当东北商业地产遇上大数据、《三体》和郎咸平

　　 2000年诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨说过，影响21世纪人类发展进程的有两大关键因素：一是美国的高科技；二是中国的城市化。的确，随着我们的经济增长，消费水平不断上升，城市化的进程也在不断的加快，商业地产作为推动城市发展的重要力量，被赋予更多的厚望。

　　 近段时间，“互联网+”概念席卷全国，传统的商业地产也加入到了互联网的大军当中，在这样的发展的变革时期，有着“共和国长子”之称的东北地区，它的商业地产到底有着怎样的发展潜力呢？

　　 今天，汇雄集团主办、赢商网协办的“中国东北商业地产趋势发展论坛暨汇雄时代、汇雄生活汇全球招商启动仪式”在哈尔滨华旗饭店国际会议中心举行。

来自全球百余知名品牌商家代表莅临现场，共同见证了一场盛况空前的商业战略品牌发布会。

       会上，专注于商业地产大数据研究的赢商控股总裁吴传鲲，作为行业第三方的观察者，带来了“大数据看商业地产的发展趋势”的主题演讲。

赢商控股总裁  吴传鲲

　　变革时代——大数据分析东三省商业地产发展潜力

　　 观点一：近五年中国商业地产集中井喷，有三个主要原因：一是中国经济持续向好的大背景下，老百姓的消费能力不断提升，商业地产的投资被看好；二是在宏观调控的影响下，住宅地产开发受到政策的调控影响较大，开发商把眼光投向受调控中的影响比较小的商业地产领域；三是，现行的政府规划中，基本上挂牌的土地会要求做一定量的商业开发。这种态势会不会长久呢？我个人判断，从今年开始这个现象会有所改变，开发商会更加审慎。

　　 观点二：中国的购物中心突破四千家，存量一直是保持两位数的增长。我们认为到2020年前后，将会出现一万家购物中心。这么大量的购物中心面世，在同一个时间、同一个阶段内同时面世，实际零售商、品牌商的增长速率远远低于商场开发的速率，会出现短期的某些区域的结构性失衡，有些地方会出现一些数字上的过剩。是不是就这样我们就能判断，做购物中心风险非常大呢？我觉得不一定，这里要提出一个概念——有效供给。

　　 观点三：中国零售行业的，尽管社会消费零售品增速放缓，但是增速仍在10%以上，仍然有一个非常大的想象空间。王健林说商业地产是一个万胜行业，只要有经济活动的存在，那么这个经济活动都需要一个承载它的基本的物理空间，只要我们的经济是在往上走的，老百姓的消费能力是不断上升的，我们的商业地产空间就会不断的增长。

　　 观点四：电商在2014年占社消零售品总额的7.8%，在2020年之前中国的电商占到社消品总额不会，最多不会超过20%。我认为，电商在这两年已经发展到了最巅峰的时期，它再往后的发展，增幅和增速也是在往下降。

　　 观点五：不同的体验能够赋予购物中心不同的灵魂和个性，从而能够吸引消费者，但是要注意的是，不能为了体验而体验。我们在全国各地看到很多的项目，招来了很多体验业态，但是没有产生销售额，因为我们知道体验业态承受能力弱，如果引进来的体验业态跟其它的业态组合能不能产生化学反应，这绝对是有问题的。套句开玩笑的话，任何不能转为销售额的体验业态都是耍流氓，对自己的不负责。

　　 观点六：从积极的方面来说，哈尔滨随着城市基础设计的投入的不断追加，它的基础配套设施的不断完善，那么整个消费不断的增长，商家进驻的意愿非常强。我们常常说购物中心的发展，第一阶段街铺，第二阶段是百货，第三阶段是一站式的购物中心，第四阶段是生活方式中心，目前哈尔滨正处在第三阶段，正处在这样一个转型的过程，我们希望汇雄时代和汇雄·生活汇能填补这样一个空白。

　　 “物理世界的维度，包括空间维度和时间维度，高维度相对于低维度来讲就是神，比如一只二维的蚂蚁，它爬不出这个平面。如果我们用一个樟脑球画个圈把它给圈起来，它是爬不出去的，这在我们三维的人看来是非常简单的事。”从《三体》到商业地产，程钦资本总裁孙雷波开展了《地产升维 金融降维》的主题演讲，并对商业地产行业发展提出新的思维方式。

