中国购房者对伦敦地产需求旺盛 但仍需警惕风险

　　“房价就像股价，有起有伏，不是一条直线。而最重要的一点是，未来20年平均房价肯定是会上升的，因为伦敦的需求远大于供应量。”在英中贸易协会11月3日主办的“中国境外投资大会”上，对于《第一财经日报》记者关于伦敦房地产市场是否存在泡沫的提问，英国泰禄德房地产有限公司总经理刘睿如是回答。

　　中国买家频现 伦敦地产供不应求

　　事实上，尽管警示伦敦等世界主要城市房价高企的声音不绝于耳，英国的房地产市场依然吸引着大量中国购房者。在刘睿看来，伦敦住宅市场的基本面是“供不应求”。

　　“英国政府现在每年要新建20万到30万套房产，伦敦的目标是要建立50万套新住宅，但目前他们只实现了34万套住宅的建设。”显然，供不应求带来的是潜在的机遇，中国“土豪”们也绝非仅仅是有钱任性而已。

　　从2010年就开始经营海外地产交易的第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司华北区投资部高级董事纪刚表示，在全球范围内，伦敦都是吸引投资最多的发达城市，尤其近几年来中国买家在伦敦地产市场的身影越发活跃。

　　“大概4年前，我们在北京做伦敦项目路演的时候，感兴趣的人还寥寥无几；可是去年路演时，有8家企业参与了一对一的商务会谈，我们的确注意到投资者正越来越多元化。”与此同时，中国土豪们也没有缺席伦敦的豪宅市场。“比如海德公园一号这个项目就有中国买家的参与。该项目每平米60-70万元，就在哈罗斯百货对面，隔壁是文华东方酒店。”纪刚透露。

　　英国地产的吸引力究竟来自何方？纪刚告诉《第一财经日报》记者：“英国的吸引力首先来自健康平稳的经济增长、有活力的产业定位和未来规划；同时，中英关系随着两国元首和政府主动积极的促进也持续向好；当下的时点中国企业也正开始考虑海外投资。”

　　纪刚指出，中国投资者选择伦敦的主要原因集中在两个方面。“首先英国留学越来越低龄化，许多人都高中、甚至初中就开始留学，父母特别希望给孩子一个稳定居住的环境；第二，中国资产的价格越来越高，也催生了一定海外资产配置的投资需求。”

　　事实上，尽管对伦敦地产需求旺盛，在纪刚看来，中国的购房者仍是非常警惕风险的群体。“我觉得中国投资者的风险意识非常强。他们相对比较保守，特别是在选择投资城市和地产项目的时候，流动性是他们非常关注的因素。他们会决定这是不是最好的入市时机以及最好的入市路径。我们目前没有看到太多汇率对地产价格的影响，我认为相关的求购者应该抓紧机会利用低利率的环境，也要考虑人民币贬值的可能。”

　　地产投资需要律师全程介入

　　中国买家需求旺盛，但投资英国地产与国内有何不同？众成清泰律师事务所国际业务总监、英国律师费翔告诉《第一财经日报》记者，英国完善的法律体系在房地产市场上表现得尤为明显。“在英国，不论是买大型楼房、酒店、还是一个公寓都需要律师的介入。因为根据英国的理念，买房是一笔很大的投资，需要保护购房者的权益并规避风险。”

　　费翔指出，由于部分始建于19世纪的英国房屋并未注册，律师必须仔细了解房屋产权的每一次交接是否存在问题——否则曾经的房主仍可以声明自己对房屋的所有权。因此，从房契、买卖合同、房屋的检查到银行贷款等整个购房链条都必须由英国律师经手。同时，由于律师协会对执业律师存在长时间的监管，如果购房之后出现问题，购房者依然可以找到律师，律师也必须负担相应的责任。“英国的房地产投资是很复杂的，不管是大项目还是小的房屋购买都需要注意法律风险。也由于监管措施比较好，律师会非常认真负责，就像是给自己买房子一样。”费翔对《第一财经日报》记者表示。

　　除了中国高净值人群出海购买伦敦住宅地产火爆场景，中国平安、复星集团、中民投等中国资本在伦敦的频频出手更是瞄准了各类地标性的商业地产。

　　2013年7月，中国平安2.6亿英镑买下伦敦劳合社大楼。“这第一单就是我们公司成交的。”纪刚对《第一财经日报》记者解释道，“英国地产是永久产权，立法上对业主的保护也更加完善、明确。从物业本身运营情况来看，比如北京通常租约为3年，最多续租3加2等于5年。而伦敦商业地产的租期一般为10年，甚至20年，所以就有了一个保障可以规避短周期的风险。同时，由于中国国内资产价格上涨过快，而且融资成本偏高，伦敦则可以购买到回报率更高的产品，市场本身的吸引力也要优于中国。”

　　英国地产开发：并不是有钱就能成功

　　当然，活跃在伦敦地产市场上的中国“土豪”不仅有购房者，更有时刻准备复制中国地产奇迹的房地产开发商。不过，在伦敦这一竞争极为激烈的国际化市场，地产开发显然并不容易。

　　在毕马威建筑房地产业主席巴特（Stephen Barter）看来，外界对英国市场的研究非常透彻，竞争极为激烈，“并不是有资金就能保证成功。英国与中国一样，‘关系’是非常重要的。一定要知道该找到谁，该和谁去沟通。”

　　“房地产开发非常复杂，在中国、英国都是如此。地产的开发的风险要远大于购买一栋房产，需要做出很多重要的决定，付出许多的努力。必须要找到一个可靠、可信的合作方，他们的利益跟你相同。” 巴特称。

　　纪刚也认为，“英国伦敦是一个非常国际化的市场，参加投标时我们要首先证明自己优于其他竞争者，包括来自英国、欧洲和美国的投资竞争者。如果你的企业没有任何业绩和历史，没有人知道你的财力，又如何成为项目获胜的一方呢？可以看出，这个过程极其复杂，我们需要不同的方式来克服障碍，最终才能实现我们的投资目的。”