王健林和马云1亿赌局要见分晓 商业地产将迎来春天？

　　时间追溯到2012年，在CCTV经济年度人物颁奖盛典上，阿里巴巴董事会主席马云和万达董事长王健林就“电商能否取代传统的店铺经营”展开辩论，双方还为10年后电商在中国零售市场份额能否过半设下1亿元赌局。

　　对于前“首富”和现“首富”来说，1亿元只是个小目标。但对赌结果才是吃瓜群众最为关心的。而最近两个月的销售数据表明，商业地产重新被热捧。

　　前两月商业营业用房销售额增长41.6%

　　2017年，房地产市场迎来“开门红”。2月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”，今年起发布的是基期修定后的值）为100.78，比1月份提高0.02点。值得注意的是，商业地产去库存也在加快。

　　国家统计局最新数据显示，2017年1-2月份，商品房销售面积为14054万平方米，同比增长25.1%，增速比去年全年提高2.6个百分点。其中，住宅销售面积增长23.7%，办公楼销售面积增长39.1%，商业营业用房销售面积增长31.8%。商品房销售额为10806亿元，增长26.0%，增速回落8.8个百分点。其中，住宅销售额增长22.7%，办公楼销售额增长49.3%，商业营业用房销售额增长41.6%。

　　（数据来源国家统计局）

　　值得注意的是，这是2015年以来，全国商业营业用房销售额增长率首次超过住宅。

　　据国家统计局数据显示，2015年全年住宅销售额增长16.6%，办公楼销售额增长26.9%，商业营业用房销售额下降0.7%。

　　《商业见地》梳理发现，在2016年1-12月，除了11、12月增速有所下滑之外，全国住宅销售额均保持40%以上的速度增长；而商业营业用房销售额，仅有三个月的增长超过20%以上，其余均在10%-20%之间。

　　国家统计局新闻发言人盛来运表示，从今年1-2月的主要指标来看，实体经济的活力正在增强，效益也在好转。而在供给侧结构性改革的深入推进下，市场环境趋向好转，供求关系也有积极改善。

　　商业零售环境正发生改变

　　“一铺养三代”还是“一铺套三代”，一直是近两年热议的话题。

　　“商铺的成熟会带来租金逐年递增，成熟商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%，远远高于住宅房的租金（1%—3%），5—10年的租金就可以收回投资成本，租金的上涨，商铺也在不断增值。”这是很多开发商给商铺投资者最爱讲的故事。但往往理想很丰满，现实很骨感。

　　在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，住宅投资向来比商铺投资受欢迎，因为住宅投资风险低，回报率更高。而商铺投资属于租金导向型，主要受区位和经营状况的影响。例如同是房价上涨的一线城市，临街的商铺可能赚钱，但内街的商铺就可能赔钱，所以商铺投资回报率不稳定，达不到投资者的心理预期。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前两个月商业地产投资增幅超过住宅项目，说明商业地产市场存在一个较好的投资机会。只是因为之前库存高，投资规模小，所以受关注度不明显。但随着各地住宅交易规模上升、入住率提高，一些商业项目去化周期开始缩短，这一定程度上使得近期此类项目相对紧俏。

　　同时他还表示，投资反弹也从侧面说明了商业零售环境正在发生改变。

　　商业地产真的再次迎来“春天”吗？

　　王马赌局尚未分出胜负，可马云又改口了。2016年10月13日上午，在2016杭州·云栖大会上，阿里巴巴董事局主席马云发表主题演讲。

　　他说：“从明年开始，阿里巴巴将不再提‘电子商务’这个说法。纯电商的时代很快就会结束，未来的十年、二十年将没有电子商务，取而代之的是‘新零售’。线上线下和物流结合在一起，才会产生新零售。”

　　不论新零售概念如何，线下实体店越来越被重视。从侧面来讲，商业地产或再次繁荣。CBRE中国区研究部主管谢晨认为，为整体仍显宽松的信贷供给将为大宗物业投资市场提供足够的流动性。

　　而此前出台如私募基金禁投房地产过热城市普通住宅项目，以及近期保监会降低保险公司单一股东持股比例等规定，都有可能间接使回报稳定的优质商业地产成为部分溢出资金的锚。