从人口普查数据看商业地产该在一二线还是三四线做？

　　以下是最近五年的一二线城市人口流入情况：

　　注：数据来自各地政府统计公报或人口普查数据。

　　单位：万人。　　 

　　如果和中国人口密度图结合，就是以下这个分布：

　　人口流入呈现三个规律

　　第一，高度集中在三大都市圈。　　 

　　人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛，渤海湾有京津。　　 

　　长三角上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人。　　 

　　珠三角广州+深圳+东莞+佛山=流入796万人。　　 

　　渤海湾北京+天津=流入684万人。　　 

　　流入速度非常凶猛，以这个速度，2020年左右，上海就将拥有3000万人口，北京也将突破2500万人口，天津将拥有1800万人口，广州和深圳将分别突破1500万和1300万人口。　　 

　　长三角7大城市将合计拥有8000万人口，珠三角4大城市将合计拥有4800万人口，京津合计将拥有4300万人口。　　 

　　放在全世界来说，这三大都市圈所拥有的人口数量都将是进入前三名的。

　　第二，非都市圈人口，流入集中在五大枢纽城市。　　 

　　流入人口超过100万的城市中，只有郑州、成都、重庆、厦门、武汉五大城市不在三大都市圈。　　 

　　其中的成都、重庆、武汉，这三大城市是近年来GDP快速增长的明星城市，分布在长江中上游的枢纽位置，既是国家规划中成渝都市圈、长江中游城市群的核心，又得益于近年来沿海产业转移的东风，出现在榜单上一点都不意外。　　 

　　意外的是郑州和厦门。　　 

　　郑州的GDP不高，经济水平并不瞩目，但是其周边巨大的农业人口数量，和作为省会城市、铁路交通中心所拥有的得天独厚优势，使其产生了巨大的吸引力。五年时间里，这座城市吸引了185万人口流入，以这个速度，五年之后就将追上武汉，成为中部第一大城市。　　 

　　郑州近几年比较引人关注的，一个是吸引了富士康落户，光这个工厂招聘的工人就超过了30万，二是李博士发起的郑东新区建设，大手笔的一挥，就划了100平方公里的建成区，早年间曾经是著名的鬼城，不过现在的入住率已经有了很大的提高，发展前景还是不错的说。　　 

　　另一个是厦门。在一片巨无霸城市中，厦门只能算是袖珍级的。不过近年来，福建经济发展的不错，得益于最高层的亲切关怀，引入了一大堆石油化工厂，湄洲湾和古雷半岛现在都已经是国内排名前列的石化炼油基地了。经济吃了伟哥，自然能够吸引大量人口流入，五年时间厦门人口增长了50%，速度也真可谓惊人。　　 

　　与人口迅猛流入相伴的，就是近几年来厦门房价的节节攀高了。数据显示，厦门2011年房价只有1.3万元，2015年中已经去到了2.7万元的水平，足足翻了一倍。　　 

　　第三，其他二三线城市，人口流入速度缓慢，甚至停滞。　　 

　　35个主要城市合计流入3778万人，其中前13个大城市就流入了2832万人，后面的22个二线城市，则只流入了946万人，相当于总数的25%。　　 

　　事实上，这22个二线城市，基本上都是各省的省会，或者经济中心，那么可以想象，省会以下的三四线城镇，人口的停滞或者流失将不可避免。　　 

　　我们算一下，2009年中国人口133174万人，2014年人口136782万人，累计增长了3608万人。以上35个一二线城市合计流入人口3778万人，超过了中国的人口增长数。　　 

　　换言之，在这五年间，三线及以下的城市已经进入人口萎缩阶段。　　 

　　并且进一步观察二线城市中排名最后的，长春、哈尔滨都是属于东北，这完全符合我们的常识。　　 

　　那么，是否是人口越多的大城市越适合安家呢？　　 

　　并不完全如此。　　 

　　35个一二线城市中，流入缓慢的有人口千万级的石家庄和哈尔滨，流入快速的也有中等规模的东莞、佛山、厦门。　　 

　　但是，如果我们换一个角度，从都市圈的角度而言，确实是人口越多的大“城市”，越适合生活。　　 

　　因为在这三大都市圈里，城市与城市之间紧密联系在一起，互相叠加，专业化分工协作，经济效率更高，工作机会也会相应的变得更多。

　　都市圈功能

　　一个城市总是存在缺陷的，但是一个都市圈，综合了以下所有这些功能，基本上就是无敌了。　　 

　　金融：北京的银行总部和新三板，上海的证交所，深圳的创业板和香港的金融中心。从经济联系的角度而言，香港和澳门在珠三角发挥着巨大的影响力，没有人能够忽略。每次证监会暂停A股的IPO，大堆的民营企业们就会蜂拥去香港上市，由此可见一斑。　　 