　　 程钦资本总裁  孙雷波

　　 变革时代——地产升维 金融降维

　　 观点一：《三体》这本小说是一部伟大的作品，同时我也看到了汇雄集团同样也在创造伟大的作品，伟大的作品，我们是需要情怀的。什么是情怀？从经济学的角度看，情怀是一种为了梦想，不计代价的投入，是一种物理性的、“傻瓜式”的行为。汇雄让我看到了这样的情怀，给建筑以生命。

　　 观点二：说到商业地产，现在很多人都在说市场的饱和，我对这个问题不是特别认同，这就好比一张画板，当这张画板都画满了的时候，并不意味着它所处的三维空间都是饱和的。商业地产应该是地产开发企业和商业企业的结合体，而现在很多的地产开发商地是把自己的职责定义成卖商品，根本没有配备专门的商业管理人才，也不打算进入到这个运营管理，只是把自己定位成一个场馆的提供者，简单的说就是房东。

　　 观点三：我觉得要要求商业地产商给消费者提供商业式的生活，商业地产商应该站到更高的维度上，去弥补政府在城市规划管理中的某些不足，所以要做城市运营商，发展城市综合体，更多的承担起社会责任来。目前我们已经进入了基础商业时代，大数据、物联网、O2O，所有这些都在推动革新，也让传统商业有了声誉，也让二维的这只蚂蚁有可能飞起来，摆脱时间、空间和资金成本的一些引力，到更高的维度上，不看原来的场景，看到更新的景象。

　　 观点四：当前绕不过去的一个热点是二胎政策，二胎的放开将给中国带来第二轮的人口红利，这对商业地产来讲意义更加突出。一是，二胎政策对商业地产的影响更直接、更迅速；二是，二胎家庭经济实力和时间都比较宽裕，消费能力更强，对服务品质要求更高，这就给商业地产提出了新的挑战和新的机遇；三是，纵观世界各国，越发达的地区它的生育鼓励政策越难奏效，所以二三四线城市，尤其是东北地区会成为一线城市的托儿所，相应的会带来更多的商业消费。

　　 观点五：从经营模式上看，现在的商业地产正在从外商部的现金流多的模式向自持能力模式过渡，没有自持能力模式的地产商就被淘汰。我们要从过去那种卖房子的重资产模式，过渡到卖模式、卖手册、轻资产模式，那么轻资产模式的扩张，主要依靠的技术、品牌和管理经验，而不是资金的投入。

　　 观点六：商业地产它的投资大、周期长，所以没有金融支持是万万不行的，一般来说，商业地产，金融对商业地产的支持分这样三个阶段，银行信贷、信托私募和资产证券化。

　　 观点七：地产要升维，放大格局，提高层次，放弃低端竞争。金融要降维，拒绝高冷，放低身段，无痕接入地产。

　　 今天，中国台湾学者、著名经济学家郎咸平莅临现场，带来了《中国宏观经济形势分析与展望》的主题演讲。

　　 中国台湾学者、著名经济学家  郎咸平

　　 变革时代——东北商业地产如何破局/东北经济发展价值分析

　　 观点一：互联网、金融、物流、房地产等都是财富的重新分配，不会创造财富，只有制造业才能真正创造财富，如果一个国家制造业崩溃的话，这个国家将永远丧失创造财富的机器。

　　 观点二：互联网、电商、大数据来了，我们都死了是不是？错，商业地产一定会冉冉升起。

　　 观点三：商业地产能不能做？要看能不能够满足这几个条件：第一个条件，拥有吃喝玩乐各个要素；第二是以大众化的消费为主流；第三是一定要有体验式消费。

　　 观点四：赚小钱靠天，赚大钱靠命。如何教育我们的下一代呢？读书和努力只是一个手段，目的什么？目的就要形成持续的差异化，要跟别人不同。持续的差异化才可能化危机为转机，而努力的目的就是产生持续的差异化。

