潘军的美易家能否搅局地产资本江湖

　　地产豪强潘军玩味十足，江湖中人称“三番哥”是矣，其喜欢唱歌之余，近年来也办了个“三番哥”六合馆餐馆，可谓花样年倡导 “有趣有味有料”生活的率先垂范。这不，在跨界餐饮、触网社区物业之后，现在潘军又玩起了时髦的在线度假短租生意。

　　12月9日，花样年间接附属公司美易家正式在全国股转系统股票公开转让，转让方式为协议转让。

　　同日，花样年及彩生活分别宣布，花样年中国、美利家投资、彩生活间接全资附属前海盛峰及7名认购人已同意认购515.08万股美易家股份（透过以现金注资美易家），相当于认购事项完成后美易家已发行股份总数约17.08%，总代价约2.05亿元。

　　据潘军表示，挂牌新三板仅仅是美易家资本运营的开始，花样年将加快打造线上线下相互融合的度假物业租赁分享体系，打造分享经济的“美易家模式”。

　　而接近花样年的人士对观点地产新媒体透露，美易家首轮定增便获得了深创投、华盖创投等机构认购，募集所得的2.05亿元就是用于打造线上平台及扩张网络。

　　从2014年的彩生活到2015年的美易家，“三番哥”潘军以每年分拆一家公司上市的速度一路“飞驰”。其打出的“社区O2O”题材远在花样年平台之上，也让资本市场嗅到了钱的味道。花样年官微甚至表示，公司旗下多个板块未来都有“冲击市场的野心”。

　　或许对于不断想打造资本收割机的潘军而言，如果“三番哥”的六合馆做得足够美味，那么未来在地产资本江湖风生水起也未可知。

　　美易家较彩生活之轻

　　从9月底向全国中小企业股份转让系统（“新三板”）递交挂牌申请到正式获批，美易家登陆新三板的资本之路似乎比外界预想的更加顺畅。

　　美易家分拆上市发生于在线短租业务引爆市场的大背景下。今年6月，美国Airbnb刚刚完成最新一轮总额达15亿美元募资，估值一度高达255亿美元，这个数字甚至高于万豪、喜达屋等传统酒店巨头。

　　7月份，潘军出席活动时公开表示，将以美易家为载体打造线上线下相互融合的度假物业租赁分享平台，计划打造成中国版“Airbnb”。

　　据媒体翻查资料，美易家成立于2010年，主要为城市综合体、写字楼、度假式物业等提供物业管理和物业经营服务，同时不断拓展资产运营服务业务，为产权所有人及物业使用者提供资产托管服务及其他增值服务。

　　截至2015年6月30日，美易家在管理和服务的项目合计35个，管理面积845万平方米，涉及深圳、重庆、江苏、浙江、西藏、贵州等全国12个省市。

　　2013年、2014年、2015年1-6月，美易家分别实现营业收入1.10亿元、1.75亿元、1.07亿元，归属于母公司所有者净利润2363万元、3818万元、1735万元；基本每股收益4.73元、7.64元、1.39元。

　　从主营业务收入分类比重来看，2015年1-6月实现营收1.07亿元中，写字楼、城市综合体仍然是主要贡献物业类型，分别占比49.02%、39.75%；相比之下，度假式物业仅占比11.23%。

　　不过，接近花样年的人士对观点地产新媒体表示，美易家在新三板挂牌并定增2亿元后，接下来的重要方向便是做大短租业务市场。“融资2亿元，也主要是为了打造线上平台和扩张网络。”

　　根据相关披露信息，美易家是在线下业务基础上进行扩张，即从线下走到线上，最终实现线下与线上的融合。该公司表示，将逐步丰富线下资源，积极打造线上平台，并拟开发手机APP以及PC客户端。

　　上述人士表示，尽管美易家和彩生活都是花样年旗下两大物业管理平台，但两者运营模式并不一致。“美易家和彩生活不同的地方在于，它不会通过大量收购来增加物管面积，而是提供物业管理服务，同时做资产运营。”

