招商蛇口找来招商平安资产，入局纾困佳兆业将取得进展？

作者：黄指南

招商平安资产若是与招商蛇口再次纾困佳兆业，背后或许是平安系的“曲线救援”。

7月28日，招商蛇口与招商平安资产签署《战略合作协议》的关联交易公告被披露，双方拟在优化资源配置、盘活存量资产、困境房企纾困等领域建立战略合作关系，实现优势互补、互利双赢、共同发展的战略目标。

协议生效后，招商平安资产将协调其管理的合伙企业向招商蛇口支付合作意向金不超过人民币40亿元。

双方合作协议中谈到，将共同搭建产融协同平台，优化资源配置，发挥招商平安资产的资产管理、产融结合优势，以招商蛇口在粤港澳大湾区、华东区域、江南区域等核心区域城市的优质项目及资源为基础，共同探讨适宜的合作模式和合作机制，根据项目拓展进度进度，不断将成熟项目纳入合作资产池。

双方还将推动困境地产项目合作，共同对存在流动性危机的困境地产项目进行调研、梳理及研究，通过资产转让、股权合作、联合运营等方式参与困境地产项目的重组盘活，实现困境地产项目的价值最大化。

目前，招商蛇口与招商平安资产当下仅达成战略合作协议，尚未确定具体交易标的，而招商平安资产与招商蛇口的实际控制人均为招商局集团有限公司。

观点新媒体了解到，招商平安资产核心业务为不良资产的收购、处置，问题企业、困境企业的重组，存量资产盘活领域，另类资产投资。利用资产证券化、基金化、REITs、信托等方式，针对同类型的资产、不同类型的需求，提供专业化的另类投行服务。

截至2021年12月31日，招商平安资产实现营业收入27.94亿元，净利润6.09亿元；净资产为49.66亿元，总资产为215.21亿元。

有分析指，此次合作协议签订背后，或许是招商蛇口纾困佳兆业项目有了实质进展。

佳兆业作为招商蛇口的主要纾困对象之一，今年4月，招商蛇口就曾携手AMC机构长城资产，以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区的城市更新为基础，设立三方合作平台共同开发。

老朋友

招商蛇口与招商平安资产合作背后，也能看到“平安系”的影子，而平安系可是佳兆业的老朋友了。

据了解到，招商平安资产成立于2017年3月10日，注册资本30亿元，由招商局集团下属深圳招融投资出资51%，平安集团下属平安人寿出资39%，深投控出资8%，中证信用出资2%。

而在佳兆业6年前的债务危机中,平安银行与佳兆业签署了500亿元战略合作，双方通过专项基金等多种方式进行深度合作，用于纾困彼时佳兆业的债务状况。

随后，平安信托为其发行的一笔25亿元信托产品“平安财富翔园17号集合资金信托计划”，后因佳兆业无法偿还，最终又由平安信托兜底，进行了刚性兑付。

去年11月，佳兆业旗下项目公司广州市卓佳房地产发生股权变更，大股东从“广州市业兴投资发展有限公司”变更为“平安信托”，且100%持股，而广州市业兴投资发展有限公司由佳兆业大湾区实业发展有限公司持股100%。

也就是说，佳兆业广州南沙项目——佳兆业·悦伴湾由平安信托接盘。

2020年11月，经过竞拍摇号后由佳兆业与珠海京能联合体拿下悦伴湾项目地块，彼时该地块创下南沙地块单价新高。

2015年初佳兆业与目前状况相近，均面临着年报难产、股票停牌、债务压顶，彼时中信银行、平安银行、信达资产等机构乃至香港玩具大王蔡志明均向其施以援手，各方所看重的正是佳兆业土储项目和旧改资源。

如今的中国平安，似乎将再次对佳兆业“力挽狂澜”。事实上，佳兆业在今年先是3月迎来了中铁五局集团，4月则迎来了招商蛇口、长城资产。

与各方签署的战略合作中，始终绕不开的是粤港澳大湾区旧改项目。

新伙伴

现在，招商蛇口疑似又拉来了AMC机构招商平安资产这位“新伙伴”。

今年3月23日，以深圳市招商平安资产管理有限责任公司收购的不良资产应收款债权作为基础资产的“华泰-招商平安资产支持专项计划”在深交所成功发行，发行规模为人民币10亿元，产品期限3年，优先级发行利率为3.8%，认购倍数达1.7倍。

这是全国首单有外部增信机构参与的AMC不良资产证券化产品，同时也是深交所首单出表型不良资产证券化产品。

此次招商蛇口与招商平安资产的合作中也提到，以招商蛇口在粤港澳大湾区、华东区域、江南区域等核心区域城市的优质项目及资源为基础，共同搭建产融协同平台以及推动困境地产项目合作。

这不免让人联想到，招商蛇口纾困佳兆业的具体旧改项目有了实质进展？

在此之前，招商蛇口纾困佳兆业，一直保持着谨慎态度。双方的接洽可以追溯至去年11月，彼时洽淡项目集中在深圳项目。

今年3月的招商蛇口交流会中，谈到关于未来在收并购方面部署时，招商蛇口表示“将秉持多看少动的原则，积极地寻找、积极地沟通，很多出险企业也会主动找过来，但是要出手还是要能够算过账，且有一定安全垫。”

随后到了4月，招商蛇口携手长城资产与佳兆业签订战略合作协议，主要涉及粤港澳大湾区旧改、房地产开发、商业综合体经营等领域，也能看出招商蛇口入局时的谨慎。

今年股东会上，招商蛇口也曾透露，正与佳兆业方面密切交涉深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区的优质旧改项目，“仅会对佳兆业项目进行并购，不会并购公司平台。项目并购过程中，也会坚持风险与收益的综合考虑，不会突破自身的‘三道红线’。”

据此前观点新媒体报道，截止到2021年上半年，佳兆业尚未纳入土储的城市更新项目约213个，占地总面积5370万平方米，可售面积约1.1亿平方米，其中深圳占129个。

据佳兆业2020年报披露，佳兆业成立以来共成功转化40个城市更新项目，其中2017-2020年转化23个，包括深圳三顺制药厂项目、广州佳兆业凤鸣山、深圳下雪项目（佳兆业云望府）等。

招商蛇口与招商平安资产的合作，既可视为佳兆业手握旧改项目储备足够多且足够优质，成为吸引投资和并购的谈判底气，也可视为招商蛇口在积极探索联合AMC机构纾困房企的模式，在遇困房企中寻求优质项目，并成为自身的新业务增长点。