从商业想象力新作上海曹路花园城 看招商蛇口如何加码持有物业赛道

​2022年，招商蛇口提出做好“三个转变”，即从开发为主转向开发经营并重，从重资产为主转向轻重资产结合，从同质化竞争转向差异化发展。

转眼2022年已过大半，持续加码持有物业赛道的招商蛇口表现如何？

8月5日，招商蛇口商业想象力新作上海曹路花园城零能耗展厅率先对外开放，迎来首批参观者，上海第三座花园城正式揭开“神秘”面纱。

结合此次曹路招商花园城展厅亮相，透过招商蛇口商业领域的新动作，赢商网对其“三个转变”也有了更具象化的了解。

前瞻布局

花园城产品线持续迭代升级

作为招商蛇口最醇熟的产品线之一，花园城在选址方面有着自己的高标准：重点布局一线、新一线城市核心商圈或潜力新区位。

此次亮相招商展厅的上海曹路招商花园城亦遵循了这一点，择址浦东新区四大新市镇之一的曹路镇。

从近几年上海的商业增量市场来看，浦东新区无疑是商业“热土”，华润万象生活、印力、k11集团等争相布局。看好浦东新区未来发展的招商蛇口，2020年已在此开出一座森兰花园城，2021年再度出手，竞得曹路中心镇区PDP0-0307单元D1B-6地块，打造上海第三座花园城作品——曹路招商花园城。

公开资料显示，曹路招商花园城项目位于曹路镇核心，地下无缝连接地铁9号线顾唐路站，项目周边3km范围内，有67个住宅小区、4所高校、9所中学及多个产业园区分布，覆盖客群总量达30万，且多以消费力强劲的青年人和年轻家庭为主。

另据赢商大数据显示，曹路招商花园城周边3km内仅有曹路宝龙城市广场和恒越荣欣广场2个已开业项目，且近3年内无新增商业，其中高端大型商业更是空白。

有别于上海其他2座花园城，曹路招商花园城以TOD+MALL模式，不仅将改写区域商业现状，同时作为先行开发地块，它还肩负着引领区域发展，定义区域高度的先锋任务。曹路招商花园城所在的璀璨城市综合体项目总建筑面积约26万方，涵盖商业、办公、住宅、长租公寓等业态，其中曹路花园城商业建筑面积超15万方。

赢商网从展厅现场获悉，计划将于2023年亮相的上海曹路花园城将是招商花园城产品线最新迭代升级作品，承载了招商蛇口对这座城市的深度理解，将以“潮玩空间站”为导向，为曹路及上海带来全新商业想象。

尤为特别的是，此次招商蛇口对外开放的璀璨城市体验中心暨曹路花园城招商中心，是上海首个“零能耗建筑”试点项目。作为上海首个零能耗永久性模块化建筑，“璀璨城市”对比上海市先行标准建筑能耗降低15%，空调系统风机的单位风量耗功率也比规定值低20%，综合节能约50%，“璀璨城市”的有效探索也会为人、建筑、城市、自然和谐共生提供多种可能。

招商蛇口对曹路花园城的开发与商业探索，也体现了其从开发为主转向开发经营并重的持有型物业发展路径：这一转变在2023年拟开业的另一花园城产品线升级之作——厦门海沧招商花园城同样可以看到。

海沧招商花园城位于马銮湾新城核心区域，地铁2号线新阳大道站地铁上盖，项目5km范围内覆盖62个居民区、3大产业园、8大名校，且建发、龙湖等开发的多个新房将交付入住，规划约45万人口，周边7km内无大型商业综合体配套。

体量达17万方的海沧招商花园城，不仅将填补商业空白，更剑指引领区域消费潮向，将以“湾区24小时活力中心”为定位激活并释放区域消费活力，规划10多个主次力店，近300个品牌，满足吃、喝、玩、乐、购等需求的一站式消费。

“双百战略”驱动，招商蛇口加速商业版图布局：审慎获取新的地块，抢占商业新高地；前瞻的理念布局，持续升级产品内容，为城市商业带来新想象。

持续探索

输出厦门海上世界等差异化新样本

同质化商业竞争激烈，面对喜新厌旧的消费者，如何找到全新突破口？

“商业的本质是引领更美好的生活方式。我们将用更充裕的空间，更饱满的情绪，更丰富的故事，向消费者提供更美好的娱游体验”，招商蛇口商管团队由是提出了“X+商业”的全新概念。

即将于今年9月30日开业的厦门海上世界，正是这一全新概念的践行者，它也是招商蛇口海上世界产品线首次走出深圳对外输出的项目。海上世界是以滨水为主题，涵盖娱乐、购物、美食、艺术、旅游、酒店为一体的大型综合体。作为招商蛇口四大产品线之一，它具有地标性、微度假、多业态、重体验等鲜明特征。

厦门海上世界位于东渡港片区，毗邻厦门市政府、传统滨北CBD，总占地面积16.3万㎡，有近30万㎡城市级滨水文旅商业、近40万㎡商务集群和近9万㎡国际酒店群，项目也将以商业+邮轮+旅游观光的内容组合，目标打造成为厦门岛内首个超百万方的城市综合体。

厦门海上世界分2期开发，今年率先亮相的一期，商业定位时尚潮玩欢乐场，引入大量年轻人喜爱的、具有强打卡属性的文化艺术、娱乐体验品牌，打造“超级目的地”：

• 海西首个城市海洋空间——面积达3.3万方的海洋王国，10000+生物数量，180°海底隧道......带来沉浸式海洋体验；

• 海西首个体验式场景冰雪乐园——超15000㎡旗舰体量，打造福建省内首家集合冰雪运动、娱乐、演艺、主题、美食于一体的室内冰雪项目，弥补海西旅游短板；

• 国内首个空中卡丁车乐园——跑跑天际赛车公园；

• 海西首个山海全景摩天轮，高62m的全景摩天轮；

• 高端院线品牌寰映影城，打造滨海旗舰影院......

