资产处置进行时 佳兆业退出深圳大鹏300亿文旅项目

作者：黄指南

近日，佳兆业集团（深圳）有限公司撤出对外投资，投资企业为深圳市佳富东部旅游开发有限公司、深圳市兆富德旅游开发有限公司、深圳市佳德美奂旅游开发有限公司，退出前持股均为51%。

据了解，三家公司51%股权均由深圳市城开信银投资有限公司接盘，该公司为西部信托有限公司全资子公司，而西部信托大股东则是陕西投资集团有限公司，持股57.78%。

值得注意的是，深圳市城开信银投资有限公司成立于2022年6月17日，法定代表人为刘星，与佳兆业此次撤出对外投资的三家公司同属一个法人。该公司注册资本为10万元人民币，经营范围包含以自有资金从事投资活动等。

观点新媒体了解到，深圳佳富东旅、兆富德旅、佳德美奂旅三家公司是负责开发佳兆业大鹏下沙合营发展项目的项目公司，该项目包括了佳兆业在深圳大鹏的金沙湾国际乐园以及万豪酒店。

断臂

疫情困局之下，叠加上紧张的政策和融资环境，房企迎来了“黑铁时代”，面临债务困局，文旅产业成为优先处置的对象。但是受疫情影响，本就深受影响的文旅业务，好比一块烫手山芋，难以出手。

根据2020年佳兆业年度报告显示，大鹏下沙合营发展项目净资产为90.16亿元，其中，流动资产为109.7亿元，非流动资产为115.35亿元；流动负债为64.40亿元，非流动负债为70.74亿元。

子项目佳兆业金沙湾国际乐园预计总投资300亿元，计划建设冰雪馆、水乐园、未来馆、儿童馆、海洋馆五大场馆，以及五家度假酒店万豪酒店、W酒店、凯悦酒店、洲际酒店、英迪格酒店，建成后预计年游客容量可达500万人次。

2016年11月，佳兆业金沙湾国际乐园项目正式开工建设，一期项目预计在2020年夏季开业。但后来开业时间延期，于2021年9月才正式开业。去年开业运营仅包含一期规划的水世界及儿童世界，火星世界、海洋世界、冰雪世界3个主题场馆目前公开消息较少。

但水世界和儿童世界仅开业1个多月，又因为天气和升级改造原因，于2021年10月23日起闭园；直到今年5月27日，水世界重新开园。

据了解，南方水上乐园理想经营季只有5个月，一般为每年五月持续到十月左右，闭园期间仍会产生维护成本费用。

该项目地块于2014年由佳兆业联合生命人寿以54亿元的报价斩获，当时参与地块竞争的还包括央企华润以及港中旅集团，最终溢价率达到58.82%；用地面积达86.98万平平方米，挂牌起始价34亿元，彼时还是深圳建市以来的最大幅产业用地。

当时拿下地块后，佳兆业成为深圳东部最大地主。时过境迁，金沙湾国际乐园项目也不得不搬上了交易的台面。

早在2021年11月，佳兆业旗下锦恒财富延期、面临兑付困局时，就有传出金沙湾国际乐园项目和金沙湾万豪酒店资产处置的计划。

彼时，佳兆业前首席财务官吴建新曾表示，集团通过锦恒财富布局总本金119.13亿元，预期到期利息还有8.75亿元，合计是127.88亿元。

6月20日晚间，吴建新已正式辞任佳兆业首席财务官。

据彼时佳兆业资产处置清单，两项目权益货值分别就达到了106亿元及14亿元。其中，金沙湾国际乐园未偿还融资余额还剩47.45亿元，而佳兆业金沙湾万豪酒店还剩9.1亿元。

观点新媒体了解到，处置清单显示，金沙湾国际乐园预计最晚于今年9月完成处置，金沙湾万豪酒店则是今年3月。截至目前，没有两项目均没有实质交易动态。

解困

回望2021年佳兆业中期业绩，真是交出了不错的“成绩单”。

2021年上半年，佳兆业营业额300.65亿元，同比增长34.8%；净利润为30.79亿元，同比增长30.5%；毛利率为30.9%，在手现金487.4亿元，同比增长20.4%。

截至2021年中期，佳兆业流动负债1341.52亿元，非流动负债1035.09亿元，资产净值814.49亿元。净负债率为93.7%，现金短债比1.53倍，剔除预收款后的资产负债率为69.9%，提前完成三道红线全部转绿的工作。

但永远都不知道惊喜和意外哪个先来，去年11月份，佳兆业集团担保的3亿元理财产品暴雷，就此引发流动资金危机。紧接着，12月面临一笔4亿美元债本金违约。

彼时佳兆业前首席财务官吴建新表示，佳兆业拟着手处置资产清单，包括价值818亿元的18个深圳项目，以及佳兆业权益258.39亿元，预计2022年3月处置完毕。截至目前，佳兆业资产处置进展仍显缓慢。

相较于文旅项目的难以出手，佳兆业其他项目处置就显得顺利得多，特别是“港岛资产”。

去年11月，佳兆业先是将持有50%权益的香港九龙东启德住宅项目出手，以79.48亿港元出售予香港地产商远东发展及新世界。其后，再以37.7亿港元出售香港新界屯门青山湾项目，买方为旭日国际集团主席蔡志明。

同年12月，佳兆业向山高金融出售中环中心物业抵债。

内地项目方向，今年以来，佳兆业转让深圳坪山项目51%股权予新城控股，平安信托接盘广州南沙地块项目公司，中化集团接手深圳尖岗山项目，相关项目处置一定程度上缓解了佳兆业的流动性困局。

同时，佳兆业迎来了两大国资先后入场。

3月，佳兆业与中铁五局集团战略合作，二者将在全国范围内、尤其是大湾区旧改、一二级联动开发中进行深度合作。

4月，与招商蛇口、长城资产于在深圳签署战略合作协议，重点围绕粤港澳大湾区旧改、房地产开发、商业综合体经营等领域展开合作。

他救不如自救，随着优质资产不断处置、回笼资金，佳兆业仍有解决债务问题的希望。

或许佳兆业金沙湾国际乐园、金沙湾万豪酒店甚至于整个下沙合营发展项目的终局，就如同前两天的上海佳兆业金融中心大宗交易一样。

未来要么被债权人或者金融机构当成不良资产处置，要么聘请佳兆业打理项目，转变成轻资产模式。