　　而物业管理服务和物业经营服务，在美易家过往的经营中是最重要的收入来源。数据显示，2013年、2014年、2015年1-6月，这两项业务在美易家占营收的比重分别为89.73%、89.02%、94.04%。

　　对于短租市场，市场仍普遍认为存在诚信体系、同业竞争等问题。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，目前包括途家、小猪短租、蚂蚁短租、Airbnb及美易家等线上线下企业都希望抢占市场份额，短租市场未来势必会面临烧钱扩张的恶性竞争。

　　三番哥的资本收割机

　　早在2009年，人称“三番哥”的潘军便乘着楼市和股市复苏的东风，将花样年成功推向香港联交所，打开境外资本市场融资大门。不过从境外发行优先票据来看，花样年的利息成本普遍在10%以上，远高于中海、保利等央企不超过5%的利息成本。

　　所谓思则变，随着房地产增长率逐渐面临天花板，潘军从此表示不喜欢别人称呼自己是“房地产开发商”，花样年的目标是成为“最棒的社区服务商”。

　　对此潘军的解释是，花样年的转型在于，目标视野不再是围绕着增量市场，随着房地产行业产生了社区服务业，公司将围绕这一新的商业形态开展业务。

　　2014年6月，花样年旗下物业公司彩生活登陆香港联交所，此举“引爆”了市场议论。无论市盈率还是市净率，彩生活都全面超越母公司花样年，甚至超越万科、中海等上市公司。其估值之高引得行业热议不止。

　　数据显示，彩生活自2014年上市以来，市值一直高于母公司花样年，并一度超过百亿港元。截至12月10日，彩生活收盘价6.26港元/股，市值62.61亿港元，市盈率为34.37；而花样年股价仅为0.87港元/股，市值50.12亿港元，市盈率3.19。

　　或许对于房地产行业而言，彩生活的崛起更重要的意义在于，它以社区O2O、社区增值服务的方式重新打开了传统的物业管理行业，并证明从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益的可操作性。

　　同时，彩生活上市背后，也是资本市场对社区O2O高毛利、高增长的青睐，物业被当做房企市值重建的平台作用也凸显出来。此后，万科、中海、碧桂园、恒大等大型房企纷纷计划分拆物业上市，开元物业、盛全物业等物管公司挂牌新三板，行业蝴蝶效应逐渐应验。

　　如今，随着潘军分拆美易家挂牌新三板， 2014年彩生活上市的一幕仿佛要重现。尽管新三板公司的市值、影响力远不及A股或港股，但美易家打出的“社区O2O”题材，以及花样年、彩生活的品牌背书，仍让资本市场嗅到了钱的味道。

　　接近花样年的人士对观点地产新媒体介绍称，在国内的主要对手便是同样瞄准短租市场的途家。不过其表示，目前诸如途家等对手都在烧钱扩市场，相比之下美易家已实现盈利，盈利能力甚至比彩生活还要好。

　　数据显示，2015年上半年，美易家综合毛利率44.57%，单位面积净利润贡献7.73元/平方米/年，加权平均净资产收益率（ROE）达71.86%；而彩生活加权平均净资产收益率（ROE）仅为23.2%左右。

　　按照潘军的设想，美易家将社区O2O引入旅游地产，主要负责社区的维修服务，并将租客闲置的房源租赁出去，租客则来自彩生活的居住社区引流。截至11月，彩生活的社区物业面积拓展至3.3亿平方米，美易家表示，这些资源将可以提供高粘度客源。

　　截至目前，花样年旗下包括社区金融、住宅社区服务、地产开发、国际商务物业服务、社区文化旅游、社区商业管理、社区养老、社区教育产业等八大业务板块，实际上这些业务有一个根本出发点——社区。

　　接近花样年的人士也坦承，着眼存量市场开发，围绕“社区”发展多种服务运营平台也正是花样年的模式逻辑。至于花样年旗下多个板块未来是否也将上市，该人士表示，目前不便透露太多信息。