昆明购物中心掀品牌调整浪潮：几家欢喜几家愁？

　　（赢商网报道）2015年已经走到年底，昆明楼市在一片“调整”声中迎来了新的拐点，回暖的预期逐步显现。对于昆明首批崛起或新近运营的购物中心已经已开业多年的老购物中心而言，业态的调整也正在成为转变的重要之路。七彩ME TOWN、南亚风情第壹城、正义坊、顺城等多个购物中心出现了业态调整的现象。

　　南亚风情第壹城：餐饮业态明显增加

　　南亚风情第壹城于2012年3月23日开业，引进H&M、优衣库、GUESS、CKjeans、Esprit及苹果体验店、意大利的MissSixty、欧时力、韩国的服装品牌E-LAND、ROEM，哈根达斯、ME&CITY、芭蒂娜、天空之城、美国儿童运动早教美吉姆、爱宝贝母婴超市、麦幼优国际儿童会馆、阿迪达斯童装、天使家园儿童摄影、莱茵春天、大赤门、泊悦湾、拿渡麻辣香锅、毛家饭店、屋里憩、飞阳铁板烧、台北尚品牛排、外婆桥、保利旗舰影院、OP ONE KTV、胡润造型、南亚搏塑健身中心等品牌。

　　南亚风情第壹城在不断的发展中，品牌和业态也在进行不断的调整。餐饮业态成为调整主力，从南亚商业中心广场前的甜点休闲餐的增加，到小吃街的出现，再到负一楼的“哆来咪”美食广场，几乎每一段时间都可以看到南亚餐饮比例的调整和增加。在调整中引进ZOO COFFEE、漫咖啡、壹禾木咖啡、五只小猪烤肉、大象花园餐厅等新品牌。

大象花园餐厅

　　有业内人士认为，南亚作为昆明的一个城市副中心，现在已经演变成南市区的核心商业中心。在定位上，南亚注重打造餐饮、休闲等体验式的业态，可以更好地吸引该区域的消费人群，提高人气，缩短养商期。如今餐饮比例的增加，以及电子产品体验店、快时尚品牌的陆续出现，丰富了购物中心的业态，多元化的经营方式将更有利于提升整个购物中心的盈利状况。

　　2015年8月31日，南亚金鹰百货关店。据了解，结合南亚风情第壹城五年发展规划，未来将迎来全面升级调整，其中包括南亚风情·第壹MALL、中央商业广场、金鹰南亚店原址以及临街商业板块，不仅在业态业种的丰富、品牌结构的组合上进行更大提升，也将创新性地融合新兴体验业态，不断提纯客群，从被动迎合消费转变为主动引导式消费，构建一个全新的、充满乐趣的商业生活平台。

　　七彩ME TOWN：体验式业态比例加重

　　走进七彩ME TOWN的大门，就可以闻到从负一楼飘来阵阵食物的香气，扶梯而下，就来到了“MY FOOD美食城”。各式各样的餐饮店让人眼前一亮，从冷饮到甜点，从炒菜到火锅，选择的空间非常大！除了本土的特色餐饮店之外，鲜元素东南亚餐厅、曼越香、巴西烤肉等餐饮店也非常受欢迎。

　　半数以上的餐饮店门口都有一排座椅。据了解，每天下午五点后是客流高峰，不少店面人满为患，需要在门口坐着排队才能享用到美食。除了负一楼的集中餐饮店外，几乎每一个楼层都有餐饮店，1楼的汉堡王，4楼的仓桥家，再到5楼的嫡炉火锅等。

　　从整个业态布局来看，地上一楼主要经营彩妆、品牌护理用品、珠宝首饰、时尚男女装及品质皮具；二楼则以服饰类为主，并配有少量家居和潮流饰品；三楼是一个主题商业广场，主要经营范围包括儿童服装、婴幼儿用品以及儿童玩具；四楼则是服装和电玩区；地上四层及五层则是影院及餐饮店。

