长实又“出手”了！这一次目标是恒大香港总部

作者：兰英杰

​时隔近一年，香港湾仔中国恒大中心再次出售，这次吸引了长实的目光。

7月28日早间，据香港经济日报消息，恒大计划出售香港湾仔中国恒大中心全幢商厦以套现，该项目物业的市场估值约90亿港元，今日截标。

紧随其后，李嘉诚旗下长实集团确认，已入标“湾仔告士打道38号中国恒大中心项目”。

其实，在去年8月份就有消息称，恒大有出售该物业的意向，并曾与广州两家有国资背景的企业进行了谈判，其中之一为越秀地产。

当时恒大提出的价格为156亿港元，双方商谈后折价到105亿港元，但最终不了了之。

恒大折价

公开资料显示，香港中国恒大中心是一栋甲级写字楼，临近香港金钟及湾仔地铁站、香港警察总部、香港会展中心，毗邻维多利亚港湾，共26层，占地面积为2138.8平方米，总楼面面积为3.21万平方米，另有地下车位55个，楼高94.85米。

项目历史可追溯至1930年代落成的英国海军俱乐部，彼时港英政府和军部认为分域码头与金钟添马舰相近，但缺少海员联谊交际的会所，政府遂在告士打道与军器厂街交界（告士打道38号）兴建了一座6层高的“The Old Blue”内设海军俱乐部的会所。1933年最终落成，它屋顶的“生力啤”巨型霓虹灯招牌成为当时的地标。

1982年，因会所不敷应用，港英政府邀请怡和洋行融资重建。1985年，一座内设会所的甲级办公大楼落成，并起名为海军大厦（Fleet House）。

该大厦由天顺有限公司（后并入华营建筑集团）承建，其后怡和出售其非核心资产，华人置业1987年以1.6亿元购入该大厦部分楼面，1991年再购入其余部分。1994年改名为爱美高大厦，1995年中大厦完成一次翻新工程，并于2000年再改名为美国万通大厦。

2015年11月12日，恒大间接全资附属公司盛誉(BVI)有限公司以125亿港元收购了该栋海景地标建筑。当时创下香港商厦买卖的最高纪录，恒大也成为内地唯一在香港有整栋独立写字楼的民营企业。

据当时发布的公告，收购事项代价分六年支付，每年仅需支付少量资金。

恒大方面表示，由于该物业位于香港政治、商业、旅游及交通的核心区域，未来具有巨大升值空间，将极大提升集团在香港及国际市场的企业形象，具有强大的品牌宣传影响力。

2016年初，华人置业最终完成出售。同年11月30日，华人置业再发公告，表示美国万通大厦将更名为中国恒大中心。

据了解，恒大在得到该大厦之后，曾在2020年底以该楼为抵押向中信银行融资约76亿港元。

长实出手

恒大当前债务承压之下，距离向外界宣布预期七月底前公布初步重组方案日期越来越近，可供许家印腾挪资产的空间也越来越小。

湾仔恒大中心原价125亿港元降至90亿港元，降幅达28%，引来李嘉诚的长实果断出手。

据了解，长实业务种类繁多，包括了物业发展、投资物业、酒店及服务套房、飞机租赁、英式酒馆业务、基建及使用资产业务等。

其中，英式酒馆和物业发展是长实获利的强劲动力。据2021年长实集团年报，该集团总收入为620.94亿港元，其中物业销售为377.6亿港元，物业租赁为65.43亿港元，酒店及服务套房业务为26.91亿港元，物业及项目管理为8.16亿港元，英式酒馆业务为142.84亿港元。

自物业角度观察，2021年，长实集团物业销售收入为377.98亿港元，其中，香港物业销售额为157.24亿港元，内地物业销售金额为217.22亿港元，海外物业销售金额为3.52亿港元。

2021年，长实物业租赁方面收入为56.61亿港元，其中香港为43.52亿港元，内地为5.71亿港元，海外为7.38亿港元。同时，由于香港零售及写字楼物业出租率受疫情影响下滑，较2020年减少2.74亿港元。

相比英式酒馆在海外带来的收益，长实集团在香港的物业发展显得十足重要，收购恒大物业的诉求也显得合理。

一直以来，长实集团的投资和出售动作仿佛带有特殊“光环”，往往引来市场热议。

2021年12月8日，长实作价12.5亿英镑出售伦敦金融城瑞银集团总部大楼5 Broadgate予韩国国民年金公团和领盛投资管理。

该大楼坐落于英国伦敦金融城核心地段Broadgate建筑群，总建筑面积达6.53万平方米，于2018年6月被长实集团以10亿英镑（约105亿港元）将其收入囊中。

这次交易为长实回笼资金同时，带来了不错的年回报率，但也像去往英国投资时那样引出许多话题。

按照长实10亿英镑买下时的收益率3.95%来算，一年租金为3950万英镑，持有三年，应收取的租金约为1.19亿英镑，如果叠加市场12.5亿英镑售价，5 Broadgate带给长实的利润约为3.69亿英镑，年投资回报率约为12.3%。

标普也在今年3月份发布的一份报告中表示，完成出售飞机租赁业务和在英国投资物业5 Broadgate后，长实的债务/EBITDA的比率衡量在2022年有所改善。

上述交易之前的2019年，长实便以27亿英镑收购英国啤酒和酒吧运营商Greene King Plc，并把自2016年12月以来就收购的136家酒吧，悉数回租给Greene King plc，完成了英式酒馆业务的整合。

据了解，Greene King于英格兰、威尔斯及苏格兰等地经营超过2700间英式酒馆、餐厅及酒店，其三个主要业务分支为英式酒馆公司、英式酒馆合作伙伴、酿酒及品牌。拥有Abbot Ale和Old Speckled Hen等啤酒品牌，并于2015年以7.74亿英镑收购了Spirit Pub Company。

在2021年长实业绩会上，董事会主席李泽钜曾表示，做生意一向有买有卖，公司投资最看重的是资产质量和投资回报，而评判标准关键是在遭遇市场“大风大浪”时，这些资产是否可以盈利。