另类去库存：长租公寓和众创空间兴起 盘活非住宅存量

　　当人们提起房地产去库存的时候，首先会想到的是住宅市场。但实际上，商业、工业、集体用地等其他性质的房地产库存问题更严重。

　　共享经济的兴起，长租公寓、创客空间、线上短租平台的出现，为这类房地产去库存提供了另一种路径。而这一切背后的逻辑，则是更好地盘活市场存量，利用、改造更多的闲置资源，满足多元化需求。

　　出租公寓风靡

　　11月22日，国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中提到，积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态。

　　这是出租公寓首次被写进国务院的政策文件。

　　在“供给侧改革”屡屡被提及之际，面向青年群体租赁需求的长租公寓，成为资本和开发商争相进入的新领域。

　　据万科董秘谭华杰介绍，长租公寓的房源，大多来自于工业用地或集体用地，需要批文才能改变物业性质。万科被窝公寓采用的做法是先整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造，做法跟如家酒店类似。

　　同样，位于广州海珠区凤凰街道上的YOU+公寓，其前身是高露洁牙膏厂。

　　投房研究院关于长租公寓的报告显示，中国存量房近亿套，近25%的空置率产生的房源主要流向租赁市场。大规模的存量房亟待盘活，一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域；而国内青年租房的市场规模已达到近8000亿元，每年新增的应届生租房规模达600亿元。

　　“市场上有很多闲置的存量房没有盘活，供需双方缺乏有效对接。魔方模式能有效盘活闲置物业的运营和利用效率，最大程度上整合社会资源。” 魔方（中国）生活服务集团董事长葛岚指出。

　　魔方公寓从2010年成立至今，已经在中国公共租赁领域发展了6年之久，项目遍布北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州等全国10个大中型城市。

　　资本还在不断涌入这一领域。2014年，YOU+国际青年公寓获得雷军创始的顺为资本领投的一亿元A轮融资；蘑菇公寓、优客逸家、青客公寓、小螺趣租也相继获得资本注入。

　　以万科为代表的部分开发商也瞄上了出租公寓这一万亿级的市场。万科位于厦门和广州的小户型出租项目——被窝公寓，已开始陆续推向市场。

　　开发商天然地在获取项目、改造运营上面占有优势，到今年底，万科将推出万套长租公寓，成为这一领域的王者。

　　“众创空间”崛起

　　也是在今年3月，“众创空间”的概念，在国务院《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》中首次被提出。

　　存量商业空间由此被发掘。任志强指出，在目前的7亿平方米库存里，有2亿多接近3亿平米是写字楼和商场，这部分库存和每年的消化量之比大概是1：1，另外每年还有3亿多平米写字楼和商场竣工，以这个速度很难消化。

　　众创的需求和存量的商业，正在寻找连接的方式。WeWork（联合办公租赁空间运营商）便是万科前副总裁毛大庆的创业方向。在毛大庆看来，做个“二房东”，就是瞄准如何释放空间资产价值，盘活存量商业。

　　毛大庆的“优客工场”，通过与拥有存量物业的业主方合作，选择基础设施良好、配套服务健全区域内的存量物业资产，通过合理改造，针对处于技术创新、创业初级或中级阶段的创业者，提供高品质、价格适宜的联合办公空间，为创业者提供从物业办公到管理咨询的硬、软件全方位服务。

　　前万科执行副总裁刘爱明在今年创办的中城新产业（深圳）控股公司，则致力于成为一家为中小制造业企业转型服务的产业地产商。

　　刘爱明介绍，深圳的中小型制造企业多如牛毛，都面临着转型升级的问题，中城新产业的核心能力就是进行产业研究，整合技术和资源，帮助其转型。

　　刘爱明今年6月创立中城新产业公司，提供的是为制造业转型、工改工、城市更新、未来空间设计提供产业地产服务。

　　在毛大庆看来，创客空间的成长性，将会带来比甲级写字楼更高的潜在收益。“按照商业地产的坪效（指每坪的面积可以产出多少营业额）思路，创客空间更看重的是流动性。”他说，自己只会跟一批有存量资产的战略伙伴合作，只运营，不持有。

　　毛大庆认为，政府应鼓励多种商业业态创新，有效利用社会闲置房产，“政府可以提供场地作为创业者的孵化器，如把提供场地、甚至提供财政补贴作为一种股权投资形式，然后用这个企业未来的增长来获取回报。”

　　由创客空间扩大而成的产业地产、产业园区，则为多个开发商所重视。招商地产有关人士透露，招商在蛇口的南海意库便是改造旧厂房而来，目前不仅作为招商地产总部的办公用地，还用于出租各种办公、消费类商业。招商的这一“意库”模式，被诸多地方政府所看中，意库模式会被复制到其他一些城市，盘活当地荒废的产业园区。

　　而开发商主导或参与的创客空间在显著增加，包括万科、星河、SOHO 3Q、瑞安创智天地以及众多小型房企在内，均瞄准了这一市场。

　　盘活非住宅存量

　　不论是租赁公寓，还是创客空间、产业地产，从需求端看，二者满足的是当下的年轻人、创业者或小微企业群体；而从供给端看，风投、创业者、地产商们所做的事情，是在消化闲置的房地产资源。

　　据国家统计局发布的《2015年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，10月末，待售的办公楼和商业营业用户面积为1.69亿，同比增幅达25%。

　　另据有关部门统计，2015年，全国50个重点城市综合体非住宅总体量已达5.64亿平方米，同2013年相比增长率高达77%。

　　工业用地是另一大存量之一。尽管目前并无确切的数据显示各大城市工业用地的总量，但具体到每一个城市，工业用地量均已数十平方公里计。

　　中信建投研究报告认为，特大城市未来优化存量的方向，主要在于利用率低下的工业用地、其他公用设施用地转性为居住用地。

　　在互联网思维的风靡下，新兴需求和大量房地产库存两者的对接才刚刚开始。

　　在刘爱明的规划中，中城新产业会聚焦在城市更新、产业升级、工改工等所带来的房产开发、产业园区管理运营、产业升级孵化基金等的整合机遇。

　　从开发商的角度而言，城市里的棚户区、三旧改造，包括旧厂房、旧村、旧区的改造，是其获得项目的主要方式之一。尤其是在尝试了填海造地后，深圳更寄望于通过旧改向“内”要地。

　　据21世纪经济报道记者了解，包括万科集团、首开地产、富力地产、阳光城以及中粮地产等都在内部规划获取旧改项目，不少开发商将旧城改造作为企业未来发展战略的重要组成部分。