　　在项目的一楼，汇聚了优衣库、无印良品、MANGO、NEW BALANCE等众多时尚主力品牌，同时还有ESPRIT、CK、天梭等时尚品牌助阵。二楼杰克琼斯、ONLY、La Chapelle、HONEYS、热风等潮流风尚品牌也非常夺人眼球。三楼的卡通爱乐园、迪士尼生活馆、凯米宝贝、东方爱婴、时光机儿童摄影等儿童业态品牌，与轻松时刻电玩、Elwood等品牌也给了人们另外一种时尚。在项目的四楼和五楼，最引人注目的就是位于四楼的TOP街舞培训基地，以及位于五楼的耀莱成龙国际影城。TOP街舞培训基地是昆明首家进驻购物中心的街舞教室，而耀莱成龙国际影城则是进驻昆明的首个明星主题式五星级影院。

　　世纪金源购物中心：国际化、年轻时尚为主

　　最近几个月，世纪金源购物中心正经历开业以来最大规模的装修改造和品牌升级。11月，购物中心B区改造工程将完成。

　　从2009年开业至今，作为昆明老牌购物中心的世纪金源，一直在不断的进行自我完善，除了对购物中心空间的重新规划，还重新规划了餐饮区，购物中心业态调整涵盖了餐饮、服饰、精品等多个领域。

　　在休闲娱乐板块，购物中心C区四楼汇集了法国西堤岛咖啡、青忆酒吧、润福茶楼等休闲餐饮品牌，还有乐巢量贩KTV、TOPOONE慢摇吧、金圣铭都演艺广场等娱乐品牌。而世纪金源购物中心的儿童体验业态，也十分丰富，既有占地面积超大的大西洋淘气城、淘气堡等儿童乐园，也有泡泡少儿教育、励步儿童教育、新爱婴早教、大嘴巴英语等众多儿童培训机构，更有集合了十多个培训品牌的一站式儿童培训营地“青苗荟”。

　　在品牌升级中，优衣库、E·LAND、Roem、Five Plus已进驻世纪金源，加之，Basic house、Vero Moda、LNO、Donoratics、拉夏贝尔等时尚潮牌的入驻，也让世纪金源耳目一新。从零售品牌升级情况看，世纪金源入驻品牌趋向年轻化，致力于吸引更多80、90后主力消费群体来购物中心。在购物中心A区位置较好、人流较多的区域，世纪金源重新规划了一个餐饮业态区。

　　顺城购物中心：增加体验式业态占比

　　顺城购物中心从2008年筹备到2009年开业，已走过了6年的时间，在这过程中，经历了多次的品牌和业态调整。2011年整个顺城购物中心的业态进行了一次大范围调整。追求更加精准的定位是顺城此次业态调整的核心，在引进部分国际二线品牌后，顺城对原来一些定位与国际二线品牌不匹配的业态，进行了大范围调整。调整后的业态配比开始趋于合理，为顺城此后的定位发展奠定了坚实基础。

　　初步统计，2013-2014年以来顺城购物中心已经调整了近20个品牌，其中一半是调整门店位置或者直接淘汰，而另一半则是引进一批新品牌。赢商网结合顺城官方给出的信息来看，近两年，顺城购物中心业态调整主要集中在国际精品区和餐饮区，其中老化快的餐饮品牌成为淘汰的重点对象，而国际一线大牌和轻餐饮则成为新招揽重点。

　　2014年10月顺城购物中心公布了其三楼将以全新业态定位重装升级亮相的消息。截至2015年2月，项目的业态调整工作基本结束，调整的效果也开始初步显现。城三楼的全新升级亮相，以时尚夜场、小资生活为主题，打造一个高品质、高格调，独特亦创趣的时尚业态空间，以独立时尚、各色鲜明的休闲业态，构建顺城完整的时尚生活版图。英皇芭比、MY FEELING、THE CLUB、Highway6酒吧，“善堂”生活馆、Lucky CLUB北美餐吧、MASSIMO西餐厅、1919 D Lounge生蚝餐吧、三根葱、MISS TANG唐小姐的店等三楼新入驻品牌已经开始营业。

　　2015年顺城引进多个新品牌，包括：三根葱、1919 D Lounge生蚝餐吧、顺风123、香蒙夏朵、蜀九香、Teenie Weenie Cafe、米芝莲奶茶、ZOO COFFEE、茉茉茶、adidas Originals、UA、欧芬艾丽韩式咖啡体验店、优衣库、无印良品及苹果直营店等。

