丈资本一样同为万科实施V Capital金融和投资计划中的业务主角。

　　万科董秘谭华杰在接受观点地产新媒体采访时对此并未予以否认，其称，由于交易规模没有达到万科需要披露的程度，具体的细节其并不是特别清楚。

　　“实际上，万科非常开放，只要是相互认同，大家在资源上有互补性，有合作意愿，万科愿意和各方进行合作。如果大家有一个交易在前，之后也有这样的纽带，合作可能就会更多。”

　　目前，据观点地产新媒体了解，今年万科已经主导了多起并购案，在上述并购案中，投资与金融的成份都相当明显，而这与万科内部启动的一项以金融和投资为主要业务的V Capital计划不无关系。

　　观点地产新媒体获悉，主管V Capital计划的是万科集团分管万科香港地区业务的阙东武。作为这一计划的业务实体，万丈资本有限公司在6月17日以适当方式在香港成立，其业务范围主要为金融投资、不动产投资等。

　　万科副总裁丁长峰曾指出，该公司的投资方式和目的是以独立或者联合其他合作方以投资为目的，对境内外不动产物业进行收购。其中，在城市存量资产方面，万丈资本将专注于城市更新和核心资产的收购改造。

　　万科内部人士也曾透露，万丈资本的初期募集规模不小于100亿元(并非注册资本金，香港设立公司不需注册资本金)。投资业务运营过程中，将按照投资界的通行规则，通过各种手段募集资金，这其中既包括对机构投资者的定向募集，也可能在未来以合适的方式，向公众投资者募集资金。

　　虽然成立不久，但这一业务实体已经开始显露峥嵘。7月14日，便有消息称万科牵头的财团拟出价35.7亿元邀约收购瑞安房地产持有的企业天地3期，在这次收购中，万科的运作实体就是万丈资本。

　　除了通过万丈资本介入国内的房地产投资，万科境外同样拥有一家名为Wkland Investments V Limited的投资平台，该平台主要为万科发展香港等海外业务。近期，万科通过这一平台认购绿景中国17.81%股份，晋身为这家境外上市房企的第二大股东，完成了一笔颇为划算的投资。

　　在年中业绩会上，郁亮便有过一席表态，称在万科集团内部较为主流的想法是通过收购、投资等路径能够在远期给万科带来较高的利润回报。

　　从现实来看，万科似乎也在践行这一策略，不管是万丈资本、Mainlandcn Ten Company Limited，亦或是Wkland Investments V Limited，万科的房地产路径早已不再是停留于单纯的开发层面，投资与金融成份正让万科越来越多的扮演资本猎人的角色。