东北之窗商业破局，「大连招商花园城」掘金新时代

国企和央企作为国民经济的“稳定器”和“压舱石”，近年来在商业存量市场的投资动作频频。招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，一直致力于综合发展，匠造多元商业、承载美好生活。而招商商管作为招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理核心平台，专注于深耕商业综合体、甲级写字楼等业态在内的项目投资、运营和资产管理。

7月29日，在大连招商花园城与赢商网联合举办的主题为“破局加速度，掘金新时代”的线上沙龙中，招商蛇口招商商管副总经理贾晋燕女士、招商蛇口华北区域资产管理公司副总经理王焕诚先生、西雅衣家商贸集团有限公司CEO Mark先生、万达影城发展中心区域发展总监戴俊辉先生、赢商tech董事长/中国商业联合会副会长吴传鲲先生以及中国商业联合会商业地产工作委员会常务副会长红建军先生，围绕央企投资商业地产的背后原因、当下商业地产的开发趋势等话题，并以招商蛇口在大连布局的新商业体大连招商花园城为实例，展开深入探讨。

01、以商为势、实力盛放，雄厚背景助推商业破局

背靠中央直接管理的国有重要骨干企业招商局集团，招商蛇口成长为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。后疫情时代，招商蛇口秉持振兴实体商业的责任感和使命感，视推动城市商业发展为己任，协同社会各界促进城市经济提升，成立招商商管专业运营商业业务，目前在全国已布局32座城市，持有商业项目超过60个，商业总体量700多万㎡，力图在各产业优势互补的基础上，实现逆周期增长。

经过多年深耕，招商商管结合所布局的城市的特点和商业需求，已形成四大商业产品线：城市级滨水文旅综合体“海上世界”、城市级“街区+盒子”式购物中心“招商花园天地”、城市级购物中心“招商花园城”、社区购物中心“招商花园里”。此外，招商商管还积极开发了多个特色IP以及独特性品牌商业。

对于国企和央企投资商业地产背后的原因和优势，赢商tech董事长/中国商业联合会副会长吴传鲲在沙龙中表示，国企、央企积极投资存量商业有多重原因：首先，这是企业积极承担社会责任的表现；其次，投资商业地产能够获得长期稳定回报；同时，从社会经济发展的角度看，这也是一种市场主体的经济行为。

中国商业联合会商业地产工作委员会常务副会长红建军则认为，经过近二十年的快速发展，商业地产已进入分化调整阶段。在宏观经济调整的同时，拥有资金和人才优势的国企、央企进入商业地产领域，不仅是责任和担当的体现，更有利于行业的可持续发展。在存量时代，精细化管理是商业地产发展的必然趋势。如何运用数智化产品，提升购物中心的场景化和体验感是决定项目成败的关键。

招商蛇口商业布局地图

这一次，重点布局一线、新一线城市核心商圈或潜力新区位的招商花园城选择落位大连体育新城，不仅是作为体育新城板块的住宅与公寓的重要商业配套，更致力于在“东北之窗”创造活力、摩登、多元都市生活体验的城市级购物中心。

02、挖掘城市副中心资源优势，打造新都市生活中心

随着居民收入水平的提升和消费提质转型升级需求的增加，当前的商业发展已不能完全满足消费需求。同时，消费市场运行稳中有升，消费升级趋势明显，不同年龄、不同偏好的消费者呈现出多元的消费诉求，让强配套、高性价比的区域型购物中心，越来越受到市场的欢迎。顺应消费需求进行业态升级，也成为很多购物中心的诉求。

招商蛇口招商商管副总经理贾晋燕表示，从城市更新、商业轻资产上市等方面来看，未来区域型购物中心会是一、二线城市商业地产的重要机遇，而随着一、二线城市的城市化进程不断深化，消费也将是持续外溢的。同时，伴随着消费需求不断迭代升级，购物中心必须转变思路，通过数智化产品赋能商业运营，打通线上线下消费通路，构建人货场运营闭环。

大连是东北地区发展潜力最大的城市之一，得天独厚的地理位置和两千多公里的海岸线，促使其成为中国东部沿海的重要城市。常住人口745万的大连，近年来作为辽宁省内经济双核之一，经济总量稳步增长，2021年全市GDP高达7825.9亿元。更多有待挖掘的消费潜力，成为招商花园城落地大连的先决条件。