项目规划近200个品牌，目前招商进度超95%，其中福建首进主次力店占比60%，包括NEOBIO奈尔宝、GALLERIA格乐利雅、星聚会KTV等强品牌矩阵，打造全新的商业体验，刷新城市商业印象，开辟厦门商业新格局。

计划明年亮相的二期商业，则定位跨界艺术创新地，将通过缤纷多元业态组合，满足城市居民一站式购物需求，引领厦门生活新潮尚。同时，二期商业奢华酒店建筑群已与朗庭集团完成签约，确认将引入福建首家——奢华酒店朗廷、高端酒店康得思，全球首家——朗廷集团生活方式酒店YnF·奕凨。

“X+商业”全新概念作品——厦门海上世界等已有产品线之外，招商蛇口也在发力独特性品牌及特色IP，如成都大魔方THE MAGIC、南京G24地块等项目，持续打造具有竞争力的新样本。

以成都大魔方THE MAGIC为例，项目位于成都交子公园商圈核心区域地铁TOD上盖，与成都SKP隔街相望。项目总体量112万平方米，涵盖了亚洲重磅级演艺中心、购物中心、超甲级写字楼、智能公寓、高端住宅等多样业态。

不同于传统商业定位和内容打造，成都大魔方定位为“城市潮玩新引力”，其打造的“五大沉浸式特色空间场景”——科技城市生长树、亚马逊森林瀑布、魔方之心、巨幕裸眼3D屏、空中天际跑道等，将成为未来标志性的“网红打卡点”和“流量入口”。此外，项目还携手“大黄鸭”之父霍夫曼共造城市艺术新地标，并将于9月28日与项目一同亮相。

在业态规划上，聚焦潮流零售、人气餐饮、运动休闲、时尚娱乐等年轻人青睐的生活方式。目前官宣的品牌有：niko and…、寰映影城（万达院线成都区首家激光IMAX技术影厅）、UR（城南旗舰店）、韦德伍斯（成都首家创新健身体验概念旗舰店）、许家菜（创新旗舰店）、萬蔚·云（西南首店）等。

南京G24地块则将打造国内首个天文与城市生态主题living mall，涵盖 TOD 上盖大型购物中心，超高层地标甲级写字楼、高端人才公寓、度假精品酒店、城市生态活力廊道（大壮观路中轴线）等多种业态。

随着“X+”全新商业概念的提出，相信招商蛇口的商业差异化探索之路也值得行业持续关注。

轻重并举

多维探索与“城市共生”的发展路径

6月24日，常熟琴湖溪里商业中心（简称：琴湖溪里）以100%的招商率、91%的开业率亮相，开业首日总客流逾15万人次。

作为招商蛇口轻资产输出项目，琴湖溪里居于常熟主城核心，招商蛇口商管团队基于对项目周边的深入调研和预判，以“城市会客厅、文化新地标”为定位，打造常熟首例滨湖文商旅综合体，商业内容方面，琴湖溪里以重塑常熟商业生态为出发点，引入了近120个国内外知名品牌，以多元的业态组合为消费者带来全新体验，为新青年、新家庭以及游客提供邂逅精致美好生活的最佳场所，有效带动整个板块商业氛围和格局全面升级。

琴湖溪里的成功开业，是招商蛇口从重资产为主转向轻重结合的重要实践样本，而计划明年亮相的另一轻资产输出管理项目宁波鄞州花园里，则是其探索轻资产发展的另一新尝试。

作为招商蛇口联合鄞开集团探索商业新模式——公园商业综合体，鄞州花园里商业面积仅3万方，将走精致商业路线，以约10000㎡自然景观花园结合商业屋顶花园，打造都市C位会呼吸的公园商业。

商业建筑特色之外，鄞州花园里将站在引领城市商业进阶的高度，为宁波带来4.0版本的商业探索，以“生态＋业态＋年轻态”为核心，焕新宁波商业格局。

据悉，鄞州花园里将基于对当下消费趋势的洞察，挖掘城市内涵，专注探索都市年轻力，汇集新潮运动、精致餐饮、生活美学、商务社交等多种业态，打造社交潮流美学生活场，重塑都市生活新型态。宁波鄞州花园里将以公园式商业焕活都会街区，并以极具年轻力的内容颠覆城市商业认知，为宁波商业带来新想象。

除了鄞州花园里，招商蛇口在宁波市场还有更重磅的城市级更新项目秀水街。在同一个城市布局多个差异化商业项目，也体现出招商蛇口以尊重之心融入当地，用商业内容践行“美好生活承载者”的开发运营角色，不断更新与“城市共生”的发展路径。

未来，招商蛇口仍将以轻重并举的发展模式，持续探索以更多样化的商业内容，赋能城市未来的发展理念。

“至2025年实现购物中心100座，持有物业营收100亿元”，随着招商蛇口持有型物业“双百战略”的提出，商业作为成长型业务之一，在其中势必将扮演着日益重要的角色，不断加速版图扩张步伐。

招商蛇口“三大转变”的提出，映射出愈加清晰的商业发展路径，截至2021年底，招商蛇口已经在全国32个城市，持有管理商业项目60个，总体量超700万方。

持续迭代、多维探索、轻重并举，加码持有型物业赛道的招商蛇口，正加速“用商业创造更多美好”！