公积金证券化促进数万亿社会资金进入楼市利好去库存

　　公积金证券化，将支持数万亿社会资金进入楼市。公积金缴存提取条件的放宽，让更多人可以用公积金来买房租房。　　 

　　11月20日，住房城乡建设部的《住房公积金管理条例（修订送审稿）》（以下简称《条例》 ）向社会公布，同时报请国务院审议。这是2002年之后，《条例》首次修订。　　 

　　就在10天前的11月10日，习近平总书记针对房地产说了18个字“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”新《条例》现身，是这次讲话后，第一项国家级政策出台。　　 

　　事实上，明源君发现，早在2011年年底，住房和城乡建设部就明确提出，要在2012年6月前完成《条例》修订工作并上报，但此后每年均列入计划却迟迟不见动静。这次在讲话后迅速“动真的”，其背后隐藏的意义不言而喻。　　 

　　新《条例》最值得地产界关注的地方，是其提出“住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准，可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券”，这意味着将有超数万亿社会资金可以直接间接进入楼市。　　 

　　而新《条例》另有四大亮点改变，针对公积金曾受公众诟病的“四大问题”。其大方向则为放宽公积金缴存提取条件，明显瞄准去库存。　　 

　　想了解公积金政策变化的前世今生，请听明源君细细道来。　　 

　　公积金证券化的5重意义，中国将有“两房”？　　 

　　新《条例》第三十条“资金保值增值”中这样规定“住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准，可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。”　　 

　　发行“住房公积金个人住房贷款支持证券”是什么意思？明源君认为至少有5层意思：　　 

　　1　　以后公积金用于发放住房贷款的资金，不再只是大家缴存的钱，还包括通过资本市场募集的社会闲散资金。方式可以是债券，也可以是股票；

　　2　　根据目前公积金的总量来看，打包后，可以面向市场发行的证券至少有数万亿，可以募集远超过数万亿的资金；　　 

　　3　　这一政策打通了住房公积金和资本市场之间的通道，产生了更多可能性；　　 

　　4　　理论上来说，公积金以后将不存在余额不足等问题，因此提取公积金的政策可以进一步放宽；

　　5　　住房公积金利率远低于银行，随着住房公积金可发放贷款规模的扩大，我国总体房贷的利率将进一步下调，达到历史最低。　　 

　　其他国家有没有类似机构呢？当然有的，最著名的就是美国的“两房”：联邦国民抵押协会（简称房利美）和联邦住房贷款抵押公司（简称房地美）。他们是由美国国会立法设立的政府相关机构，目的在于为住房抵押贷款市场提供稳定而连续的支持，提高住房抵押贷款的可获得性。自1932年构建联邦住宅贷款银行系统以来，逐渐形成了以“两房”为主、私人抵押贷款机构为辅的住房抵押贷款二级市场，通过政府干预和市场化运作相结合的方式，为住房建设提供资金保障。“两房”承保或者购买的房地产贷款约占美国居民房地产市场的50%，次贷危机以来达到80%以上。“两房”拥有和担保的资产规模约5.5万亿美元。在“两房”债券投资者中，70%以上是养老基金、共同基金、商业银行和保险公司等美国国内投资者。　　 

　　公积金曾经的“四大问题”，新《条例》一一消灭　　 

　　一　　“四大问题”背后　　 

　　新《条例》之前，如果一个人从来没用过公积金，到退休时把钱取出来，钱是多了还是少了呢？答案是：肯定贬值了。各地公积金的收益，一般都没有“跑赢通胀”。之前公积金对外只有银行存款和国债两个投资渠道，比如深圳住房公积金的投资渠道就全部是定期和活期存款，当然“跑不赢通胀”。　　 

　　网络上关于公积金老政策误区的帖子不少。明源君2014年即做过总结，其中比较有代表性的“四大问题”是：　　 

　　1　　没钱的补贴有钱的。有能力买房的职工是缴存公积金人群中比较有钱的，而没有能力买房的人租房提取公积金很困难，租住在城中村的人基本不可能提取公积金；

　　2　　加剧贫富差距。有些事业单位的公积金月均缴存额可达上万元，而很多人月均缴存只有几百元，甚至还有很多人没有公积金。比如截至2013年12月31日，深圳公积金账户累计个人开户数为678.18万户，而社保养老、医疗、工伤参保人数分别为813.90万人、1157.65万人、 987.96万人，几个数字差距非常大；　　 

