杭州五大交通枢纽商业大起底，谁的规模第一？

自古以来，交通是经济发展的“先行官”。尤其在当今世界，国家和地方的发展离不开交通枢纽的引擎，交通经济能够始终被放在重中之中的位置。

随着杭州东站和萧山国际机场的启幕，注定了杭州打造国际性综合交通枢纽城市的决心。2021年2月，中共中央、国务院印发《国家综合立体交通网规划纲要》，要加快建设20个左右国际性综合交通枢纽城市，杭州名列其中。

去年2月，《杭州加快打造国际性综合交通枢纽城市实施方案》正式出台，提出“到2035年，基本形成连接全球、畅达全国、区域一体、都市融合、城乡统筹的综合立体交通网，出行品质和出行体验达到世界先进水准，基本建成国际性综合交通枢纽城市。”

而围绕着杭州交通枢纽建设的枢纽新城及枢纽商业，也正在蓬勃发展起来，成就交通枢纽商业帝国。从商业的维度来看，目前杭州枢纽商业发展主要集中在杭州火车东站、萧山国际机场、火车西站、火车南站，还有正在建设的钱塘高铁枢纽等。

杭州东站枢纽商业

2008年全国初步开启“四横四纵”的高铁网络，杭州作为东部中心城市，成为高铁站点布局中必不可少的一环。杭州市决定拆除老东站，修建新东站，在原址上建一座功能齐全、规模亚洲第一的交通枢纽。

2013年杭州东站正式启用，它是集站房、国铁、磁悬浮及地铁于一体，总建筑面积约为32万平方米，成为亚洲最大的交通枢纽之一。截至去年，十年来铁路到发客流量达9.4亿人次，日均客流38万人次，稳居华东第一、全国第二。

来源：视觉中国

根据赢商大数据不完全统计，目前杭州东站周边商业总体量60.7万㎡，其中存量商业体量53.7万㎡，增量7万㎡。

据赢商大数据显示，杭州东站自带商业5万㎡，与周边的杭州东站西子国际、杭州东站万象汇、杭州港龙悠乐城、杭州之翼、杭州三花国际PARK·198等形成了杭州东站商圈，涵盖了华润万象生活、德信地产等优秀企业。商圈内购物中心月度日均去重客流3万+，自去年6月份开始上升明显稳定至今。

杭州东站商业区中的江南荟商业中心于2016年开业，汇聚餐饮、住宿、超市、网咖于一体的江南风主题商业街区，引进了肯德基、麦当劳、星巴克、周黑鸭、阿香米线、永和豆浆、真百味、顺旺基等餐饮品牌，此外还有量子空间未来主题乐园、如家酒店等文娱业态和酒店。

杭州东站万象汇位于杭州市上城区和兴路129号，与地铁1/4/6/19号线(机场快线)无缝接驳，另项目B1层、L2层均可直达杭州火车东站，具备强大的交通优势，是极具创新示范效应的TOD项目，也是继杭州万象城、杭州萧山万象汇之后，华润置地在杭州打造的第三个区域商业品质标杆。项目总体量约24万方，商业体量约4万㎡，于2020年12月开业，在形态上以“开放式”的街区打通了室内室外的多重空间，引进了盒马鲜生、西塔老太太、绿茶、柒园、小菜园、霸王茶姬、星巴克臻选、奈雪的茶等近百家知名品牌入驻，主力餐饮品牌实力赶超业内头部购物中心，西塔老太太、小菜园、柒园、金泰兰均霸榜杭州头部，霸王茶姬2023年荣获全国门店综合得分排名第一，改革了城东新城的生活。

杭州东站西子国际总建筑面积约13万㎡，商业面积约7万㎡，、由A座、B座、C座三座高层建筑组合而成的大型商业综合体，业态涵盖餐饮主题商业、儿童亲子教育、精品商务酒店、5A甲级写字楼。2017年，杭州东站西子国际作为城东新城首个商业综合体开业，引进中影国际影城、永辉超市、洲际智选假日酒店、汉堡王、星巴克等知名和国际品牌。

根据政府规划，东站商圈是以杭州东站为中心，往东扩展，形成十字天幕街、白石会展中心的商业带，往两边拓展出杭州东站万象汇、三花国际、港龙城、杭州之翼、西子国际五大商业综合体矩阵，总建筑面积约150万方（包括商办）。

但是目前来看这样的聚合还需要优秀的运营和时间沉淀，如港龙悠乐城尽管体量最大，但在经历“烂尾”风波之后在2023年只开了-1-1F楼层，2F及以上陷入招商困难；在氛围和活力上，该商圈与其他热门商圈依然存在较大差距，排名靠后；十字天幕街、白石会展中心进程较慢等。

