细数商业地产和住宅地产的18个不同点：只有5%相似度

　　有人说，商业地产和住宅地产的相似度只有5%！　 

　　看完下面这18个不同点，不管你信不信，反正小编是信了！

　　1. 土地使用年限不同：商业用地使用权只有四十年；住宅用地使用权七十年。

　　2. 用途不同：商业地产满足的是经商需求，住宅地产满足的是居住需求。

　　3. 客户不同：商业地产客户是商户（品牌商），住宅地产客户是普通购房者。

　　4. 市场规模不同：商业地产需求客户少，投资门槛高；住宅地产需求客户众多，几乎人人都有买房需求，受政策影响大。

　　5. 开发流程不同：商业地产开发流程长而复杂，包括建设、招商（销售）、运营管理多个环节，核心是运营；住宅地产只有建造、销售两个环节，核心是建造。

　　6. 开发要求不同：商业地产要宜商，要聚集，要热闹，要综合利用，要高密度；住宅地产要宜居，要通风，要安静，要采光好，要私密性，低密度更可加分。

　　7. 开发难度不同：商业地产体量大，对造型要求高，结构难度大，施工复杂，基本都是独立设计，可复制性小；住宅地产标准化较高，可复制性极强，从产品定位到户型设计到营销方案，基本都可以标准化地批量生产和复制粘贴。

　　8. 客户关系不同：商业地产是租赁关系（散卖的没几个好下场的），住宅地产是买卖关系。

　　9. 升值诱因不同：商业地产升值靠运营管理；住宅地产升值靠自身土地资源禀赋。

　　10. 回报模式不同：商业地产除了卖商铺之外，还可以出租，还可以自己持有经营；住宅模式只有一种方式：卖卖卖。

　　11. 回收周期不同：商业地产资金沉淀大，回报周期长；住宅地产利润相对低，但回收周期快。

　　12. 开发逻辑不同：商业地产看的是稳定长期的收益，住宅地产更关注存货（资金）的高周转。

　　13. 产品属性不同：商业地产本质上是长期收益的金融工具，住宅地产本质上是商品。

　　14. 投资风险不同：住宅项目只要价格合适，没有卖不掉的；商业项目从前期调研定位到后期招商运营管理，其中一环出了问题，即使租金降到底，售价降到底，也很难拯救。

　　15. 竞争方式不同：商业项目具有排他性，如果旁边已有个万达广场了，除非做个完全不一样定位的项目，不然很难办；住宅地产则倡导共建共享共融，多家开发商同时在一个区域开发项目，可迅速炒热一个片区，大家共享片区升值利益。

　　16. 营销重点不同：住宅项目营销重点在于描绘现实利益，比如，景观房诉求住的舒服，学区房诉求教育，豪宅诉求身份的体现；商业项目营销重点在于描绘未来美好预期，要告诉消费者项目未来有多火，生意有多好，租金有多高。

　　17. 对待同行的态度不同：住宅项目和商业项目的大考，一个叫开盘，一个叫开业。住宅项目开盘的时候，会像防贼一样防同行来踩盘、截客；商业项目开业的时候，大都会约上一帮同行来观摩，根本不担心被踩盘、偷师。

　　18. 开发商属性不同：商业项目至少在前期阶段是围绕招商进行的，不需要直接面对终端消费者，品牌商才是客户，所以可以把商业开发商看成是B2B类型的平台公司；住宅项目的终极目的是把房子卖掉，需要直接面向消费者，所以住宅开发商是B2C类型的公司。