解密2015年房企拿地攻略：四维度纵览拿地“全景图”

　　2015年，随着首套房贷利率调整，降息、降准推进，房地产市场加速回暖，抓住这股行情的房企往往赚的盆满钵满，增加土地储备成为既定战略。典型企业来看，华润置地可谓是今年的“地王专业户”，年初至今，企业已经在北京、上海及武汉三地四次拿下4个“地王”，总投资金额达到292亿元。华润之外，碧桂园、金融街等亦倾力投资，其中，碧桂园首度进驻上海、深圳，并成立一线事业部，高调回归一线城市。

　　专题分为上下两个篇章，本文重点关注上篇《四维度总览拿地“全景图”》,下篇《亮点房企各有”心计“》将以观点的形式陆续呈上，敬请关注！

　　一规模：单价持续攀升，“面粉贵于面包”

　　1、房企拿地总量同比下滑7%，总体拿地节奏放缓　 

　　通过梳理30家典型房企1 的拿地数据发现，2015年1-9月，拿地总量和总价较同期均有明显回落，拿地总量同比下降了25%，拿地总金额同比减少19%。　 

　　造成总量下滑的原因主要是：一方面，随着房地产进入白银时代，规模不再是房企关注的焦点，现阶段主要任务是去库存；另一方面，受三四线城市市场下行的影响，房企将战略再次转向供地数量较少的一二线城市，因此总体拿地节奏放缓。

　　注1：30家典型房企：保利地产、保利置业、碧桂园、当代置业、富力地产、恒大地产、华润置地、佳兆业、金地集团、金科集团、金融街、金隅股份、龙湖地产、绿城中国、绿地集团、荣盛发展、融创中国、世茂房地产、世茂股份、首创置业、首开股份、万达集团、万科地产、新城控股、旭辉集团、雅居乐、远洋地产、招商地产、中海地产、中信地产。　 

　　2、平均楼板价同比上涨9%，高达3854元/平米　 

　　2015年1-9月，30家典型房企拿地成交平均楼板价从上年的3549元/平米上升至3854元/平米，涨幅为9%。而全国商品房销售均价仅较上年上涨7%，部分地区或出现“面粉或将贵于面包”的现象。平均楼板价超过10000元/平米的房企数量明显增多，由14年的金融街、金隅2家增至金融街、华润、首开、首创、当代等7家，其中金融街突破20000元/平米，高达22570元/平米。

　　究其原因：第一，受行业利润下行的影响，房企战略偏向“重利润，轻规模”，为兼顾利润和风险，大部分房企愿以重金掘取优质地块；第二，受“有供有限”政策的影响，政府土地供应较谨慎，政府推地总量下滑不仅带动整体成交量的减少，还使得重点城市的优质地块受到众多房企角逐，造成地块溢价率升高、地王频频出现；最后，买家不仅意愿强烈，且实力不小。随着行业集中，房企强强联合，或是联合其他有实力的财团，争夺高价优质地块的现象不少见。　 

　　3、京沪成为抢滩之地，华润、首开“地王专业户” 

　　一线城市地王频出，京沪两城尤甚。据CRIC监测，2015年1-9月北京、上海、广州、深圳、南京、合肥、厦门、福州、苏州等多城市均出现了总价、单价地王。但北京、上海两个一线城市尤甚，其中北京5宗总价地王，1宗单价地王；上海3宗总价地王，2宗单价地王。

　　华润、首开为“地王专业户”，连续入账地王。30家企业中，华润、首开等房企积极争夺地王，其中华润是年内入手地王项目最多的房企。1-9月，华润以总价302.26亿元在北京、上海、武汉及福州斩获5个地王项目；首开股份作为老牌京派房企也不示弱，在北京本土市场共取得3个地王项目。除30家典型房企外，中国金茂（原方兴地产）也两次夺得地王项目。总之，随着国家政策的刺激，改善需求市场逐渐释放，由此，高价优质地块受到企业追捧，房企争夺优质地块的意愿增加，导致地王频频出现。

