“怀胎10年多次流产” 中国商业地产开发商如何玩转REITs？

　　怀胎10年、流产多次，中国的REITs是个难产的娃。

　　伴随今年多个类REITs面世，都说2015年是中国REITs元年，但事实必非如此乐观。目前，REITs在中国的实战经验、政策、税务、法律环境都很不成熟。前几日曾与中国REITs联盟王刚秘书长交流，由于市场环境和法律障碍，REITs短期内放开比较难。

　　国外，REITs在满足特定要求的情况下是可以免税的。中国REITs联盟发布的REITs报告显示，国内商业地产的租金收入需缴纳5.5%的营业税和一定比例的房产税，之后还要交25%的所得税。粗略估算，最终实得只有租金60%-70%。这表明，在相关免税政策没有出台之前，REITs很难得到规模化发展。

　　既然短期内放开REITs机会不大，那我们看看国内商业地产开发商是怎样玩转中国REITs的？

　　保守派：现行制度框架下的类REITs

　　我国REITs目前一是受限于信托权益登记制度，二是公开市场交易制度缺失。所以，REITs在中国的实践仅局限于非公开领域，投资者所持有的权益无法实现自由的流转。

　　从去年中信启航专项资管计划登陆深交所进行协议转让，到前不久鹏华前海万科公募REITs上市，中国版的REITs正在实践层面的探索路上不断前行。但严格意义上，上述REITs产品还不是真正意义上的公募REITs产品，跟国际上的REITs还有很大差距。

　　目前国内这些类REITs产品主要存在三方面的问题，一是针对特定投资人，无法在公开市场发行并交易;二是有预期年化收益，和市场波动并不挂钩;三是无法做到像上市公司那样，进行公开的信息披露。

　　2014年4月，中信证券推出了中信启航专项资产管理计划，该计划的期限为3-5年，投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦，这被认为是首单REITs产品。但是，该产品为私募性质，门槛较高，普通大众很难获得投资机会。而中信的另一款REITs产品--苏宁云创也属私募性质。

　　6月26日，前海REITs正式迎来公开发行，总规模30亿元，预期年化收益率8%。发行期间，投资者单笔认购门槛为10万元。产品成立并在深交所挂牌上市后，在二级市场可以1万元为单元进行交易。这是迄今为止，与国际上的REITs最接近的一支产品。

　　激进派：贴着互联网标签的众筹REITs

　　被贴上REITs标签的还有万达的商业地产众筹产品稳赚1号，三天之内总共募得资金50亿元，其中5亿元面向个人，它让普通人参与到不动产开发运营环节，分享租金收益和物业增值收益，并且具有灵活的流动性。实质上是万达广场众筹项目借助互联网平台，突破制度的限制，模拟了公募REITs的操作。

万达广场众筹项目的投资组织结构

万达广场众筹项目的众筹交易安排

　　对标标准的REITs制度，稳赚1号和2号的先天缺陷也很明显。作为众筹平台并未对众筹项目作出具体分类或进行评级，也未对所筹集资金的支付等核心环节作出安排，上述制度的缺失更显示出来此次所谓众筹实际上就是借助网络信息平台实施的一次面向社会公众的融资。在退出机制上约定也比较含糊，没有明确的收购对象，在REITs市场迟迟无法搞定的情况下增加了后续投资退出的风险。基本上可以说，这两个众筹产品之所以发行成功皆靠万达作信用背书。

　　突围派：实在等不及就去海外发行的REITs

　　全球有30个国家发展了REITs，在美国，REITs拥有商业地产超过四万处。欧美及香港、新加坡等发达的国家和地区REITs市场较为成熟，也成为国内商业地产开发商理想的REITs 发行地。

　　目前为止，越秀推出的一只在香港上市、以港元计价的REITs，算的上国内惟一一只本土人管理的REITs。这个于2005年登陆港交所的全球首支投资于中国内地物业的上市房地产投资基金信托，10年后，开始了在内地的首个对外的商业地产项目并购。

　　最近又有一个公司在海外发行REITs。北京华联商业信托（BHG Retail Reit）于12月3日在新加坡公开招股，计划筹集3亿9420万元的资金。这也是新交所主板今年第一只新股上市。信托上市的起始资产包括五个商场，分别位于中国的北京、成都、合肥、大连及西宁。它们的楼面面积总计26万3000平方公尺，估值约28亿人民币（6亿零590万新元）。该信托的2016年预测股息收益率是4.5％。但由于信托战略投资者承诺2016年将不拿股息，股息收益率增加至6.3％。

　　稳健派：发行REITs不是好时候，做好运营再说！

　　在国内商业地产领域，印力是本身有着令人艳羡的金融基因。国际著名资产管理机构黑石是其大股东之一，而工银国际(中国工商银行的海外投资平台)也持有不少股份。印力在全国管理的购物中心超过30家。但是他们并未急于做REITs。

　　实际上他们有十几个项目有跟基金合作，2004年-2006年开发管理将近60个项目，但目前运营管理的项目是33个。将来很大可能会做REITs产品，做REITs产品是从商业地产退出的其中一个重要手段。

　　事实上，他们对于REITs的关注从2003年就开始了，并且一直持续到现在，只是国内金融市场成熟度还没达到做REITs产品的条件，同时我们也在关注新加坡和香港的REITs产品和市场。

　　最近其首席财务官李楚华总表示：“不论是银行融资、发债、保险以及金融租赁公司，还是合作发基金我们都有探讨过，只是没有到达一个合适的时机发REITs”。

　　对一个“合适时机”的理解，李总表示：“现在我们的资产包规模体量还不够，做REITs要具备足够的规模效应和资产回报。我们的项目还在高速增长，我们各个资产所处阶段不太相近，现在做REITs不是利润最大化的时候，过几年发能有更好的价格。