市道奇差租金仍旧不低 铜锣湾零售租金位居全球第二

　　商业地产顾问公司 Cushman & Wakefield 高纬环球发布周三发布2015/2016全球零售地产租金报告，这亦是该公司被DTZ戴德梁行并购后发布的首份全球零售地产租金报告。据《Main Streets Across The World 2015/2016》报告显示，尽管香港零售市场市道奇差，租户不断逼租，但是该市场最核心的商业区铜锣湾（需求面积:800-1200平方米）零售租金仍位居全球第二，仅次于美国纽约的第五大道。

　　据Cushman & Wakefield 高纬环球报告，美国纽约的Upper 5th Avenue (49th - 60th Sts)第五大道上道零售租金高达3500美元/平方英尺/年，高出香港Causeway Bay 铜锣湾2399.2美元近50%，位居第三的为法国巴黎的Avenue des Champs Élysées 香榭丽舍大街。

　　Cushman & Wakefield 高纬环球表示，中国经济放缓、奢侈品消费下滑；强势美元及大宗商品和原油价格的下跌；欧元、日元疲软导致旅游消费趋势显著都在改变全球主要零售租金格局。

　　香港铜锣湾零售租金曾在2012年的报告中短暂超越纽约第五大道，不过自2013年以来全球发达国家经济增长缓慢恢复，而新兴市场自2010年增长达到顶峰后逐渐开始放缓，其中最具代表性的便是中国，另外巴西、俄罗斯、中东等新兴市场甚至出现衰退情况，其中包括受到地缘政治危机影响。

　　Cushman & Wakefield 高纬环球称截至2015年6月，香港四大核心商区均出现人流量高速下滑的不利局面，其中铜锣湾下跌12.0%、Central中环及Tsim Sha Tsui尖沙咀下跌11.9%，而Mongkok旺角人流更是暴跌13.9%。中国大陆游客的流失令香港零售市场持续低迷，该机构预计2016年香港零售市场将持续下滑，而这亦对核心商区零售租金造成压力。

　　实际上，据无时尚中文网数据，香港铜锣湾核心部门主要街道租金今年一只下跌，跌幅平均达25%-30%，其他三大区域稍好，但亦处于下行区间。不过这亦有利于核心商区的品牌组合调整，此前无力入驻的化妆品品牌及零售商开始慢慢侵蚀主要街道，而由于属于大众消费品，因此或能引来更多人流。此前类似罗素街这样的高租金街道均以销售高单价的珠宝、钟表为主，鲜有化妆品可以拿到铺位。

　　至于中国大陆市场，Cushman & Wakefield 高纬环球预期相对谨慎。该机构称2018年中国大陆市场有望成为全球最大零售市场，尽管高街时尚和购物中心等实体仍受欢迎，但是注意力正转向电子商务，不过，阿里巴巴、京东等电商巨头在中国的绝对垄断性地位及竞争异常激烈，令国际电商很难在中国获得市场。除此之外，较弱的经济前景预期及扩张风险令奢侈品类别充满不确定性，加之反腐影响则更加令人担忧，唯中产阶级人群的壮大或让Michael Kors和Victoria’s Secret这样的轻奢品牌受到更多欢迎。

　　尽管中国奢侈品市场放缓，但是由于中国消费者仍是奢侈品市场最大消费群体，因此很多品牌在上海、北京仍继续开设旗舰店，一方面起到展示和营销作用，一方面品牌希望通过一线城市的旗舰店结合当下的科技及生活方式潮流为中国消费者提升体验，而Cushman & Wakefield 高纬环球亦注意到不少奢侈品在北京、上海开设餐馆等其他形式门店。该机构称，北京、上海的主要零售接到如淮海路等零售租金仍有上升空间，而2016年上海迪士尼的开业亦会带来零售业的增长。Cushman & Wakefield 高纬环球表示由于租金持续高涨，过去四个季度大涨16.5%，因此上海淮海中路的商户亦在变迁，其中Rado雷达表、Fabi则迁出该路段，Folli Follie 和 G-shock搬至西边，另外一批中国本土品牌进驻该路段。

　　不过对于整个亚太市场，Cushman & Wakefield 高纬环球仍给出积极评价，该公司亚太区零售部门负责人Theodore Knipfing表示，未来五年预计亚太市场零售增长仍高达8.5%，主要受益于旅游经济刺激。尽管太市场的电子商务业务发展迅速，但实体零售业继续占据主体地位，因此物业需要不断改善购物环境以提供用户消费体验以适应竞争，该机构建议零售商可以采用click&collect、pop-up shops等多渠道、活泼的方式提高用户体验。