　　3　　提取困难、存款贬值。有许多人感叹“这辈子不到退休取不出公积金，取出来已经不值钱了”；　　 

　　4　　承担了不该承担的责任。比如修建政府责任范围内的廉租房。　　 

　　以上问题产生的根源，按住建部专家委成员、上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭曾经给明源君的说法，是因为老的《条例》内部存在先天矛盾。1999年4月，国务院颁布了《条例》；2002年3月，国务院对《条例》部分条款进行了修改。当时条例是各方博弈产生的，而当时“对个人财产性质，没有特别明确的认定和认识”。　　 

　　而本次修订后的新《条例》，针对这“四大问题”，都有新规定。　　 

　　二　　新《条例》消灭“四大问题”，放宽条件瞄准去库存

　　新《条例》出现了四个方面的亮点

　　1、放宽缴存条件　　 

　　目前实施的《住房公积金管理条例》中，只有正式单位的职工，才可以缴存住房公积金。而新《条例》中规定，无雇工的个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员，也可以由个人缴存住房公积金，并享有提取、贷款等权益。　　 

　　条例还规定“以劳务派遣形式用工的，劳务派遣单位与接收以劳务派遣形式用工的单位，应当在劳务派遣协议中约定被派遣职工住房公积金缴存责任；未约定的，由劳务派遣单位承担住房公积金缴存责任”。　　 

　　明源君认为，在自我创业者和自由职业者越来越多的今天，这个改变无疑会降低他们买房的难度。同时，也让公积金本身的缴存总额不断壮大。而被“派遣”的人们，维权也有了相应的依据。　　 

　　2、放宽提取条件　　 

　　之前，许多地方只有买房才能支取公积金，虽然有的省市试点推行支付房屋租金、物业费也可以提取公积金，但并未推广开来。

　　这次，新《条例》规定“职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：（一）购买、建造、大修、装修自住住房的；（二）离休、退休的；（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；（四）出境定居的；（五）偿还住房贷款本息的；（六）无房职工支付自住住房租金的；（七）支付自住住房物业费的。”　　 

　　也就是说，在全国范围内，买不起房的人可以用公积金支付房屋租金，不打算再买房的人也可以用公积金大修、装修房屋、支付物业费，不存在“没钱的补贴有钱的”、“提取困难”等问题了。　　 

　　新条例针对提取公积金的程序也做了规定，简化了相应程序。　　 

　　3、缴存金额“限高保低”，“加剧贫富差距”成为过去　　 

　　新条例规定：缴存基数按照职工本人上一年度的月平均工资确定，“以职工工作地上一年度单位就业人员的平均工资为参照，不得低于60%，也不得高于3倍”、“缴存比例上限不应高于12%，下限不应低于5%。”　　 

　　也就是说，公积金过高、过低都将成为历史。　　 

　　4、促进资金保值增值，收益归本源　　 

　　针对“公积金收益跑不赢通胀”的问题，新《条例》在本文最开始说到的发行“住房公积金个人住房贷款支持证券”之外，还规定“可以将住房公积金用于购买国债、大额存单；经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。”　　 

　　针对“承担了不该承担的责任”的问题，新《条例》规定“住房公积金管理中心应当将住房公积金的增值收益存入在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，提取住房公积金管理中心的经费后，全部用于建立住房公积金风险准备金，不得挪作他用。”也就是说，用公积金收益承担政府职能，修建廉租房等将成为历史。　　 

　　明源君认为，讨论了这么多，总的来说，本次新《条例》生效后的结果简单来说就是：　　 

　　1　　超过数万亿的社会资金可以进入公积金的大蓄水池，可以发放更多公积金贷款；

　　2　　更多人可以用公积金来还房贷，房贷利息进一步下降；　　 

　　3　　大家都可以用公积金付房租、物业费，相关租房市场等的反应也将传导到房屋买卖市场。

　　总之，新《住房公积金管理条例》的出台，大利房企、大利去库存。虽然它距离正式通过开始执行还有一段时间，但我们等得及。