而体育新城板块既是大连城市发展“西拓北进”战略的中心地段，也是继青泥洼、西安路两大成熟商圈之后，崛起的重要区域级商圈配套。区域内交通发达，紧邻大连北站、大连体育中心、山体公园、大连足球青训基地、大连妇女儿童医院等多个城市级配套。

在体育新城区域内，聚集了全国Top 10开发商，大量高端楼盘汇聚了海量中产家庭，使得周围消费人群涵盖城市新家庭、潮流青年、独立女性，以及金融、文体、教育、医疗等领域中的大量白领人士。据悉，大连市体育中心和万达足球青训基地，每年举办文体活动超过2000场、观看演出及赛事的观众超过400万人次，不仅让这一区域成为城市健康文体生活中心，更形成了特定的消费势能。

诸多优势促使招商蛇口将大连招商花园城落位于此，并匠心打造成集休闲、零售、亲子、配套于一体的一站式综合购物中心。7.5万㎡的“盒子+街区”型商业空间，700+个专属车位，1000W+文体中心流量，辐射17万住宅人群、10万办公人群，未来2-3年将快速导入2万余户高质核心客群。

值得一提的是，项目不仅是3公里范围内体量最大且唯一的购物中心，而且非常注重室内外环境的打造，尤其是室外1.9万方的街区，打破了购物中心经营时段的局限，承载了更多特色业态，能够满足更广泛消费者的游逛需求，将给大连这座海滨城市带来开放性的变化。

在万达影城发展中心区域发展总监戴俊辉看来，未来商业地产的增量将更多集中于区域型购物中心。如何把更加多元化的业态元素通过更具创新性和体验感的场景规划呈现给区域内的消费者，是区域型购物中心成功的关键。

03、时尚大连发展新主场，多元化业态及特色经营开启城市商业新篇章

在精心的选址之外，多元化的业态布局也是保持购物中心良性发展的重要因素。据招商蛇口华北资管区域副总经理王焕诚介绍，大连招商花园城共7层建构，每层一个主题消费场景，在品牌的选择上，以关注民生为前提，大连招商花园城更加青睐属地化更强、更懂大连市场的品牌。目前，已和项目达成意向合作的品牌有万达影城、深耕大连本土30余年的伊佳伊精品超市，以及多家国际国内知名快消、运动服饰、数码家用、连锁型珠宝、本土热门餐饮连锁、洋快餐、游乐、早教、母婴用品等满足消费者全方位需求的配套品牌。通过增强民生、儿童、休闲娱乐业态，实现与华南商圈的差异化经营。

在项目经营的过程中，为迎合当代人审美的需求，项目将打造特色IP形象，进行会员营销与圈层营销，通过社群建设低成本、精细化地分类顾客，为商户提供最大力度的经营帮扶。特别是品牌社区行，将联合周边社区物业、街道居委，利用“邻里节”带租户进社区，增加消费者与商户接触面；并组建“三里半邻里团”，通过民生拼团、教培网课等形式，帮助租户低沉本营销、获客。

未来几年内，招商商管将会持续投入大连招商花园城，尤其是为商户提供促销方面的支持，开业首年用于补贴租户的SP活动费用预计超过300万元，以保证商户在场内稳定地经营和盈利。

在西雅衣家商贸集团有限公司CEO Mark眼中，大连招商花园城是一个新城的枢纽，更是商业的枢纽，能够同时平衡大城和小城、旧城和新城、中心和区域之间的关系。所以它不仅仅是一个买卖的场合，更是一个驱动、触发整个区域、整个新城、乃至整个大连经济的飞轮，其功能和作用是非常重要的。

结语

城市的发展和更新，离不开更优质的新商业内容推动其焕活新生，大连招商花园城的诞生昭示着大连城市副中心商业标杆即将面世。

招商蛇口在“十四五”发展规划中强调，未来将重点打造商业在内的4大IP业务，提出五年冲刺百店百亿的战略宏图。在开启新市场、为城市商业进阶注入新兴能量的同时，招商蛇口也将进一步扩大在全国范围的布局规模和品牌影响力，持续为当代品质新家庭的高水准生活保驾护航。