房地产开发商公司债激增 未来或将面临哪三大风险？

　　近期，公司债发行量不断扩容，如AA级公司债平均发行利率(4.5%)创2010年来同期最低水平(去年同期高于7%)，信用利差收窄至近6年新低，“疯狂的公司债”一说不胫而走。此外，中国房地产开发商境内发行的公司债激增，这真的如此值得担忧吗?

　　11月3日，穆迪（Moody'sInvestors Service）发布最新评估报告指出，境内房地产债发行的扩容对于开发商具有正面信用影响，因为这将有助于降低公司平均借款成本、拓宽了融资渠道，同时改善流动性状况，且潜在的长期信用风险可控。今年1月至10月30日，经穆迪评级的境内房地产债发行总值达280亿美元，而去年全年仅19亿美元。

　　房地产债总体信用评估为正面

　　其实，对于房企发债得担忧始于9月29日。当时万科公告其发行的2015年第一期公司债经市场询价后最终票面利率仅为3.50%，五年期期限，发行规模50亿元人民币。利率水平之低震惊令市场震惊，其利率甚至更低于在银行间发行、以国家信用背书的国开行金融债，且非常接近同期限国债。

　　值得注意的是，部分房企在发行的人民币债券收益率远远低于此前发行的美元计价债券。

　　今年6月15日，恒大地产(Evergrande)在境内以5.38%的利率发行五年期债券，值得一提的是，这一票面利率较之其在同年2月发行的美元计价债券(12%)低了662个基点;今年10月16日，世房第二期境内债券的发行总额为人民币14亿元,年期7年,票面年利率为4.15%，而其同年2月发行的同期限美元计价债券收益率高达8.38%。

　　不过也有分析称，如万科是中国信用最好的房地产公司之一，不仅本土评级机构中诚信评估给予了AAA债券评级，在海外融资中也获得了标普、惠誉等机构给予的BBB+评级。穆迪分析师对《第一财经日报》记者表示，穆迪对万科最新的的评级为Baa1，展望稳定；世茂评级为Ba2 ，展望稳定；不过，恒大地产评级为B1，展望负面。

　　民生证券首席债券分析师李奇霖表示，房地产债信用风险可控主要有几大原因。第一，大型房企的融资渠道通畅，房地产行业具有一定的垄断色彩，地区大型房企享有议价能力，可以以基准利率甚至下浮利率从银行获得贷款，上市公司通过股权或债券直接融资的路径通畅;第二，一、二线城市房地产表现良好，项目风险和销售风险可控;第三，政策对房地产行业有支持，银行加大房地产行业风险防范力度，在确保贷款分类风险准确的情况下，允许房地产开发贷款展期;第四，房地产行业可以向下游转嫁成本压力，钢铁、水泥等上游价格竞相下滑，房地产具有议价能力;第五，低息债务置换，降低财务费用，低成本公司债发行后，房地产公司可用于置换前期高成本债务，财务费用大量节省。第六，只要不出现房价坍塌的情景，房企资产变现能力远强于传统过剩的实体部门。

　　潜在风险仍存

　　不过，房地产债潜在风险仍存。穆迪认为，房地产部门在未来12-24个月中将面临三大主要风险。

　　例如，政务为限制部分城市房价激增而采取收紧措施，市场流动性恶化，以及经济下行导致房地产需求普遍弱化。不过，穆迪并不认为上述风险将在未来12个月中升级。

　　穆迪助理副总裁/分析师刘致伶称：“包括按揭贷款规定的放宽、降低第二套住房贷款的首付比例及购房人的贷款成本等有利政策推行，这将支持未来12个月的整体销售，并有助于2015年第四季度合约销售额继续保持同比良性增长。”

　　穆迪最新发布《2016年中国房地产业展望》报告显示，2016年中国房地产业展望仍保持稳定，但全国房地产销售增长与2015年相比将放缓，并预计中国房地产业的监管政策将进一步放宽，而政策放宽的重点预计为三四线城市，原因是此类城市的住房需求弱于一线城市。

　　值得注意的是，对于具有外币债务敞口的企业而言，人民币贬值预期始终是一大风险因素，这可能会弱化房地产开发商信用记录。穆迪表示，“房地产开发商的利息支出以及外币计价债务将会随着人民币贬值而上升，这可能会弱化公司偿债能力以及财务指标。尽管如此，我们认为多数接受评级的具有外债敞口的房地产开发商能够经受约10%的人民币贬值风险。”

　　近期，瑞银财富管理投资总监办公室分析师Dominic Schnide表示，预计美元/人民币将重新走高，对美元/人民币的12个月目标价预测为6.6。

　　“一旦美元重拾升势,人民币将不大可能跟得上美元的脚步。我们认为今年上半年人民币贸易加权汇率攀升的局面不太可能重演，因为这与央行进一步宽松国内货币环境的努力相悖。因此，尽管近期人民币企稳且走出一波较强的行情，但我们对美元/人民币将升值的观点没有改变。我们建议美元投资者对冲其人民币头寸。”

　　此外，深圳房地产开发商佳兆业(Kaisa)今年的债务危机也限制了中国房地产企业海外融资的能力，佳兆业此前努力重组国内外逾100亿美元的境内和境外债务。今年10月，其上海公司复活，广州公司项目也将尽快启动销售。当前，一些较大型的房地产开发商仍能在美元债券市场借贷，但佳兆业的困境带来的影响，使得许多较小的、垃圾评级的公司更难获得新的融资。