增量方面，杭州德信中心即将于2024年5月开业。项目商业体量为5万㎡，锚定各领域极具体验感的区域首店或社交流量品牌，将引入活力社交、艺术体验、科技未来、黑珍珠餐厅、朋克养生基地、极限运动工厂等众多创新业态，更将引入城市潮流地、美术馆、展览中心、秀场等体验型业态，为杭州东站商圈输送新的血液，提升商业体验。

萧山国际机场枢纽商业

杭州萧山国际机场是中国重要的干线机场、国际定期航班机场、对外开放的一类航空口岸和国际航班备降机场，是浙江省第一空中门户。2022年，杭州机场三期项目一阶段正式投运，成为华东地区第二大航空枢纽。同时开通1号、7号、19号三条地铁线，并计划于2027年开通机场高铁站。

来源：视觉中国

杭州萧山国际机场在2023年12月22日年旅客吞吐量达4011万人次，创历史新高，重回“4000万级”全球最繁忙机场行列。在最新的《杭州加快打造国际性综合交通枢纽城市实施方案》提到，到2027年，萧山机场将会实现旅客吞吐量超5000万人次/年，货邮吞吐量超150万吨/年，机场集疏运体系达到国际水准。

萧山国际机场附近商业包括萧山机场商业、德意空港新天地、杭州空港德信之翼、杭州港印中心及未开业的杭州德信空港城，总体量约19.07万㎡，增量市场只有3万㎡。

在现存可查的资料显示，杭州萧山国际机场航站楼商业4.07万㎡+（不完全统计），目前已经引入星巴克、麦当劳、肯德基、知味观、老娘舅、池奈、百年渔场、大鼓米线、奈雪的茶、楼外楼、和府捞面等连锁餐饮，还有VICTORIA'S SECRET、汤丽柏琦、TUMI、maje、COACH、BALLY、MCM等轻奢零售。

德意空港新天地是萧山国际机场周边最大的Mall和临空板块首个大型商业综合体，体量6万㎡，2018年开业。开业之初，项目共汇集有200余品牌商家，囊括了零售、餐饮、娱乐、商务等多种业态，引入了洲际假日酒店、亚朵酒店两大知名酒店品牌，众汇国际影城、开乐迪KTV、金士堡健身、尚城汇超市、星巴克、麦当劳等品牌。

杭州空港德信之翼项目总体量达65万方，商业总建筑面积达5万方，2021年9月开业，近100%的招商率、60%区域首店、80%空港首店，并吸引6大主力店强势入驻，100余个潮流品牌汇集。业态涵盖零售、餐饮、文化、休闲、娱乐等多种功能，以丰富的业态为周边市民提供一站式吃喝玩乐空间。

杭州德信空港城，以建筑面积约40万㎡的空港总部综合体，打造24小时缤纷生活场，集餐饮美食、生活休闲、娱乐服务等全维配套于一体，目前已完成主力店签约，引入洲际智选假日酒店、文和里商业街区、百县千碗、联华超市、COSTA咖啡等知名品牌。

但综合来看，萧山国际机场周边商业体量较小，航站楼商业以外地客群为主，周边则以白领精英为主，客群较为聚合；从品牌入驻来看能级和特色较弱，后续有更大的发展空间。

杭州西站枢纽商业

杭州西站枢纽是“轨道上的长三角”重要节点工程，杭州市第三大门户交通枢纽，是杭州城市形象展示的重要窗口。近日，杭州政府又在《聚力打造世界级城市中轴线》表示，要“将西站枢纽片区，打造成新中心超级城市门户”。

来源：视觉中国

杭州西站枢纽上下共9层，站场规模11台20线，总面积58万平方米。自2022年9月开站至今，杭州西站枢纽平安护送旅客出行已超过1000万人次。

杭州西站附近商业体量共45万方，包括杭州西站商业区的5万㎡、南北广场商业27万㎡和云城天街的13万㎡，均未开业。

杭州西站综合体集合了综合交通枢纽、科创交流中心和城市综合体功能，总面积约130万㎡，其中“金钥匙”399.8米，建筑面积约19.7万方米，将汇聚超五星酒店、国际会议中心、超级总部基地办公集群、杭州第一高观景平台等多种高端业态，打造成为“杭州第三中心”发展的超强地标；杭州未来第二高楼—“金手指”设计高度319.9米，建筑面积约17.4万平方米，集高端办公、酒店、商业、公寓及配套功能为一体；“云门”是杭州西站站城综合体的“压舱石”，建筑面积9.67万平方米，汇聚商业、办公、会展等多种业态。目前，金手指已经入驻了凯悦臻选超五星酒店与凯悦尚选五星级酒店杭州首店，预计2028交付启用。

杭州云城天街综合体项目总建筑面积36.1万平方米，包含约13万方的天街、甲A级超塔办公中心、高端行政酒店式公寓、邻里服务中心等业态，将引入超300家的时尚跨界品牌、新兴生活体验、未来科技展示、无边界景观餐饮社交空间、亲子家庭聚场、云上食空等空间，创造新时代的购物新体验，预计2026年交付。