　　正义坊购物中心：调整效果不尽人意

　　2009年11月7日， 正义坊购物中心开业，面积约10万平方米，有上千家商户。地上五层，地下两层。地二层是地下停车场，可同时存520辆车。而地下一层分别是鞋包城和淘宝街，多个品牌的鞋包应有尽有，而淘宝街更是聚集了数百家精品小店。地上一层是各种百货，二层主要是女性服装，三层是儿童街，有童装、孕妇用品等，四层五层是天街，聚集了各种小吃、异国料理等。

　　如今，正义坊购物中心已开业近7年时间，虽然位置极佳，然而与顺城购物中心和百大新天地相比，正义坊购物中心并没有做出一份很好的成绩，其表现不尽如人意。品牌和业态在不断的调整中，但起色不大。时至今日，正义坊购物中心除一楼的时尚品牌、顶楼的餐饮、影院等部分人气较旺外，尽管二、三楼的商家换了一茬有一茬，但始终没有多少人气。实地探访中发现，整个正义坊购物中心二、三楼的人气与一楼可以说是“冰火两重天”，并且还有不少空铺存在。

　　从品牌和业态调整效果来看，正义坊购物中心的调整虽然不能说很失败，但是相比其他购物中心的调整效果，还是有一定差距。

　　欣都龙城：从年轻时尚型到生活中心的转变

　　项目开业一年多以来，通过不断的探索和调整，正在渐渐的发生着改变。而今，随着更多知名品牌的进驻，以及项目在运营管理上的不断创新，欣都龙城获得了越来越多消费者的青睐。

　　一方面欣都龙城将围绕项目定位，引进更多娱乐、服务业态，另一方面对于现有的零售业态也将进行必要的调整。马翔告诉记者，在娱乐业态上，欣都龙城将引进真人CS、密室逃脱等适合年轻人释放压力的品牌，而零售业态的调整则主要针对那些品牌认知度低，发展潜力不足的小个体户，换一些有实力，有特色的品牌，以应对零售市场的竞争。

　　新西南广场：零售业态比重占据绝对主导

　　新西南广场目前正处于大规模的改造中，而这次做的“大手术”是因为设施老旧，而非最初的亏损。如此看来，新西南广场在市场的洗礼下，已经有了自己的生存之道。现阶段的调整，也必然涉及到品牌的淘汰和引进。 

　　2014年5月，百大新西南就已经开始了物业改造，而这次改造已经是该项目的第二大手术。此次装修，一方面是要对整个项目陈旧的设施进行升级改造，包含商场吊顶、电梯、扶梯、灯光，以及部分卖场等，都将进行升级改造；另一方面也将对部分业态进行调整，除了原有的部分商家以外，商场还将引进一些新的商家，包括优格沃、Only、Vero Moda等品牌服装商家，都将进驻商场。

　　改造升级后的昆百大新西南，仍定位为一个全家庭、情景式购物中心，汇集了时尚百货、儿童购物、餐饮、影院、娱乐等业态。其中，百盛和昆明百货大楼两大主力店在项目里的并存，使得百货占据了昆百大新西南广场绝大部分面积。

　　两大百货同在一个购物中心内，使得新西南的零售业态比重占据了绝对主导，整个购物中心的1到5楼均为百货业态。

　　据了解，百大新西南的商业体量为7.2万平米，分为东、西两区,共8层，其中东区主要为百盛百货，西区主要为昆明百货大楼。整个项目入驻品牌约为464个，其中零售类的品牌数量高达90%左右，整个购物中心的餐饮品牌有21个，约占新西南18%左右的体量，而整个体验式业态在百大新西南的占比也只有30%左右。　　

　　小结

　　“调整”是购物中心提升经营业绩、保持竞争优势的重要措施。在经历一段时间的运营管理后，所配置的业态、品牌也处在生命周期不同阶段的变化之中，购物中心运营管理者或被动或主动地对购物中心进行调整。

　　从昆明各大购物中心调整的结果来看， 整体上是有很大的效果的，除了正义坊购物中心的调整不是很尽如人意之外，其他购物中心的调整都是越调越好。各自调整的方法不一样，模式不一样，引入的品牌和业态也不一样。未来想要让购物中心运营得更好，应取长补短，结合自身具体情况，多学习高效的调整策略，对业态配比、品类组合、品牌级次、品牌布局、租金提升空间等方面进行基于客观数据的分析研究，最终为购物中心提供科学合理、可实施性强的调整建议。