杭州西子湖畔上演的大鳄“代建”之争 万科撞上滨江

　　在杭州楼市走上一圈，经常能遇到的现象是，挑剔的买家们正拿绿城、滨江的房子跟其他开发商抬杠。

　　你可能会笑笑说，“杭州人真保守！”但当越来越多开发商对二者的态度由“敌视”转为“力邀”时，或恰恰验证了绿粉、滨粉们的执着。

　　在钱塘印象以18.6亿夺下杭州半年单盘亚军后，11月7日下午，杭州华成置业也向滨江伸出了橄榄枝，拟将用“代建”让旗下钱塘艺墅、大江之星两个项目再次复制成功。

　　颇具戏剧性的是，“小股操盘”鼻祖万科几乎在同一时间搭上广宇闯入了西子湖畔“代建圈”。根据合作协议，广宇将正式引进万科品牌与管理，共同开发杭政储出[2015]19号桃源R21-11号地块。

　　虽然杭州万科相关负责人在接受记者采访时并未直接指明，此次与广宇项目合作模式较之前的不同，但细心观察发现，这次万科不再是直接参股项目，更多是通过“品牌和管理”玩起了代建的生意。

　　“三个企业各有特色，所以并不会简单地出现三国演义，反倒是容易出现三足鼎立的局面。”业内人士严跃进如是概括。

　　万科撞上滨江

　　滨江集团11月9日最新公告显示，根据代建业务发展战略，近日公司新增三个代建项目，预估的委托开发管理费合计为1.78亿元。

　　具体看，滨江将分别代建华成置业“滨江华成·大江之星”【萧储（2010）36号地块】项目、亚飞置业“滨江华成·钱塘艺墅”(复兴白塔u11-3-1地块)项目，预估委托开发管理费分别约4000万元、4800万元。

　　此外，滨江还接受天名房产的委托负责相江公寓五期（暂定名）项目的开发管理，预估的项目委托开发管理费约9000万元。

　　据记者查阅公告，在三个项目代建中，滨江将负责项目的整体开发管理，包括项目整体定位、项目销售、竣工验收和交付、前期物业咨询、档案管理等，而委托方则负责筹措建设项目开发建设所需全部资金。

　　“由于地块的先天属性，位于钱塘江沿岸的钱塘艺墅将主打高端产品，而大江东新开发区的大江之星则为一般刚需改善型。”滨江集团副总经理朱立东在接受记者采访时透露，目前钱塘艺墅已封顶，而大江之星还在开发中，都将于明年入市。

　　资料显示，钱塘艺墅原为复兴白塔u11-3-1地块，与之江路、复兴路相连，背靠玉皇山，南临钱塘江和中河源头，西接白塔公园，靠近六和塔、西湖风景区。建筑用地13375平方米，总建筑面积27338平方米，容积率1.48。

　　与钱塘艺墅的“高冷”不同，位于大江东板块的大江之星显得更为“亲民”。项目位于河庄街道河景路以南，帝景园小区以北，建筑用地29433.8平方米，总建筑面积13.88万平方米，容积率3.0。

　　当市场期待着即将问世的钱塘艺墅会如何在滨江的“豪宅版图”中描上极重的一笔时，万科却联手广宇给滨江来了个正面回击，以“代建”之名首次闯入拱墅区。

　　此次合作的杭政储出[2015]19号地块位于拱墅区桃源新区，桃源板块东近秋石高架，南近留石快速路。该地块是由广宇在今年8月11日以总价7.05亿元竞得，项目总占地约41295平方米，容积率2.5，折合楼面价6829元/平方米。

　　大鳄代建之争

　　杭州万科在官微中指出，此次合作是公司继9月连续出击斩获6宗土地后的又一次拓展，也是万科入杭10年以来首次进驻拱墅区。

　　“对广宇而言，这是继锦绣桃源后其在桃源板块又一深耕，同时也是广宇扎根杭州近20年来首次携手全国品牌房企合作开发。”

　　从公司层面出发，万科、广宇的合作显然是桩双赢的生意。而市场的关注点则跳开了公司的利益考量，直击二者合作方式的关键。

　　“鼎源房地产（19号地块的项目公司）的股份比例分别为广宇集团股份有限公司占51%的股权，黄山汇宇投资管理有限公司占49%的股权。”记者在广宇集团11月6日公告中发现，万科并不直接持股上述项目，只是负责“引入管理制度和品牌”。

　　反观万科入杭十年发展史，“小股操盘”的合作方式已是一种常态，而单纯以“代建商”的角色出现在公众视野中尚属首次。

　　问及合作模式发生的变化，杭州万科相关负责人在接受记者采访时并未直接回应。但此举则意味着，绿城、滨江及万科在杭州的三甲之争已开始由自营项目转至代建领域。

　　在业内人士严跃进看来，开发商愿意选择引入万科的管理与品牌，也恰好说明“万科入杭十年的落地还是比较成功，占有率是在不断提升的”。

　　同为代建，但比较滨江与万科上述项目，不难发现，傍上滨江的项目格调都偏向中高端或是豪宅，而万科的则显得更为中低端。

　　对此，有市场分析指出，这主要与企业自身的产品优势有关。“我们选择代建项目还是有一定的标准，一方面是地块自身位置要好，另一方面则是与我们自身产品优势相匹配。”朱立东表示，代建做的事是“锦上添花”而不是“雪中送炭”。

　　这样看来，在代建的三国杀中，以刚需著称的万科将直接PK的是与滨江、绿城合作的中端项目，而绿城与滨江则在顶端进行着高逼格厮杀。

　　在刚刚过去的2015年上半年，绿城和滨江无愧于市场赢家的称号。杭州市区销售金额排行榜上，滨江钱塘印象和绿城运河宸园分别位列第二和第三位。

　　值得注意的是，这两个销售红盘，分别是滨江和绿城旗下的代建项目。其中，钱塘印象是义乌小商品城在2009年以黑马姿态拿下的钱江新城地块，20650元/平方米的楼面价成就了当年的地王。

　　而运河宸园是圣奥置业在2012年4月竞得，楼面价9000元/平方米。拿地4个月之后，即2012年8月，圣奥置业对外宣布其将与绿城合作开发运河宸园。

　　据记者了解，目前绿城商业代建的项目有66个，其中13个位于杭州；而滨江目前的商业代建项目有6个，分别是紫金府、钱塘印象、万家名城、西溪之星、杭州新天地二期以及绍兴的一个项目。

　　在盈利模式上，绿城和滨江都是通过收取销售额一定比例的代建费来赢利的。“我们对外报的代建费是销售额7%，但实际上都是低于这个来收费的，要看具体项目的商谈情况。”朱立东透露。

　　在代建实力不相上下时，绿城并未停止其要做代建圈老大的雄心，成立了以代建为内核的绿城管理集团，并筹划着2018年上市。

　　“我们会不会直接像绿城一样将代建单独分拆出来并考虑上市，现在也不好说，以后的事以后再看。”问及未来计划，朱立东如是回答记者。