项目落地、战略合作，招商蛇口发力城市更新领域！

作者：涛哥

一周之内，两个大消息。

1、8月25日，招商蛇口成功中标龙岗区坂田街道五和枢纽片区重点更新单元前期服务商。

这是一个重量级的城市更新项目，此前一直由佳兆业操盘。

2、8月31日，招商蛇口和富力地产双双公告，招商蛇口旗下子公司与富力地产签署《关于华南区域城市更新项目之战略合作框架协议》，未来双方将共同研究推进拟合作项目后续政府报批手续及开发建设等事项。

据悉，双方在广州举行了高规格的签约仪式，招商蛇口总经理蒋铁峰及富力集团董事长兼总裁张力均出席。

这两个消息，一个是项目落地，一个是战略合作。

其实涉及两大关键词：纾困与城市更新。

纾困，是指招商蛇口对暂时处于资金困难阶段的佳兆业和富力进行的某种程度的帮助。

城市更新，是指招商蛇口和佳兆业、招商蛇口和富力根据各自的战略和资源，在城市更新领域的深度合作。

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两大重磅合作

首先说说五和枢纽片区重点更新单元这个项目。

资料显示，五和枢纽是深圳唯一集3条城际铁路（广深、深惠、深大）和2条城市轨道（5号线、10号线）为一体的综合枢纽。

向北联系广州、东莞，向南联络香港，向东联动惠州，向西联动中山，是深圳联系粤港澳大湾区核心城市最重要的城际枢纽节点。

不仅区位好，项目的体量也不小。

项目研究范围2.4平方公里，拟拆除范围约42公顷，在寸土寸金的深圳，是很难得的超级大盘了。

此前，这个项目的前期服务商是佳兆业。

大家都知道，目前佳兆业面临一定困难，但有困难并不意味着不干事。

一方面，项目本身优质，正常推进符合佳兆业的利益；

另一方面，城市更新事涉民生，被更新对象的利益需要得到保障。

基于这两大原则，招商蛇口和佳兆业选择了一起联手。

其实，这次合作的伏笔早前已经埋下。

今年4月初，招商蛇口与长城资管、佳兆业签署战略合作协议。

三方约定以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础，进行全面的梳理研究，以“成熟一个、合作一个”为原则，不断将成熟项目置入三方合作平台。

此次，招商蛇口拿下五和枢纽核心区城市更新，正是上述战略合作的一次落地。

只不过，事情的进展速度，明显超市场预期。

再来看看招商蛇口和富力地产的合作。

招商蛇口在公告中表示：

本协议签订后，双方共同组建专项工作小组，开展相关调研、谈判工作等，采用“一事一议，成熟一个，合作一个”的原则尽快确定具体合作项目及合作方式等事宜，届时双方另行签订正式合作协议予以约定。

大家有没有留意到两则公告的相似之处？

1、合作范围限定在城市更新领域；

2、合作对象针对具体的项目，不涉及公司层面；

3、一事一议，有序推进，不冒进；

其实，对于招商蛇口而言，类似的合作还有不少。

比如8月1日，招商蛇口和南海控股宣布双方达成战略合作，将共同推动深圳半岛城邦第五期项目的顺利进行；

8月18日，招商蛇口宣布携手绿基地产共同操刀龙华区观湖街道新田社区龙新、兴田片区城市更新项目；

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战略机遇与社会责任

复盘招商蛇口这几次合作，信息量其实挺大的。而在涛哥看来，招商蛇口投入城市更新可能有几个考量：

1、自身战略需要

城市更新一直是招商蛇口非常看重的领域。

在最新的半年报中，招商蛇口就明确表示，公司正在积极布局旧改，通过各种模式创新，推动旧改业务的差异化发展。

大湾区尤其是广、深两地优质土地资源的获取，一直是招商蛇口的重要目标，而城市更新则是一个相对不错的方式。

佳兆业和富力，一个总部深圳，一个总部广州，都是各自所在地的“旧改之王”。

官方数据显示，截至2020年底，佳兆业有超过200个城市更新项目，其中绝大部分在大湾区。

而截至2021年底，富力已签约城市更新合作项目逾64个，规划总建筑面积超过7200万平方米，可供未来发展的可售面积超过3500万平方米，货值超过一万亿元。

此次与佳兆业、富力的战略合作，总的原则是在资源互补、能力互补的基础上实现“多赢”。

既有利于推进佳兆业、富力恢复持续、平稳的运营；也有利于招商蛇口获取更多优质项目，比如此次的五和枢纽片区的城市更新。

2、央企责任担当

当下，不少房企短期内面临一定的困难，在不影响自身安全和发展的前提下，出手帮扶困难房企、化解行业风险是大势所趋也是央企责任所在。

对于如何帮助出险企业，今年3月底的一场投资者交流会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰就表示：积极寻找、谨慎决策、慎重出手。

但慎重并不代表不动。

以佳兆业的合作为例，在合作的三方中，佳兆业有项目有资源，但经营短期内遭到一定挑战；长城资管有实力有资金，但由于行业跨度大，地产项目的操盘能力尚不够丰富，而招商蛇口既有动力、有实力、也不缺操盘能力。

因此，这三者的合作，是三赢。

3、社会责任所在

大家都知道，当下部分经营暂时困难房企的项目尤其是城市更新项目，会牵涉到大量居民的住房问题。

如何保障他们的利益，是合作各方的重要考量之一，也是企业社会责任所在。

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加码城市更新赛道

就市场层面而言，不难看出招商蛇口的取舍是很有讲究的。

1、合作项目有明显的地域特征，基本集中在大湾区，比如深圳、广州、东莞、佛山等核心城市。

2、这些城市能级高、需求旺盛、供给偏弱，市场安全垫高。

3、这些城市有相对友好的城市更新政策。

正如涛哥所说，招商蛇口一直努力尝试加大在城市更新领域的布局，也取得了一定的成绩。

2021年年报显示：

仅2021年招商蛇口城市更新落地的单项目收并购共12宗，累计补充项目资源106万平方米；全年斩获14个旧改项目排他资格，预估土地储备面积510万平方米、货值超1200亿元。

此外，“公司积极与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金，该基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。”

而近期坊间说法是，招商蛇口在深圳基本锁定、推动孵化工作的项目已有20余个，项目预估总货值约3000亿。

事实上，在对深圳蛇口板块长达40多年的持续开发运营中，招商蛇口打造了一套独特的“综合运营”发展模式。

所谓“综合运营”就是发展商凭借强大的整合和运营能力，通过对不同业务及产业的有效融合，进而为新时代的城市开发提供综合性解决方案。

目前，招商蛇口形成了住宅开发、产业园区、集中商业、邮轮、大健康、酒店等多元业务板块、25条标杆产品线。

而这些，都是城市更新必备的技能。

涛哥的观察看，正如我们在本文所分析，为了在城市更新领域更好的布局，招商蛇口正试图更开放、更灵活、更快些，而与各大房企、各类主体的合作多赢就是重要选项之一。

4、总结

最后，说几个我了解的消息。

1、业内人士推算，招商蛇口与佳兆业合作的这个五和项目预计货值数百亿，未来将能够贡献稳定的业绩产出。

2、五和项目顺利落定，让市场看到了招商蛇口发力城市更新领域的决心，也看到了与各方合作的诚意和实力。

3、据说，已有多家房企就推进中的城市更新项目和招商蛇口接洽，有些已有较深入的意向，保守预估货值总体或可逾千亿。

在机遇与挑战并存的当下，或许，一个城市更新领域的新星正在崛起。