　　二.节奏：5月为节点，拿地呈现“先抑后扬”趋势

　　1、5月为分水岭，前期持续下滑，后期节节提升　　 

　　拿地面积整体成“V”字形结构。前三季度中，房企各月度拿地节奏整体呈现“先抑后扬”，于4月触底后，5月开始反弹回升，在图形上总体呈现“V”字形结构。企业于上年末、本年初大量补仓后，并受一季度市场成交下滑的影响，房企自2月开始明显放缓拿地节奏；自5月市场回升之后，房企的拿地信心显现，拿地总量回升至1月水平，均在1000万方以上。

　　2、房企全年节奏各异，拿地策略不一

　　虽然房企拿地的整体节奏是“先扬后抑”的，但由于房企拿地的策略不一，各家在市场的拿地节奏也会有所差异。从30家典型企业的拿地明细来看，就拿地节奏而言，房企表现可归为3类： 

　　1）以招商为代表，看好下半年市场积极拿地　 

　　招商上年仅拿3宗地，下半年积极补仓。招商拿地节奏与30家企业总体拿地节奏基本一致，上年拿地较少，第三季度拿地较多。1-6月，企业仅在佛山、上海和成都3个城市共取得3宗地，拿地面积占总比仅31.30%；而第三季中，企业拿地节奏明显加快，在广州、杭州、南京等7个城市拿下8宗地，拿地面积占比高达68.70%。特别是9月，企业大举夺地，单月夺得8宗地块，占总比近6成。

　　2）以华润为代表，单月集中布局获取意向地块　 

　　华润集中1月份拿地，贡献过半新增土地储备。不同于其他企业集中于市场转好后的下半年发力，华润前三季度的拿地节奏可称之为“先下手为强”。1-9月，企业拿下14宗地，其中于1月份拿地单月就拿下了9宗地，1月份总建筑面积占比高达58.10%，总价投入占比为46.40%。上半年合计拿地面积269.53万平米，占总拿地面积的79.57%，拿地投入383.75亿元，占总比86.95%。

　　3）以万达为代表，每月入账土地保持平稳节奏

　　万达不管市场冷暖如何，土地市场都有其身影。万达今年前三季度拿地面积虽然较上年同期有所下滑，但仍然能保持每个月都有土地入账。1-9月中，企业每月都有拿地，且一二三四线城市均有涉及。但与大部分企业一样，受到市场下行的影响，企业拿地策略趋于理性。除8月企业在都江堰大规模圈地215.52万平米以外，大规模“造城”的拿地现象并不多见，但各月均有拿地，规模性扩张意图犹在。

　　三布局：攻城掠地，房企挡不住一线城市的诱惑

　　1、一线及三四线城市金额、面积比重稳中有升

　　梳理30家典型房企2015年1-9月份新增土地储备数据，从城市分布角度来看，相比于2014年同期，一线城市及三四线城市成交比重发生明显变动。金额层面，一线城市金额比重达到41%，较去年同期增加2个百分点，三四线城市则同比持平，二线城市相应下滑；面积层面，三四线城市面积比重同比增加8个百分点，达到37%，一线城市与去年同期相当，二线城市则从59%下滑至51%。 

　　回归一线城市是近两年土地市场常见的话题，缘由在于一线楼市根基稳固，尤其体现在原来集中发力三四线城市的房企，开始转向一线城市布局，典型如恒大、碧桂园。此外，值得注意的是，2015年以来北上广深四地均减少土地出让规模，加剧拿地竞争。从CRIC监测的300城经营性土地供应情况来看，1-9月份一线城市土地供应总量较去年同期减少了13%，处于狼多肉少的竞争环境，房企加码抢地，一线城市“地王”频出、土地价格水涨船高不足为奇。　 

　　房企加码三四线城市，同样是2015年布局的一个看点。相比于2014年1-9月，30家典型房企拿地总量几乎持平，但三四线城市比重却增加了8个百分点，与之对应的是新增819万方土地储备。大举布局三四线城市的典型企业为碧桂园和万达，就企业布局策略而言，碧桂园发力三四线，多年的城市深耕打下的品牌形象难舍弃，从调整产品角度提升业绩贡献；万达于都江堰打造万达城，规划为国内最大的文化旅游单体项目，2015年至今入账290万方土地储备，看好“造城运动”的长期利好。

