地产失火，殃及“池鱼”

作者/曾树佳

年近60岁的郭英成，再次被推到了悬崖边。

不仅因为寻求债务展期、兜售资产自救忙得焦头烂额，他还面临另一件头疼的事，旗下多元平台也并不太平。

在严峻的债务危机之下，佳兆业6名董事在南太地产董事会的集体声讨中黯然退场，并由第三大股东IsZo Capital Management提名的高管取而代之。

本月底，南太地产还将就此举行一次特别股东大会。假如改组完成，佳兆业有可能会失去这一海外平台的董事会控制权。

除了南太地产之外，在佳兆业的上市平台中，还涉及健康、物业、科技、生物和传媒等多个板块，包含2家A股上市公司，5家港股上市公司。这些多元平台，或多或少也跟着佳兆业“暴雷”经受考验。

在地产圈，旗下拥有多家上市公司，郭英成并非孤例。不少地产老板手里握着多项资产，原以为它们上市之后，就可以实现多箭齐发；万万没想到地产主业一出问题，多元业务平台立马命运陡转，抛售、易主、质押等情形屡见不鲜。

眼下，当杨铿、张鹏、林腾蛟、李思廉们看到经营多时的物管资产为他人做嫁衣，郭英成、许家印们看到亲手布局的多线业务给他带来千头万绪时，他们或许会有诸多感慨，悔恨当初步子迈得太大。

多元“失火”

在行业收紧的大环境下，地产商都不敢以梦为马了。因为在奔腾年代，从地产主干上生长出来的“枝杈”，即使不会成为“弃子”，也会受到风险的波及。

比如，因为佳兆业集团“暴雷”，它旗下佳云科技6.59亿元的定增计划，酝酿了一年多之后无奈被迫中止。

11月16日，佳云科技宣布，它收到了深交所同意公司定增中止审核的通知。

原因在于，其控股股东深圳市一号仓佳速网络有限公司本次认购股份的资金，全部来源于佳兆业集团，但后者是否能提供认购资金，还需公司进一步落实，而落实时间“存在不确定性”。

此前，佳兆业深圳公司担保的锦恒财富3亿理财产品兑付逾期，引发了挤兑、挑开了佳兆业的资金敞口。紧接着，标普也将佳兆业的长期主体信用评级从CCC+下调至CCC-，以反映其无法兑付或者债务重组的高风险。

标普预计，佳兆业32亿美元将于未来一年内到期，存在再融资的风险。而有消息披露，眼下它就有一笔本金总额为4亿美元、利率为6.5%的票据交换要约及同意征求失效，已造成实质性违约。

12月8日，佳兆业发布宣布当日上午9时起短暂停止买卖，以待刊发有关公司的内幕消息的公告。受上述事项影响，港股佳兆业资本12月9日开盘跳水，跌幅超过了17%。

而6天前，郭英成之女郭晓欣刚辞任佳兆业资本执行董事、佳兆业健康执行董事；另一位辞任佳兆业美好执行董事兼副主席的郭晓亭，也是郭英成之女。

不止郭英成，63岁的许家印也有一个庞大的多元化构想。

他旗下的恒大，目标是从地产龙头向综合型企业集团转型，除了地产、汽车、物业之外，还有恒腾网络、房车宝、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉等产业平台，衣食住行、文旅康养等无所不包。

其中的恒腾网络，是他与马化腾联手，打造的互联网平台。该平台麾下的儒意影业、南瓜影视，曾押中过多部高票房电影，被寄予厚望。

但在流动性危机面前，恒大也只能无奈放手。许家印手中的资产出售清单，除了还未能出售成行的恒大物业之外，恒腾网络也是其重要筹码。

自今年6月起，恒大频频抛售恒腾网络股份，至11月中旬已完全清空，回笼资金共计超过百亿港元。

除了恒腾网络以外，许家印旗下拥有多家上市平台，情急之下，均被拿来“救火”。

具体来看，恒大通过其控股的嘉凯城29.9%的股份，变现27.6亿；高新集团7.08%的股份，变现10.4亿；恒大冰泉49%的股份，变现20亿；盛京银行股份出售，变现110亿。

物业“救父救兄”

