太古地产江玑若：到2016年中国内地物业组合将占1/3

　　11月26日，坐落于上海南京西路商圈的最新发展项目兴业太古汇举行了办公楼结构封顶仪式，作为由香港兴业国际和太古地产(01972.HK)携手发展的大型综合发展项目，兴业太古汇被业界视为上海的新地标。

　　随后的12月4日，在香港港岛东中心写字楼65层的会议室里，太古地产零售业务董事江玑若表示，到2016年上海兴业太古汇落成后,中国内地的物业组合将占公司旗下所有项目总楼面面积的1/3。

　　他还对记者透露，未来5年，太古在内地开发物业的楼面面积将增加25%，预计届时太古地产在内地开发的楼面面积将占其总楼面面积的32.2%。

　　颐堤港吸金快

　　太古地产隶属英国太古集团,后者接近200年历史，业务包括地产、航空、 农业企业及食物链、海洋服务以及贸易等，入华发展近150年。太古地产在中国香港从事造船、修船业务起家，上世纪70年代时在香港建成第一个住宅项目太古城，其公司总部就设在太古城附近、江玑若接受采访的港岛东中心写字楼，安永、摩根大通等公司也在此办公。目前在中国内地，太古地产在北京、广州、成都及上海四地拥有项目，分别为北京三里屯、北京颐堤港、广州太古汇、成都远洋太古里，以及正在建设中的上海兴业太古汇。

　　目前，太古地产在内地的五大综合体项目已有四个投入营运, 总楼面面积为87万平方米。从产品品类上看，其零售物业主要分为三类，即开放式、低密度、里巷式的太古里，高端大型城市综合体太古汇，以及区域副中心的综合体、以家庭生活为主导的颐堤港。

　　财报显示了这三个品类在内地经营的业绩增长情况。截至2015年9月30日的2015年前三季度,三里屯太古里零售销售额增长4.4%,整体出租率为95%，作为在中国内地投资额最高的发展项目，太古汇零售销售总额共增长了19.5%，商场的出租率为99%，办公楼的出租率保持在100%;颐堤港购物中心的出租率为97%,办公楼颐堤港一座的出租率为94%。

　　在江玑若对媒体演示的文档中，有一个数据颇吸引眼球，即北京颐堤港今年前三季度零售额增长了33.6%,预计未来将持续增长。 江玑若称，该项目业绩增长与北京地铁14号线开通不无关系,便利的轨道交通增加了购物商场的到访人数。

　　相比已经成熟的三里屯太古里和广州太古汇而言，颐堤港的增长不容小视。，江玑若称，太古地产对内地重点城市区域副中心的综合体业务甚感兴趣，未来是否增加这一品类业务占比，主要看是否有适当的市场机会。

　　不着急做大规模

　　众所周知，目前太古地产在内地的零售物业开发多以合作的形式进行。其中广州太古汇项目太古地产的权益占比为97%，而成都远洋太古里则是与远洋地产(03377.HK)合作开发，与双方早前合作的北京颐堤港项目一样，成都太古里的股权双方各占50%。在与内地开发商的合作中，内地开发商主要负责项目前期设计实施、成本控制、工程建造等，而太古地产则主导自身擅长的项目定位、招商运营等。

　　财报显示，2014年，太古地产租金总收入为103.2亿港元，资本净负债比率为16.3%，全年基本溢利由2013年的63.48亿港元增至71.52亿港元。巨额的现金，以及合资开发带来的效率，意味着太古地产有条件在内地打破“慢工细活”的速度限制，加快规模增长。然而事实并非如此。江玑若告诉记者，太古地产的零售物业都是长期经营长期持有，不希望短期内卖掉或者上市，因此未来会对项目进行不断优化提升，新项目也希望能找到地理位置特色，以及市场需要的元素。对于在内地寻找合作伙伴的标准，他说，我们会很小心的选择，不会着急把规模做的很大。

　　关于太古地产的开发速度之辩，在以做足杠杆、高速开发著称的内地房地产业界早已有之。早前的今年4月，太古地产总裁白德利(Guy Bradley)在成都对《第一财经日报》等媒体回应称：“我们不喜欢那么快，欲速则不达，容易出错。”他说，太古地产目前在内地的项目开发速度并不慢，目前的速度适合太古发展，很“舒服”。

　　据江玑若透露，太古的计划是，未来五年，至2021年秋季，在内地开发的楼面面积增加25%，预计将占太古地产总楼面面积的32.2%，截至今年6月，这个比例是32.6%。美国的投资前景被太古地产所看好，根据计划，五年后，美国及其他地区(不含中国香港与中国内地)的物业开发楼面面积占比将由今年6月的2.3%提升至9.8%。据了解，太古地产在美国迈阿密拥有Brickell City Centre项目，位于佛罗里达州金融区，分为两期开发，合共总楼面面积约59万平方米，第一期包括购物中心、东隅酒店及公寓、两幢办公楼、两幢住宅，第二期由零售、办公楼、酒店及住宅组成,包括一座80层高大楼 。第一期预计于2015年底起建成。

　　被问及太古地产对内地的投资意愿时，江玑若表示：“不论是现在还是未来，太古对大陆投资是长远的，不是赶短期的回报。”