　　 汇雄时代、汇雄·生活汇全球招商启动

　　 哈尔滨，有东方小巴黎、共和国长子的称号，人口过千万，经济每年以双倍数增长，在三年前消费量就已经突破了两千亿元，拥有非凡的商业发展潜力。会上，除了三位嘉宾的精彩主题分享外，汇雄集团商管负责人韩东对汇雄时代、汇雄·生活汇两大项目进行了详细的讲解。

　　汇雄集团商管负责人  韩东

　　 哈尔滨城市规划方面以“北跃、南拓、中兴、强县”为整个城市的发展脉络，不断的演绎，不断的创新，其中，中兴战略就是以哈尔滨主城区道里区、道外区、南岗区、香坊区合围成哈尔滨的核心的功能区。

　　 由于城市的发展和变迁，也直接影响到了哈尔滨的商业格局，使哈尔滨的商业告别了一条中央大街的时代，走向了全新的商业领航的多合的商业格局的时代，也正是在这个大环境、大契机下，汇雄集团与省市两级政府合作进驻到哈尔滨城市的核心商业区的核心改造和开发中来，汇雄集团在哈尔滨的商业布局是围绕着二环路展开的，包括在香坊区的汇雄时代项目以及在道外区的汇雄·生活汇项目。

　　 汇雄时代项目定位快时尚、乐生活，项目位于香坊的百年核心商圈，集休闲娱乐、地铁交通资源于一体，包括有购物中心、情景商街、主题广场、高尚住宅，占地五万平米，总建筑体量40万平米，总投资30亿元，其中商业总体量是15万平米。　　

　　 哈尔滨的圆心实际上是在香坊，香坊区目前在哈尔滨整个的城市发展布局中发挥其临近市中心，辐射周边的特征，成为了哈尔滨整个城市以及商业发展的全新的增长点。如果说香坊区是哈尔滨的圆心，那么汇雄时代项目所处的香坊的正核心的商圈是哈尔滨商业的发祥地，在这条百年商街上记载了哈尔滨工商、文教、科技等多方面的第一。

　　 在未来，整个购物中心的第二层与地铁的3号线实现无缝的接轨，整个的购物中心地上六层，地下四层，提供不少于1600个停车位，同时在购物中心内部约有30部电梯。汇雄集团对购物中心物业长期持有，统一推广与推广服务，实现商业价值良性有序的发展。

　　汇雄时代延续百年商圈并注入给它时尚的活力，打造一个时尚的生活平台，影响未来整个生活格局的发展，同时，汇雄集团的商业项目非常注重主力商业的引进工作。在2013年汇雄时代就完成了国际连锁超市和耀莱成龙影院的引进，

　　 而汇雄·生活汇占地7万平方米，总投资36亿元，其中商业总体量20万平米，包括有购物中心的A区、B区、C区，情景商业步行街和主体购物公园，合围成全功能的购物中心平台。

　　汇雄·生活汇项目是位于二环路的南直路段，是目前哈尔滨二环路内的最大的绝版的商业综合体，具有500米的临二环路的临街展示面，地处在南直路的住宅集中区，周围还有20万的人口和30多个生活社区。

　　 汇雄·生活汇项目的定位是哈东地区的第一旗舰，打造全功能的生活中心，汇雄·生活汇项目将吃喝玩乐购游等多种业态完美的融合其中，打造齐全的购物休闲项目和完善的配套设施，将填补太平区域的商业空白，引领哈东地区的商业变革与生活品质的提升。

　　 生活汇项目包括了A区、B区，情景商业街以及会呼吸的绿色购物公园。在业态组合方面，汇雄·生活汇项目是一个全功能的生活中心，由超市、餐饮、儿童、影院这四大业态来共同拉动的生活平台，整个的项目分成了A区、B区和C区，A区是娱乐化的商业中心，B区是全功能的邻立中心，C区是全品位的儿童中心；在地面又通过两条情景步行街实现整体的贯穿和连接。在2014年汇雄.生活汇项目也完成了永辉超市的引进项目，对餐饮业态、儿童业态、娱乐业态以及休闲业态进行详尽的品类规划与落位。

　　 汇雄时代的项目预计在2016年年底面世开业，汇雄·生活汇项目预计在2017年盛大开业，通过汇雄集团的这一次全球招商大会，在这里对各位商家发出诚挚的邀请，让我们共同见证哈尔滨这座城市商业变革的时代，共同体验商业改变的生活。