危急关头，房企那些多元化平台常被摆上“货架”，尤其是在资本市场上证明过自身价值的物业股，更是首当其冲。

响起第一声惊雷的是蓝光。今年2月，碧桂园服务、蓝光嘉宝服务双双宣布，前者拟收购后者约64.62%的股份，对应交易总价暂估值约48.47亿元。此后，他们展开了一系列要约收购、管理层入驻等行动。

至10月底，蓝光嘉宝被彻底抹去了“蓝光”字眼，更名为“嘉宝生活服务”，碧桂园服务执行董事、总裁李长江出任董事长。

这家曾驰骋并购市场的物企，突然间的落幕让人惊诧，并引发了众人对物管领域分化整合的探讨。但这笔交易的背后，更多是嘉宝关联的地产平台蓝光发展，遇到资金问题而变卖资产所引发的。

无独有偶，素称“物业第一股”的彩生活，情况也与蓝光嘉宝类似。

第三季度末，彩生活便与碧桂园服务达成股权转让协议，将旗下邻里乐控股集团有限公司100%股权，作价33亿元出售。一个月后交易完成，复牌的彩生活股价应声下跌超30%。

之所以抛售物管资产回流现金，是因为花样年正经历着美元债违约所引发的连锁反应。尽管该公司进行债务展期，并出售成都、南京、深圳、北京、宁波等城市的持有资产，但危机之下仍存在不小的资金缺口。

花样年董事局主席潘军，曾言公司是“置死地而后生”。其维持生存希望的因素之一，无疑是花样年与彩生活的联动。

一个月前，同样发生美元债违约的当代置业，为了自救，也将旗下的物管股第一服务割舍予融创服务，从而获得6.93亿元的资金。

就连市值曾一度比肩碧桂园服务的恒大物业，也被摆上了货架。只是因为交易条件未达成，它才暂时没有易主。10月21日，恒大宣布，原计划将恒大物业50.1%股权，以200亿港元转让给合生创展的协议终止。

此外，阳光城物业与万物云搞起了“换股”、富力物业也被卖给了碧桂园服务、奥园集团正在筹谋出手旗下的奥园健康、新力服务也深陷卖身予金科服务的传闻……

物业股具备轻资产属性，更受资本市场追捧。但正因为它具备较高的估值，反而成为了卖钱的理想标的。但从另一角度来审视，地产“暴雷”，也在一定程度上推动了物业领域的整合进程，以及估值回归理性。

丢车保帅

业务版图的伸缩，几乎成了房企永恒的主题。

此前几年间，开发商陆续掀起了集团化、多元化的浪潮。它们似乎提前预见到了传统地产业务利润的“天花板”，于是纷纷涉足养老、长租公寓、金融、物业管理、家居、物流等领域。

潮起之时，它们也随之将企业名称里的“地产”二字隐去，换之以“集团”等字眼，表明其多元业务齐头并举、协同发展的心志。

经历了2018至2019年的中小房企上市潮之后，近年来物管、代建、商管企业，也纷纷奔向资本市场。正如业内所说的“地产多胎”，地产商拥有数个上市平台的情况比比皆是。

乐居财经曾做过统计，业内中的33位房企老板，共涉及88家上市公司。其中，27位老板同时拥有地产+物业双上市平台，占比超过八成；12位老板同时拥有A、H上市平台，占比超过四成；3位老板拥有境外上市平台。

那些被培育出来的多元平台，一旦上市，就意味着它们能自主融资与生存。装上几个轮子，无疑能跑得更快，因为在收紧的融资环境下，此举意味着融资渠道的拓宽，真金白银随之而来。

但它们依附在地产业务身旁，活在后者的辐射范围内，避免不了跟着一起沉浮。

当杨铿、张鹏、林腾蛟、李思廉们看到经营多时的物管资产为他人做嫁衣，郭英成看到亲手布局的多线业务给他带来千头万绪时，他们或许会有所感慨，地产的“主战场”一焦灼，一切就都在随风飘摇。

近年来，行业的调控不断加持，发展的容错空间逐渐收窄，已有不少房企发出回归、聚焦主业的心声，就连自称要“做好农民种好地”的万科，也曾在业绩会中提出“收敛聚焦”“修枝剪叶”的论调，表示做好基本盘，才能更好地转型。

眼下，开发商更要思考“主攻”地产的问题了。