　　2、房企重金投入土地市场，北京地位难以动摇　 

　　1）四大一线城市而言，北京最受典型房企追捧　 

　　2015年典型房企逐鹿一线城市，无外乎加大对北上广深四地的布局。从单城市投入规模来看，北京最受房企重视，2015年1-9月典型房企在北京累计新增土地体量达534.86万方，在四大城市中居首，同时房企拿地总投资高达959.68亿元，以51%比重领先，远超其他一线城市投资力度。 

　　于一线城市中领跑，除了自身占据的区位优势外，北京良好的房地产市场环境是房企争相进驻的本因。　 

　　首先，在市场前景方面，北京存在比较强烈的购房需求：其一，人口增量快，购房需求旺盛。据国家统计局数据，从2008年到2013年，北京年均人口增量为85.61万人，人口快速增长持续释放置业需求，在此期间北京年均商品住宅成交金额在2209亿元。其二，人均可支配收入较高，具备购买力。从最新的国家统计局公布数据来看，北京城镇居民人均可支配收入为40321元，在全国排名第10，作为国家的政治、文化中心，北京聚集国内一批高净值人士及高收入人群，是项目的实力购买客群。　 

　　其次，在项目升值方面，市场向好房价上行可观。降准、降息相继出台加速市场回暖，在北京市场，迎来各类产品入市热销，尤其是豪宅销售火爆，据CRIC监测数据显示，仅2015年上半年，北京售价在6万元/平米以上的豪宅便售出739套，创下历史新高。不仅如此，从年初开始，北京土地市场便频频爆出“地王”，推动区域房价上行。

　　备注：布局房企按在该城市新增土储降序排列。 

　　2）三四线城市，东莞、佛山、无锡维系房企需求　 

　　典型房企未纷纷规避三四线城市布局，部分潜力城市关注热度超一线城市。我们选取典型房企新增土地储备在百万方以上的三四线城市，并结合投资总额与房企参与度两项指标，可以发现，三四线城市中，佛山、东莞、无锡最为抢眼。　 

　　对比之下，如都江堰、廊坊这类城市，虽然新增土地储备体量可观，但仅有一家典型房企拿地（都江堰布局房企为万达，廊坊则是荣盛发展），并不具有代表性。

　　备注：布局房企按在该城市新增土储降序排列。　 

　　我们认为，当下市场风向普遍判断三四线城市风险大、去化难，而如佛山、东莞、无锡三地之所以颇为典型房企重视，在于当地明显的区位优势、不错的市场发展前景。 

　　地处东部沿海，分居珠三角、长三角经济圈，佛山、东莞及无锡占据天然区位优势。这些城市产业云集，经济发展迅速，其经济规模、城镇居民人均可支配收入等都远高于其他三线城市，就全国排名来看也处于较高水平，当地房地产经济支撑后劲雄厚。　 

　　此外，据克而瑞发布的最新《中国城市房地产市场投资前景测评》报告，东莞、佛山、无锡悉数进入中国城市房地产投资前景TOP20城市，分居第12、15及19名，在三四线城市中处于前列，其投资前景甚至好于多数二线城市。此外，人口密度指标显示，目前三个城市人口密度均超过1500人/平方公里，其中，东莞更是达到3376人/平方公里。通常来说，单位面积上拥有的人口越多，将产生更多的生活消费之需，对住房的需求也不例外，因此，可以判断，人口密度越大，当地房地产市场前景也相对较好。

　　四策略：房企倾向低成本拿地，收购方式大行其道

　　1、房企所获取的地块中，收购方式的比重增至8%

　　剔除未有明确拿地方式信息的地块，对30家典型房企新增土地获取方式进行梳理，可以发现，相比于2014年同期，2015年以来房企拿地依然以招拍挂方式为主，但却明显加大收购模式扩容土地储备。从新增土地地块宗数来看，2015年1-9月，典型房企收购地块比重达到8%，同比增加了3个百分点；从新增土地储备来看，招拍挂方式获取地块比重明显下滑，收购地块比重则从去年同期的6%提升至11%。　 

