联合体甜蜜与忧愁 华润华侨城招商拿地再现“拆伙”传言

　　年末集中推地让北京土地市场风头一时无两，地价高涨、房企利润进一步被压缩的情况下，联合拿地在北京已经蔚然成风，甚至成为土地市场的关键词。

　　继10月30日中粮首创天恒联合体创下北京总价第二高地王后，同处北京丰台区的南苑乡B组团地块在时隔三日后进入到现场竞价环节。

　　经过80轮激烈交锋，华润华侨城招商联合体力压其余四对组合，以总价83.4亿元“夺魁”，并配建5.7万平米公租房，溢价率50%，折合楼面价5.6万/平方米。

　　然而，就在拿地结果诞生一个小时后便有市场人士发布消息称，这一联合体面临“拆伙”的可能。该人士在致电华侨城相关负责人后获知，在最后竞拍阶段，由于土地成本超出华润、招商的预期，因此两家房企决定退出，该地块其实是华侨城独自拿下。

　　该人士随后却再次爆料称，在竞拍结束后，本已决定退出的华润、招商决定再次与华侨城联手，但最终的结果还不得而知。就这一颇具戏剧性的突发状况，记者随后致电各方求证，但均未得到明确消息。

　　这已是继碧桂园等房企之后，近期北京出现的第三起联合体“拆伙”传言风波。从一系列的“拆伙”传言中不难看出，联合运作在分摊项目开发运作风险的同时，也给合作方带来了更多的不确定性。

　　总价第三的联合体竞拍

　　其实，据了解本次正式拍卖之前，南苑乡B组团地块就已经收到5次报价。从竞拍现场来看，参与争夺的房企为清一色的联合体，包括中粮天恒首创联合体、龙湖保利首开联合体、华润华侨城招商联合体、绿城九龙仓平安联合体以及中铁建中铁置业联合体。

　　记者获悉，这一“班底”与上周南苑A地块的竞拍如出一辙，进入竞价环节后，绿城九龙仓平安联合体率先应价，但显然各家房企都有一个不低的心理预期，随之的报价也显得有些急不可耐。

　　仅仅经过不足5分钟，该地块的报价便达到了70亿元，随即竞价阶梯调整至5000万。

　　53轮过后，中粮天恒首创联合体首先触碰价格上限，转而进行公租房配建面积的竞拍阶段。

　　在竞拍面积期间，绿城九龙仓平安联合体退出了竞拍。不过，这并未消减竞拍的激烈程度，80轮激烈交锋后，华润华侨城招商联合体以总价83.4亿元“夺魁”，并配建5.7万平米公租房，楼面价5.6万/平方米，整体溢价率50%。

　　值得一提的是，作为同处于丰台南苑乡的“兄弟地块”，南苑乡B组团地块成交楼面价相较于三天前成交的A地块已经整整高出6000元/平方米，83.4亿元的成交总价也超越此前华嘉胡同的74.6亿元，晋升为北京总价第三，仅次于上周成交的A地块。

　　公开资料显示，南苑乡B组团地块用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地、A6社会福利用地、A2文化设施用地、S31公交枢纽用地；出让年限为居住70年，商业40年，办公50年。地块土地面积11.76平方米，其中，建设用地11.76万平方米，建筑控制规模在23.94万平方米。

　　北京亚豪机构市场部总监郭毅向记者指出，由于该地块中配建的产品类型极为复杂，包括邮局、卫生所、电信机房、教育用地、社会福利用地、公交枢纽用地、文化设施用地等，相比A地块仅有住宅和教育设施两种类型，B地块在产品规划上的难度颇高。

　　记者获悉，今年北京丰台区已经拍出7宗住宅性质用地，此前6宗地块的纯商住宅的楼面价格最低也超过4万元/平方米，最高的樊家村地块甚至高达7.5万元/平方米。

　　在上述7宗地已经成交的地块中，华润占据4席，招商局夺得3席、中粮、天恒、首开、葛洲坝、华侨城和中铁各得1席。

　　联合体的甜蜜与忧愁

　　事实上，就在市场为北京土拍再次刷新总价创出第三高纪录而沸腾之际，一则关于华润、招商退出夺地联合体的传言也随即发酵。该未经证实的消息引述华侨城相关负责人回应称，在最后竞拍阶段由于地价超过华润、招商预期，因此这两个“小伙伴”选择提前退出，该地块的实际竞得者其实为华侨城。

　　但该消息来源随后又称，在土地竞拍结束后，华润及招商又有意再度携手，但三方最终的结果还不得而知。

　　同样是在北京，联合体退地事件传言短期内已经病毒式传导发生。10月24日，碧桂园率先被爆出将退出与中国金茂联合竞得的北京丰台区花乡四合庄两宗地块。数日之后，亦有说法指另一联合体中企业也将退出10月23日联合竞得的北京昌平地块。

　　若说联合体解体事件发生一次是偶然，那么接二连三的“传染”则隐含着某种必然。

　　地价上涨，项目操盘越来越复杂，乃至利润可控空间一再收窄的形势下，联合拿地、联合开发正成为越来越多房企的选择。

　　在地价高昂的北京，联合拿地更是蔚然成风。亚豪机构统计数据显示，2012年及以前，在北京土地市场经营性用地出让当中，联合拿地的比重多在30%以内。而进入2013年之后，这一比重快速提升至39%，到了2015年，这一比例已达到46%。

　　亚豪机构市场总监郭毅指出，联合拿地成为主流的背景，是近年来北京土地市场价格的不断上升。“开发商拿地所需资金与日俱增，再加上政府对于土地出让金缴纳节点的严格管控，使得房企在拿地时的资金压力不可避免，因此联合拿地日益增多。”

　　从市场上已有的案例来看，联合拿地的操作模式大致可以归结三种：一种是双方拿地之后根据股权比例成立项目公司，并根据出资情况派驻负责人员，双方共同操盘；第二则是由其中一方操盘，其余合作方仅扮演财务投资角色；另外一种则是小股操盘，在这种模式中，一方操盘不并表，但另一方并表不操盘。

　　“众人拾柴火焰高”，联合拿地、联合开发的优势也显而易见。有业内人士向记者指出，联合拿地可以化竞争对手为伙伴，降低成本，增加拿地的可能性，同时也能分担资金压力，摊薄项目开发风险，实现利益共享，让企业以较低成本实现快速的规模化扩张。

　　旭辉在北京的发展便是一个佐证，从旭辉北京这两年的一系列拿地动作可以发现，土地多是与合作伙伴共同拿下，之后再由其中一家来操盘，包括一些已开盘项目，也是由合作伙伴共同开发。如此一来，旭辉在北京打响品牌的同时，也完成了市场份额的扩张。

　　但是从最近北京接连传出的“拆伙”事件来看，联合拿地开发也带有一定的不确定性。由于开发企业各自心里预期、产品定位、成本控制能力以及管控程序等都不尽相同，众口难调之下，这些不确定因素对合作各方来说也是潜在风险。

　　郭毅亦指出，联合拿地虽然已渐成主流，但这一模式也并非“百利而无一害”。

　　“虽然出资比例与对项目定位的掌控权在前期多有协议，但是在合作过程中难免会出现一些变故，例如上述碧桂园与金茂，一旦碧桂园确定退出，金茂只能选择全盘接受或者等待对方找到‘下家’，项目运作周期将受到较大影响，对于合作方原本的运营布局也将产生一定影响。”