光谷联合拿地3年“平价”转手 自上市以来最大动作

　　11月17日，光谷联合控股有限公司宣布，向买方湖北省科技投资集团有限公司出售节能科技园待售权益（占节能科技园公司股权70%）连同节能科技园代价的节能科技园待售债务，这也是光谷联合自今年9月底在港挂牌上市以来最大的动作。

　　对于权益和债务的出售，光谷联合称是由于未获得相关土地使用权。公告显示，此次涉及6宗地块，出售所得5.36亿元的净额，公司将用于发展本集团其他城市土地储备、入园高科技企业投资或轻资产业务。

　　事实上，作为卖方，光谷联合此次出售的包括金融港2.1亿元待售权益，及金融港6000万元待售债务。节能科技园出售事项的总代价为2.67亿元，金融港出售事项的总代价为2.7亿元。

　　光谷联合也在声明中阐述了原因，是考虑到集团调整其土地储备开发步伐及集团竞标节能科技园物业及金融港物业及支付按金后已逾三年半，本集团仍未获得相关土地使用权。

　　光谷联合拿地3年“平价”转手

　　光谷金融港位于武汉东湖高新区核心区域，西临光谷大道，规划用地1600亩，规划建筑面积160万平方米，共有4期项目，目前1、2期项目已基本销售完毕。光谷联合转让的为三四期项目。

　　根据鹏元资信评估有限公司公布的武汉光谷联合《2013公司债券2015年跟踪信用评估报告》，显示，金融港3、4期土地面积共149875平，总建面978463平。

　　光谷联合2014年报显示，金融港1期项目尚余10875平开售面积，2期剩28612平。根据前期销售情况来看，1、2期写字楼销售价格为6000—7000元/平。

　　据悉，光谷金融港4期项目中，前三期为工业用地，而4期项目为纯商业用地，光谷联合副总袁虎成曾公开表示：光谷金融港三期作为纯商业项目，设想未来光谷商业区会聚集8-10万人的商业人口，形成的消费能量和需求本身就会形成一个新的商业中心，光谷联合会在这个地块里面会配备区域性的商业的功能。

　　根据光谷联合官方网站显示，节能科技园位于东湖高新区流芳工业园，占地1029亩，定位为节能科技、物联网产业和智慧产业，预计2014年5月动工。

　　根据2014年年报显示，整个节能科技园，建筑面积2235156平，可售建面为1712420平，土地成本32816万元，已投资29164万元。

　　对于光谷联合及公司开发方式，业内人士表示：光谷联合以开发运营产业园为主，且以分割产业园为主营方式。旗下多个产业园均设有厂房、写字楼、公寓。光谷联在其2013年第一期短期融资募集说明书中，明确表述为：“（光谷联合）都是通过租售结合，以售为主的模式对产业园进行运营。”募集说明书中此外还表示：“可供出售的物业具有投入大、产出周期长的特点，租售现金流与相应建设现金支出短期内不能完全配比。”

　　对此，业内人士表示“国家没有明确规定禁止工业用地产权分割，各地也会为自身招商考虑对开发商做出相应承诺，而由于产权分割政策模糊成为隐性的政策‘优惠’。”

　　据了解，盘龙城项目曾因此方式复制开发公寓住宅，至今无法办理两证。

　　凭借着分割出售带来的快速回款，以及和地方政府的携手合作，“光谷模式”已经被复制到了全国各地。黄立平曾表示：“光谷造就了光谷联合。作为国家自主创新示范区的成功产物，光谷联合应该将促进产业集群发展的‘光谷模式’在更大范围内推广。”

　　目前，光谷联合已经将产业园从武汉发展到青岛、沈阳、合肥、黄石、鄂州等城市。光谷联合对于售卖股权一事，表示拟用于本集团的一般营运资金，以及发展本集团其他城市土地储备、入园高科技企业投资或轻资产业务。

　　表面来看并无撤退一事。

　　光谷联合作为武汉本土房企，已经将产业园从武汉复制到全国。然而，在光谷联合出售部分股权时，我们也可以看到大连亿达和百步亭联手，计划在10年内投资500亿， 参与汉口科技新城项目的建设与开发。据悉，亿达早在2006年便开始了光谷软件园的运营工作，并在2012年和省联投共同开发花山的武汉软件新城。

　　日前业内透露亿达集团还拟投资规划有汉阳科技新城，如果消息确切，那么亿达所开发的“科技新城”将在武汉三镇全面开花。

　　同为产业园的开发、拓展者，江南江北拉开序幕，谁能拔得头筹？