　　科技：北京的中关村，上海的张江与杭州的阿里，深圳的南山，基本上聚集了中国的所有科技巨头。　　 

　　交通：北京、上海、广州，是三大航空公司的总部，也是三大铁路枢纽。　　 

　　物流：天津、上海、宁波、深圳、香港、广州，都是全球排名前列的港口。　　 

　　媒体：北京的央视和互联网媒体，杭州、南京、上海的三大卫视，深圳QQ和广州微信的朋友圈公众号，已经牢牢控制了我们的眼睛。　　 

　　文化：北京的先锋话剧、音乐演出、电影，上海杭州横店的古装偶像剧，广州深圳的动漫，香港的电影和流行乐。　　 

　　教育：北京的清华北大，上海的复旦上交，杭州浙大南京南大，广州中大华工，香港港大科大。香港的教育资源与深圳的科技创新活动联系越来越紧密，无人机行业龙头大疆的创始人来自香港科大，就是一个例子。　　 

　　政治：北京的中央政府，上海的总书记垫脚石，珠三角的五花八门特区地位。　　 

　　专业服务：各种会计师事务所、律师所、管理咨询公司、设计、策划、广告、媒体传播公司都聚集在这里。　　 

　　另一方面，覆盖越来越密集完善的轨道交通，也将会让我们的城市变得更舒适便利。

　　关于轨道交通

　　京津都会圈：　　 

　　根据政府的规划，到2020年，北京地铁将拥有30条线路，总长1050公里；天津将有14条线路，总长513公里。两地轨道交通连接起来将有1563公里。　　 

　　沪宁杭都会圈：　　 

　　2020年，上海将拥有21条线路，总里程800公里；杭州10条线路，375公里；南京9条线路，300公里；苏州7条线路，282公里；无锡4条线路，105公里；常州4条线路，132公里；宁波5条线路，173公里。七大城市合计2167公里。　　 

　　广深都会圈：　　 

　　2020年，广州将拥有15条线路，总里程558公里；深圳11条线路，434公里；东莞4条线路，218公里；佛山3条线路，155公里。4大城市合计1365公里。　　 

　　五大枢纽城市　　 

　　成都，2020年将拥有13条地铁线路，总里程500公里；重庆，18条线路，820公里；武汉，17条线路，400公里；郑州，5条线路，167公里；厦门，4条线路，137公里。5大城市合计2024公里。　　 

　　根据公开资料，中国目前在修建地铁的城市有39个，运营里程2764公里，至2020年规划修建地铁7300公里，合计将拥有10064公里的地铁里程。而三大都市圈+五大枢纽城市合计拥有的地铁里程数将达到7119公里，占全国总里程数的70%。　　 

　　地铁只是一个侧面，在将来，包括教育、文化演出、休闲娱乐、医疗……各种各样的专业服务和资源都将向这三大都市圈+五大枢纽城市集中。工作在都会圈核心，安家在城市郊区房价较低而又有地铁可以通达的地方，周末通过轨道交通出行娱乐，慢慢的将会成为大部分中国人的生活方式。　　 

　　到2020年，生活在3大都市圈+五大枢纽城市的中国人将达到2.5亿，到2050年，生活在这些地方的人口将达到5亿，而那时候，人口经历萎缩之后的中国，或许将只有10亿人。　　 

　　相对应的，生活在三线及以下中小城镇和农村的人口，将会从目前的11亿，缓慢下降到2050年的5亿人左右。　　 

　　生活在这些地方，你将可能面对以下情景

　　1，农村里的老人去世以后，超过一半的农村将再无人烟，水土恢复，重新成为野生动物的天地。　　 

　　2，学校合并，你的孩子将要到更远的地方上学。　　 

　　3，人口减少，消费市场萎缩，开个小餐馆、小商店的生意额都将日渐零丁。　　 

　　4，房价也将不可避免的下跌，你的财富与大都市圈的同龄人差距越来越大。　　 

　　5，小城镇被撤并，当公务员的名额也要减少。　　 

　　6，娱乐还是日复一日的打麻将，最终你还是将忍无可忍的选择逃离。