绿城逆势而为拿高溢价地块 借助中交降融资成本

       近期房企频现拿地后再退地的风波，但绿城中国(3900.HK)却有点逆势而为。10月27日，浙江绿九置业有限公司以16.25亿元的总价竞得杭州市滨江区一沿江地块，以70.73%的溢价率创下今年杭城土地出让最大加价幅度。浙江绿九是绿城和九龙仓在浙江省的合作平台，各自占股50%。这是近几年绿城在杭州最大的一次拿地动作。

　　10月29日绿城再公布其附属公司海南绿城、青岛绿城分别与股东中交集团旗下中交建融租赁订立售后回租协议，均为期32个月，分别涉资2.79亿元人民币(下同)、1.03亿元。其后海南绿城须缴付3.02亿元、青岛绿城需缴付1.12亿元租赁费用，分五期等额缴付。

　　积极拿地和借助中交平台融资的行为，显示出绿城正逐渐走出资金困顿造成的被动局面。绿城集团认为，与中交的有关协议可拓宽其融资渠道并筹集低成本资金，促进业务发展和平稳运作。

　　借助中交降融资成本

　　前述租赁到期后，绿城中国只需象征性支付予中交建融租赁公司100元进行融资资产回购。根据租赁资产出售给中交建融的价格及绿城支付的租赁代价，克尔瑞研究中心估算本次融资租赁的内部收益率为2.76%，年化租息率5.18%，且计入了增值税(一般增值税对资金成本有较大影响)。该利率水平不仅低于绿城2015年中期的平均融资成本7.5%，也低于一般融资租赁的年租息率。

　　本次绿城的融资额不大，但释放出中交集团大力支持其发展的信号。今年10月，绿城在面向投资者的交流会曾指出，中交旗下已形成绿城中国、中交房地产、中交海外房地产三个开发平台。目前绿城已纳入中交的管控体系。

　　事实上，中交入主绿城后，已经对绿城的财务改善提供较多支持。2015年8月，绿城完成了2018年到期、年利率8.50%的7亿美元优先票据(交换比例19.86%)，及2019年到期、年利率8.0%的5亿美元优先票据(交换比例52.69%)的部分交换，为交换而发行的新票据的利率仅5.875%。此外，也完成了对人民币25亿元2016年到期票据和旧美元票据条款修改的同意征求。此后绿城又于8月28日和9月17日分别完成了共70亿元的境内公司债的发行。

　　此前，中交对绿城发债方面的支持更多来自信用背书，而本次售后回租，中交则直接动用了旗下融资租赁公司提供融资服务。

　　不过克而瑞研究中心分析师蔡建林指出，由于《融资租赁法》迟迟未出台，融资租赁在不动产领域尚属模糊地带，绿城融资租赁案例中所涉及的租赁资产并非房地产资产。海南绿城和青岛绿城的租赁资产为相关酒店和住宅运营涉及的家具及设备。本次通过售后回租方式进行融资颇有试水的意味，未来如果融资租赁向不动产领域开放，中交对绿城的融资支持将有更多的空间。

　　值得一提的是，绿城目前在酒店领域共投资31家酒店，金额达294亿元，其中在运营的有14家。绿城的酒店资产也可借助中交融资租赁平台。

　　年底或并表中交

　　绿城近期的融资行为，一方面显示其重新发展产生的资金需求，另一方面也凸显了三四线城市的去化压力。

　　绿城一线城市战略已定，却在北京、上海等地暂无拿地，可见资金还是绿城如今的最大瓶颈。绿城中国执行董事李青岸指出，在华东市场拿地还是以绿城主导。计划确保绿城在杭州的龙头地位。

　　绿城管理层也曾对21世纪经济报道记者透露，在今年年底公司还会有一系列融资行为，但只会是一些项目融资。如做项目开发贷，或通过前述融资租赁方式进行融资创新。

　　显然按照目前的土地市场价格，绿城想继续拿地就迫切需要融资。据透露，绿城下一步可能会联合金融机构进行融资。“目前从信托和基金公司给我的利率来看，我们的底线是，利率超过10%就不考虑。”李青岸说。据透露，现在部分此前与绿城有合作关系的非银行机构也愿意降低利率放款给其在三四线城市的项目。

　　据21世纪经济报道记者了解，中交作为绿城第一大股东已为其融资减轻了不少压力。例如，此前其2018年、2019年到期的两款9%利息的美元债，在中交入股之后发新债，利率变为5.875%；而中交旗下的融资租赁、中交财务公司、金融发展等公司也可为绿城融资助力。

　　融资难题逐步缓解之后，去化仍是摆在绿城面前的难题。今年上半年绿城三四线城市项目去化回笼203亿，距离计划中去库存300亿的目标并不远，根据绿城方面初步计算，全年销售额可达660亿元。

　　绿城方面此前曾表示，对于三四线城市项目公司清算关停产生的一定损益，如果有好的项目很快就会覆盖掉。按照现在的销售模型，绿城到2017年可以实现城市与项目的换仓。

　　目前中交地产板块成立了中交房地产集团，据透露，绿城将纳入该集团中。该集团对绿城在其中的思路已经清晰：一是利用绿城的高端品牌为中交嫁接，通过代建与共同开发实现；另外浙江地区仍是绿城的大本营，包括上海、江苏等地的市场都将由绿城主导。

　　据一名央企人士透露，近几年，央企的运营利润率主要仍是依靠房地产拉动，例如中交旗下交通基础设施业务的毛利率仅11%-12%。低于房地产行业超过20%的毛利率。

　　此外21世纪经济报道记者多方了解，中交今年底实现并表绿城的概率非常大。上述业内人士分析，中交并表绿城正是有为集团提高利润表现的考虑。按照央企追求利润总额的情况而言，倘若今年绿城实现660亿元销售，并能从中获得40亿元利润，则对中交利润的提升是极大飞跃。