无论从规模还是运营方来看，杭州西站枢纽商业将在商业规模和形态上有所突破，在地标性建筑和优质运营方的加持下，未来3-5年发展之后商业会带来诸多惊喜。

杭州南站枢纽商业

杭州南站是在原萧山老火车站基础上建设而成，主体由站房、东西广场组成，总投资46.1亿元，总建筑面积为26.8万平方米，于2020年7月1日开通运营。截至去年3月，杭州南站计服务旅客2029.5万人次，日客流从1.083万人次到最高6.034万人次。

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杭州南站枢纽还未形成一定规模的枢纽商业，周边只是有着粮仓艺术公园等城市更新特色项目。粮仓艺术公园位于杭州南站新城通货路918号，原址为中穗粮库建筑群。园区建筑面积1.5万平方米，所有建筑18幢，均为独栋仓库，将艺术、文化、潮流等多种元素融为一体，把音乐派对、运动游戏、美食小吃、潮玩手创、非遗文化等集聚一堂，满足青年朋友对美好精神文化生活的需求，积极打造多元共生的新青年消费聚集区，成为了很多网红打卡地。

2023年1月在萧山区高质量发展暨“百千万”工程推进大会上透露出，王府井TOD项目落户萧山南站。紧接着，3月，杭州市规划和自然资源局公示了“南站核心商业区块”的选址意见书，显示该地块总共分成3宗地块，总用地面积达25.6万方，未来将在南站、双桥地铁站之间新设“高新站”，与南站、双桥地铁站之间的地下空间进行连通，建立面域超级TOD。目前商业项目的具体信息尚未公开，相信不久后，王府井TOD项目或许能真正改写杭州南站枢纽商业的历史。

钱塘高铁枢纽商业

钱塘站是杭州机场高铁的一部分，为新建站，位于杭州市钱塘区，车场规模6台11线，将引入地铁8号线及规划19号线。杭州将围绕钱塘站实施站城一体融合开发，以TOD的理念打造一座多元复合的大型现代交通枢纽城市综合体。

目前，钱塘站周边的商业发展迅速初具规模，商业体量达53.42万方，存量市场为26.72万方，包括杭州萧山义蓬购物中心、大江东宝龙广场和龙湖杭州江东天街；增量市场26.7万方，永旺梦乐城杭州钱塘将于今年开业。

2020年，大江东首个连锁商业综合体大江东宝龙广场开业，大江东宝龙广场全力打造复合化、功能化的一站式TBD商业综合体和家庭潮流生活中心，集合零售、餐饮、儿童、配套等全业态，引进海底捞、星巴克、上影国际影城、世纪联华等品牌首进大江东。

2021年9月，龙湖杭州江东天街以招商率100%、开业率100%正式开业，打造了江东首个一站式室内外儿童玩乐成长中心，引入外婆家、绿茶、炉鱼、小龍坎、老鸭集、奈雪的茶、浅草君、红跑车等众多美食品牌业。据官方数据，三天内项目客流突破55万，销售总计近4000万，珑珠用户存量+48.5万。

即将开业的永旺梦乐城杭州钱塘项目也备受瞩目。该商场的商业体量为21.3万方，包括从零售到餐饮、从教育到服务，全品类引进多家区域首店，还有特色的宠物公园、宠物友好餐厅、宠物医院业态及屋顶花园，预计今年上半年开业。

此外，钱塘枢纽也将继续扩充钱塘枢纽商业规模。去年杭州钱塘枢纽设计方案公示，根据规划，建筑规模约100万方，其中钱塘站站房工程28万方、塔楼及铁路上盖综合开发8万方、站西城市综合体约64万方，综合开发用地550亩。项目尤其突出文旅商融合特色，以“江海扬帆、勇立潮头”为设计理念，将地上公园与轨道交通、商业综合体融合，形成“公共交通+城市公园+购物中心”的建筑形态项目。

来源：钱塘发布

根据规划，钱塘枢纽将设置“进站广厅”站房西侧的多维交互衔接的立体城市核——“潮中心”，布局各类商业、办公、总部企业会客区以及休闲运动等空间，为出行旅客及周边居民提供集散场所和餐饮娱乐会展住宿等服务设施。

杭州钱塘枢纽还将为钱塘带来一座全新的商业综合体，位于站房西侧，将与车站无缝衔接，共同形成包含铁路交通、轨道快运、商业服务、商务办公、体育休闲、文化展览、高端居住等功能的大型站城综合体。

来源：钱塘发布

枢纽商业发展的背后，正是近些年来国内TOD模式快速发展和成熟的结果。它改变了城市发展“摊大饼”式的单一集中型城市结构，形成新的交通枢纽、商业中心和生活中心，构建多中心的城市发展新格局，从而实现城市“几何式”的生长。