卖地收入下滑致地方投融资、债务双承压

　　“土地出让金减少对财政收入影响非常大，捉襟见肘没有流动资金啊。”华东地区某地级市债务办的一位官员对21世纪经济报道记者说。

　　虽然部分一线城市的土地市场交易依然火爆，地王频出，但对于大多数三四线城市而言，他们正在经历土地市场的寒冬。

　　2015年前三季度，全国的国有土地使用权出让收入下降了34.7%，土地交易规模大幅萎缩；而在2014年和2013年，这部分收入曾分别增长3.1%和45%。这种剧烈的下降，反映出土地市场正由微增长变为负增长。虽然9月份当月的土地出让收入出现微弱增幅，因为房地产市场库存仍高企，房地产市场的回暖目前并未明显带动土地市场回暖，10月份的数据尚未公布，但前景也不会很乐观。

　　多位接受记者采访的地方财政系统人士都表示，土地市场的下滑对当地产生了巨大影响，幸亏有地方债务置换，否则局面更为困难。

　　对于从事地方投融资业务为主的机构而言，一些乐观者则认为，“市场不好，才有更多赚钱的机会。”

　　在 2014 年人民币 17.9 万亿元的地方政府总收入中，土地使用权出让收入占到 23.8%。换言之，土地出让金是地方政府重要的收入来源之一。

　　穆迪近日也发布报告指出，如果这一势头在今后 2-3 年持续，土地交易的下滑可能对地方政府的信用状况造成显著影响。

　　土地市场萎缩

　　土地市场寒冬与房地产形势密切相关。据国家统计局数据，1-9月全国房地产开发投资7.05万亿元，同比增长只有2.6%，增速较1-8月继续回落0.9个百分点。9月单月房地产开发投资增速继续呈现负增长态势，较1-8月跌幅增加2个百分点，跌幅达3.1%，创下历史最大单月负增长。分区域来看，东部、中部、西部地区的投资增速继续下滑，分别较1-8月下滑0.75、1.18、1.12个百分点，三大区域投资意愿全面下行。

　　房地产开发投资减少，开发企业土地购置面积也急剧下降。1-9月土地购置面积1.59亿平米，同比下降33.8%，降幅较1-8月扩大1.7个百分点；土地成交价款4916亿元，同比下降27.5%，降幅扩大2.9个百分点。单月土地购置面积继续下行。

　　“土地市场的萎缩和商品房市场有关，主要是库存较大。尽管今年商品房的面积和去年相比增加了8%，销售增加了15%，但库存还是很高。”全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示，整个商品房库存还在缓慢增加，很多开发商没有资金进行开发，买地积极性不高。

　　穆迪副总裁、高级分析师诸蜀宁也指出，自 2015 年 6 月以来，受政府提振房地产市场措施的拉动，住宅价格呈现回升趋势。但是，这并不会导致土地使用权出让收入大幅回升，因为截至 2015 年 9 月底，国内待售商品房库存水平仍处于 6.65 亿平方米的高位。

　　他说，房地产市场疲弱是土地使用权出让收入下滑的根本原因之一，同时也令地方政府从房地产业获得的税收减少。2014年房地产业税收占地方政府税收的40%，其中房地产营业税占比最大，为9%。

　　与此可相互印证的是，穆迪最新报告显示，2015 年前三季度，地方政府的土地使用权出让收入同比下降了 34.7%。

　　10月份相关数据尚未公布，但从中国指数研究院11月3日发布的“2015年10月份全国300城市土地交易情报”来看，2015年10月，全国300个城市土地出让金总额为1731亿元，环比减少29%，同比增加9%。单月的情况虽稍有好转，但趋势恐难维持。且如果再加上其他城市的成交，预计整体仍然是同比下滑。

　　投融资均受抑制

　　土地市场寒冬导致地方政府可支配收入大幅减少，对地方政府投融资、债务等诸多影响正在显现。

　　西北地区某县财政局一位官员对21世纪经济报道记者说：“出让金减少的情况在我们这边是从今年上半年才开始的，六月份开始更明显。”他表示，土地出让收入直接对基建投资的影响比例较小，但是因为土地出让收入有相当部分用于土地的平整、周边公路的修建、水电通信设施等市政公用设施建设等等，从而导致此类基建项目减少。当地土地出让收入约2亿元，50%用于上述的基建，这部分项目受到了较大影响。

　　财政部的数据显示，2014年包括征地和前期开发的综合成本为3.4万亿元人民币，较2013年增长0.3%。这消化了79.1%的土地使用权出让收入。

　　穆迪报告指出，2015 年前三季度，地方投资占全国投资总额的 95.7%。在这一时期，由于土地出让收入下滑，地方投资增长10.7%，增速低于一年前的 15.9%，导致全国投资同比增速从2014 年同期的15.7%放缓至10.3%。

　　投资增长的下滑，将造成经济增长减缓并加剧地方政府信用指标的弱化。穆迪指出，对此，自 2015 年 5 月以来，中央政府已出台了一系列政策确保地方基础设施项目资金到位。例如，“40 号文”要求银行对在建项目进行再融资，以避免市政债发行或 PPP 融资安排的推迟导致项目受阻。

　　除了对投资的影响外，许多地方的融资平台依靠地方政府的土地资产注入，土地资产的价值直接决定了其融资能力。“过去的政府是用土地抵押来获得银行贷款，现在银行不干了。地方政府只能用发政府债券的方法来促进经济，但效果也不是很理想。”顾云昌认为。

　　而且，一些地方的土地市场也严重依赖于当地的城投公司下属的房地产开发公司或其他国有房地产开放公司。上述华东地区债务办的官员告诉21世纪经济报道记者，他们当地全年的土地出让收入才70亿元出头，但是，“今年光城投缴纳的出让金就有50多亿”。

　　近年随着土地出让收入水涨船高，部分公共财政经费也和土地收入相关，如农田水利建设等，土地收入的下降也会影响到地方政府在相关领域的投入，不过总体来看，占比不大。2014年的数据显示，只有17%（约0.9万亿元）最终投入到城市建设、农村发展和保障性安居工程中。

　　土地收入下滑，对地方政府的债务结构和指标也有很大影响。诸蜀宁说，一些地方政府可能寻求更高效的财政资源管理来抵消收入下滑的影响，其他地方政府则可能借助地方政府债券融资和相关项目银行信贷宽松的局面增加举债规模。

　　中信建投房地产小组的研究则相对乐观。其对一些重点城市的跟踪反映出，四季度将进入推地高峰，有助于四季度土地购置面积改善。

　　在需求端，政策扶持思路仍将延续，未来货币政策、需求端政策仍将预计择机出炉，进一步强化企业需求端改善效应；在供给端，我国房地产行业股权融资、公司债等层面的放开也对企业资产负债表带来改善，再考虑到去年10月单月同期基数较低，四季度有望实现投资企稳止跌。

　　近期的房地产市场回暖，是否能拉动土地成交活跃，仍不确定。

　　穆迪认为，新的政策措施对于房地产新开工量的影响仍有待观察。但由于待售商品房库存水平依然很高，最近一线城市房地产市场回稳，不大可能促进土地交易市场的迅速反弹。