　　具体到源数据，2015年以来典型房企通过招拍挂和收购方式获取的土地总建筑面积不及2014年1-9月，但房企收购方式获取的新增土地储备达1231.67万方，同比增加近500万方。收购模式大行其道，提升房企扩张规模。

　　备注：仅统计有公布拿地方式的地块，无明确信息的不计入。

　　另一方面，梳理2015年1-9月份兼顾招拍挂、收购方式获取土地的房企拿地明细，从土地成本角度，所涵盖的10家房企中，以城市能级划分，有7家房企收购方式新增的土地平均楼板价均低于招拍挂方式获取的地块平均楼板价，差额普遍在千元以上，其中，龙湖、招商在一线城市差价最大，超过8000元/平米。采取收购策略增加土地储备，是一种相对低成本的拿地方式，在并购潮推进背景下，这种拿地策略将更为常见。 

　　2、倚重收购策略布局土储，快速获取意向地块　 

　　1）融创模式：合作或收购公司，顺势揽入项目 

　　通过收购模式扩张，融创最具代表性。2015年至今，融创新增土地储备达552.51万方，同比增长80%，不仅如此，相比于2014年1-9月份企业收购地块总建筑面积比重仅13%，如今，融创新增土储储备有81%来自于收购方式获得。

　　倚重收购策略充盈开发所需，融创形成了自己的收购“风格”，两种策略具有代表性，一种是与地产公司达成合作关系，成立合营公司，收购意向地块（优先选择合作公司旗下的项目），如融创与天朗的合作，一种是出手收购地产公司，对方的项目顺势成为囊中之物，如融创股权收购成都国嘉。　 

　　融创联姻天朗，借鉴了之前与绿城的合作模式，组建了合作平台--西安合营公司，然后快速发展项目。如融创公告，所组建的合营公司中融创持股80%、天朗持股20%，收购在建的西安两个项目股权，并以合营公司为主体获取并开发位于西安的待开发项目。从收购信息来看，两项目为天朗五珑、天朗曲院庭，总体量有61.04万方，总收购金额3.69亿元，平均楼板价不过605元/平米，收购成本颇低。同时，合作天朗，融创分享了对方在西安的本土资源优势，利于自身在当地市场前行。　 

　　通过分别收购中渝置地持有的成都国嘉80%股权及四川国嘉持有的成都国嘉80%股权，融创实现100%控股成都国嘉，基于此次股权收购，成都国嘉旗下成都7个项目易主，融创轻松揽入201万方土地储备，持续深耕成都市场可期。此外，7个项目中有6个定位于豪宅，属于“逸家”高端产品系，也与融创一贯的高端产品定位相符。　 

　　2）远洋模式：抢做“接盘侠”，入驻城市核心区　 

　　融创之外，远洋的收购策略同样精彩。2015年1-9月份，远洋布局5大城市，所斩获的7宗地块中有4宗通过收购方式获得，涉及南京、杭州及天津3个城市，从新增土地储备贡献力度来看，占比达到43%。　 

　　采取收购策略，远洋的独特之处体现在抢做“接盘侠”，连续进入城市核心区，成为优质项目操盘手。从5月份签约雨润集团，接手其于2014年9月拿下的杭州彭埠项目，到7月份与南京勋远置业达成意向协议，收购南京中城国际广场，两次出手，远洋先后进入杭州城东新城、南京新街口商圈，强攻意图明显，参考股权比重，两项目均为远洋100%持有。　 

　　针对远洋收购模式，我们认为是两笔十分划算的买卖。且不说杭州彭埠项目在首度出让时备受瞩目，目前周边在售住宅项目售价已处于20000元/平米，升值前景在望，远洋在南京购入的中城国际广场，是企业2015年首入南京后，开发的首个高端商业综合体项目，对远洋打响企业品牌，城市深耕意义重大。从收购成本来看，楼板价在6035元/平米，而地块在2007年出让时，其成交楼板价已达7969元/平米，可以说是“贱卖”。除此，远洋入主后，项目更名“远洋国际中心”，相比于中城国际广场，其公寓房源售价从24000元/平米上调至28000元/平米，商铺则由15万元/平米起调整至均价20万元/平米，低投入撬动高收益。