第一太平戴维斯发布《2021年昆明房地产市场回顾及未来展望》报告

第一太平戴维斯发布《2021年昆明房地产市场回顾及未来展望》报告：

· 写字楼市场空置率小幅回落 租金降幅收窄

· 零售市场需求稳定入驻率回升 新能源汽车与宠物业态表现活跃

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甲级写字楼市场

2021年昆明甲级写字楼市场未录得新项目，全市甲级写字楼总存量维持在91.5万平方米。市场租赁需求持续回落，全市净吸纳量降至3万平方米。由于无新增项目入市，当前昆明市场处于缓慢的存量去化阶段，全市写字楼空置率同比下降3.2个百分点至38.6%。

租金方面，有部分业主及第三方办公空间运营商下调租金，也有个别项目通过提高免租期的方式以期吸引客户达成租赁成交，优质客户的议价能力明显提升。虽然全市平均租金仍缓慢下行，但降幅明显收窄，2021年昆明甲级写字楼市场的平均租金约为人民币90.5元每平方米每月，同比下降2.3%。

租户来源方面，房地产、金融和信息技术三大行业是昆明甲级写字楼内租户来源最多的行业，分别以27%、19%和10%的比例占据了全市甲级写字楼一半以上的租赁面积。截止三季度末，昆明金融业增加值达到 621.43亿元，占全市GDP 比重的11.4%。值得注意的是，外资金融机构因为看好昆明建设国际性区域中心城市的潜力，纷纷进驻昆明，2021年驻昆外资金融机构突破两位数，未来金融相关的办公需求有望持续释放。从租户的空间分布来看，房地产和金融行业的企业聚集在北市区和南市区；信息技术行业的企业聚集在中市区；呈贡新区作为城市新区，活跃的基础设施建设吸引了众多房地产企业入驻。

从租户的资本来源来看，当前昆明优质写字楼租户仍以内资企业和本地企业为主，分别占比高达53%和43%。相较于成都和重庆，昆明甲级写字楼中外资企业租户比重较小，占比仅为4%。为促进对外开放和提升外资吸引力，云南省和昆明市政府连续颁布多项政策促进投资自由、保护外商投资合法权益和持续优化营商环境，在高水平对外开放的时代背景下，外资企业办公需求有望进一步上涨。

2022年甲级写字楼市场预计将迎来近14万平方米体量的新增项目入市，其中巫家坝子市场供应量最大。经过三年多的建设，目前巫家坝子市场内有11个总部楼宇项目已启动建设，未来将持续放量。随着中老铁路的开通，昆明国际性综合交通枢纽的地位得到进一步提升，交通设施的改善必将带来贸易融通、资金融通和文化融通，长期有利于昆明区域性国际中心城市的建立，未来将吸引更多企业入驻昆明，进而有利于商务市场的发展。

零售物业市场

2021年昆明零售市场供应继续放缓，仅迎来一个新项目入市，全市购物中心总存量达约308万平方米。全年市场需求维稳，购物中心平均空置率在连续上涨了三年后停止上涨，同比下降1.1个百分点至约14.0%；全市购物中心首层平均租金同比持平，报人民币333元每平方米每月。

年底亮相的海乐世界购物中心以24万平方米的超大体量和极具辨识度的场景打造，成为昆明零售市场新的娱乐休闲地标。项目围绕年轻消费群体，注重沉浸式消费体验，引入众多品牌首店和旗舰店，创新业态组合，极大丰富了区域零售市场的品牌类型，提升了片区的商业项目品质，促进周边消费需求的释放，未来或将进一步改变南市区的商业格局。

2021年昆明零售市场需求稳定，其中新能源汽车品牌和宠物相关品牌表现活跃。在国家和省市政策的大力支持下，年内昆明市新能源汽车充电基础设施建设得到迅速推进，一定程度上带动了城市新能源车消费增长，新能源汽车品牌也加速在昆明零售市场布局，目前新能源汽车品牌已入驻昆明零售市场约四分之一的优质购物中心。典型成交案例包括，以蔚来、小鹏等为代表的知名国产新能源汽车品牌年内接连进驻七彩云南第壹城、恒隆广场、瑞鼎城爱琴海购物公园等多家购物中心；此外，大悦城、呈贡吾悦广场等项目集中引入多家新能源汽车品牌，逐渐形成业态集聚。值得一提的是，在资本和宠物相关消费市场迅速增长等因素的助力下，宠物经济在商场中逐渐升温，昆明商场中的宠物业态呈现出多样化的发展趋势，深度满足愈加精细化和个性化的消费需求。除了传统的宠物零售和宠物服务，越来越多诸如宠物主题乐园、宠物互动体验等类型的品牌受到项目青睐，进一步丰富了商场的体验业态。

未来三年预计将有超过80万平方米的新增供应进入昆明零售市场，从空间分布上来看，以金俊广场、万象城等项目为代表的超过半数的新项目将落户于市中心和西市区两个子市场，或将促进市中心和西边区域消费潜力的释放，进一步满足消费者的消费需求。未来随着越来越多优质商业项目亮相昆明零售市场，有望为市场带来更多新意，提升市场活跃度，助力市场提档升级。

第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华表示：“2021年昆明商务商业市场发展稳定，在“十四五”规划的开局之年，昆明市积极构建现代化综合交通网络，着力发展千亿级产业集群，加快探索新经济新业态新模式，将有利于提升城市开放度和竞争力，进一步推动城市发展提质增效，为昆明房地产市场的成长提供不竭动能。”