楼市下半场：房企转型、高管动荡 内部反腐成新诱因

　　2015年，是房地产行业变革与转型期的关键时期，房企也随之起起伏伏，同样也是高管频频流动与人事动荡的一年。以万科为例，从今年3月毛大庆的离职至今，万科管理层人事调整不断，包括莫军在内的多名高管因为各种不同的原因离职。“十·一”假期前，北京万科高端事业部负责人高广汉离职的消息爆出。　　 

　　不仅是万科，世茂、星河湾、金融街、保利、金融街、协信、阳光城等众多知名公司纷纷有高管离职，职位涉及总经理、副总裁、总裁等等。自去年开始，房企的离职潮就持续涌动。其中，阳光城自2012年以来调整股权激励计划后，三年内已有24名中高层管理者离职。　　 

　　眼下又将至年终，品牌房企高管再现离职潮已经毫无悬念。如绿地集团执行副总裁胡京、中海地产副总裁营销公司董事长曲咏海等。知名房企高管离职的话题将再度成为年终市场的焦点。　　 

　　那么，房企高管人事变动的原因究竟何在？笔者认为，房企高管离职显然不是简单的像企业所正式公示的“正常的人事变动”，或者企业高层和当事人所说的“因个人原因”而辞职。2014年以来，楼市供求关系基本平稳，规模化发展时代已经过去，同时，市场周期开始下行，楼市进入新常态化的下半场。在此背景下，房企销售目标难达成、公司战略调整、房企之间相互挖墙脚、房企内宫廷内斗、高管自己出来创业、公司内部反腐等成为房企高管离职的六大因素。而房企内部反腐成为房企转型与变革阶段房企高管离职的新特征。　　 

　　楼市下半场：房企转型，高管动荡　　 

　　首先，市场下行周期，房企销售目标难达成，业绩压力以及年终考核奖励受影响导致辞职。　　 

　　从房企2015年销售业绩指标制定的背景下来看，大多数房企是根据过去几年市场增长预期制定今年的销售业绩指标，尤其是品牌房企出于对业绩和增长率的追求，在资金、人员、土地各方面不断加大投入，试图在今年明年依然达到20%甚至20%以上的年增长率。然而，事与愿违，楼市下半场的市场环境难以让房企实现这么快的增速。　　 

　　数据显示，今年前三季度，20家典型房企平均销售目标完成率为64.54%，有8家房企完成率达到70%以上。另有少数高调调高销售目标的房企也有着68%的完成率。虽然今年整体市场状况明显好于去年，但是第三季度受经济环境和股市等方面的影响，对市场的预判相较于年初，走弱了不少。房企目标完成率比去年乐观，但是也难有大惊喜，尤其是对于中小房企来讲，2015年房企销售业绩普遍下滑2~3成也属于正常。从这个角度来看，2015年房企年度销售目标难达成或者达成率不太乐观，业绩压力以及年终考核奖励受影响可能导致更多的高管辞职。　　 

　　从2015年市场环境来讲，在一系列政策及各地房地产“救市”措施的刺激下，市场基本面好转的也仅仅少数几个城市，全国楼市基本面并没有明显好转，过剩仍然是市场楼市主流。对于大多数高管来讲，楼市发展阶段的转变及短期内市场基本面尚未复苏等因素仍然会导致企业销售目标难达成，业绩压力以及年终考核奖励受影响同样也会导致这些高管在今年出现大范围辞职。

　　 其次，公司战略规划调整和高管理念不统一，调整完后的公司权力分配导致个别高管在公司地位下降。　　 

　　本轮楼市进入调整期后，越来越多的房企开始调整发展战略并转型，这必然带来人力资源战略规划的相应调整。在战略调整高峰年，作为承担具体职能战略和业务战略实施的高层管理人员，由于主张的发展战略方向、理念和公司主流想法不一致，“被调整”往往会在公司实施新的战略行为时发生，尤其是恰好赶上楼市下半场的变革与市场调整期，这时候暴露出来的矛盾和问题会更多，会引发房企高管离职。　　 

　　第三，房企之间相互挖墙脚，导致高管在行业内流动。人聚的江湖，钱筑的行业。在房地产市场，房企面对同行如临阵对敌，尤其是在激烈的竞争市场背景下，深入了解不同类型市场或者能够独当一面的决策者益发显得太少。物以稀为贵，在这种情况下，房企之间互挖墙脚，为自己谋求或储备优质人才在所难免。这就一定程度上导致房企的高管在行业内流动。　　 

　　第四，因公司管理层更新换代或利益角逐导致房企内部“宫斗”，有些人出局或有些人不喜欢内斗的工作环境而离职。　　 

　　“宫斗”，在中国大型房企中都不同程度地存在。高管因为利益或者相互关系倾向或者结成不同的群体，成抱团之势，以影响公司事务，化解于己不利的因素，争取于己有力的条件，在一定的条框内，倒也无可厚非。可是如果在一家内耗严重、斗争激烈的公司中，尤其是人事斗争几近残酷化的境况中，高管的站队就具有了许多别的意义。尤其是在公司管理层更新换代（富二代接班、职业经理人更替等）的这个阶段，可能会更加明显。而这种内消耗，在很多情况下，导致了部分高管心生畏惧从而拒而远之。　　 

　　第五，高管自己出来创业，可能导致一部分有志的高管离职。　　 

　　胸怀雄心壮志的人，在条件成熟以后，通常选择“单飞”，以求飞得更高，让自己的职业生涯更上一层楼。这在房地产行业内的案例已经不少，比如毛大庆、蔡雪梅、胡京、曲咏海等。　　 

　　这样的离职行为是鼓励也是诱惑，这种离职也是最富有正能量，也最容易获得原老板理解、体谅甚至支持。但是，对于房企来讲，也就损失了一员大将，深知有朝一日还可能成为竞争对手。

　　反腐新戏码，为房企转型升级披荆斩棘？　　 

　　除去上述原因，房企内部反腐，导致部分高管无法立足，被迫离职，成为房企转型与变革阶段房企高管离职的新特征。　　 

　　笔者认为，在房企规模化发展时代，企业以粗放式方式快速发展，当然，这个过程中企业管理必然也是粗放的，也就是说，这个过程中从管理上必须放权，企业决策速度必须快，只有这样，企业的规模化扩张才会有保障。那么，这个过程中势必有管控的负面问题。比如，由于权力的下放，营销条线、工程与采购条线相关权力人员在规模化发展阶段“灰色收入”的产生也就理所当然。　　 

　　如今，规模化发展已经没有此前那么重要，一部分房企开始以“利润导向”为未来发展方向，此时，“强管控、降成本、提利润”势必成为今后企业的战略目标。此时，企业内部反腐，强化管控降低成本也将成为常态。对于部分高管来讲，由于“强管控、降成本、提利润”的企业战略导向与阶段性的反腐动作，再加上企业内部人事斗争、企业销售业绩指标难达成等因素，部分房企高管难以继续留在企业，不得不选择离职。这成为房企转型与变革阶段房企高管离职的新特征。