长泰广场开业周年报告：开业率提升至94% 动线漫长困扰仍在

　　编者按：购物中心开业仅是开始，一年后、两年后、三年后、五年后、十年后……在每一个周期中，他们将会如何演绎、调整、变革哪些方面？作为商业地产第一门户网站，赢商网将联合各分站，定期长线追踪当地市场标杆项目各阶段趋势，为行业提供一份最周详的开业项目追踪报告。

　　作为张江高科园区惟一一座大型购物中心，长泰广场的开业填补了区域商业空白。然而，品牌少、出租率低、指示不明、手机信号差等成为长泰广场开业之初被诟病的几大问题。

　　时隔一年，赢商网再次走访长泰广场发现，相较一年前，长泰广场品牌丰富度明显提升。据项目运营方称，长泰广场开业一年多以来，引入300余家品牌，开业率由开业之初的40%，提升至目前的94%。而在导购指示、WIFI设置方面，运营方也做了改善。

　　不过生活馆还存在许多围挡和个别装修的店铺，而商场内动线漫长、信号不好仍是影响消费者体验的主要因素。

       一、长泰广场项目概况

　　二、周年表现

　　1、品牌开业率提升至94%

　　长泰广场商业部分由地上三层、地下两层组成。其中，BF（地下2楼）层为停车场；GF(地下1楼)为长泰美食城和长泰生活馆；1楼、2楼是由东庭院、西庭院、儿童乐园和石库门4区域组成。

　　赢商网通过长泰广场购物指南手册和商场实际店铺走访情况对比梳理发现，长泰广场的品牌开业率明显提高，GF（西区）长泰美食城目前已有59家品牌开业；GF（东区）长泰生活馆部分，最初开业的仅有源丁农场、特力和乐家具、J&M和几家奶茶、甜品店，开业率不足50%，如今已经有56家品牌正式营业。据长泰广场运营方介绍，在一年的时间里，长泰广场引入了300余家品牌，开业率由最初的40%提升至94%。

　　1楼和2楼的四个区域目前均已开业，原先只有中影国际影城开业的三楼，目前增加了6家品牌，分别是：川食公馆、渝利火锅、烧肉一筋、TASTY西堤厚牛排、MOMO牧场、MAD SCIENCE，并且均已正式开业。

　　2、长泰生活馆仍处于调整期

　　相较于GF西区，位于GF东区的长泰生活馆开业率大增，但仍可看到许多即将入驻的围挡，甚至还有正在装修施工的店铺。

　　赢商网在实际走访中发现，长泰生活馆美食汇的围挡占据了大部分面积，有些店面并未营业，还有些店铺处于改造中，施工痕迹十分明显。据运营方称，长泰美食汇将于圣诞节前亮相。

　　3、8大新主题陆续开业

　　针对开业初期的相对不完善，长泰广场在内容方面也做了一些创新。

　　据了解，在项目总32万方的空间内，设置了十几条商业内街，错落分布在六大主题庭院，从开业至今调整规划出了8个新主题内容：上海第一家开在购物中心的联合办公空间泰创空间（已开业）、3000平方的室内主题创意街区泰和坊（计划12月25日开业）、浦东首家生活体验馆概念的儿童体验馆泰乐小镇（计划2016年开业）、500平米的酒吧街（已开业）、7000平米的室外空中花园（计划2016年开业）、大型创意文化书店今日阅读（计划2016年开业）、长泰美食汇(计划12月25日开业)、金融博物馆上海分院(已开业)。

　　4、指示渐明，WiFi信号仍待提高

　　在走访长泰广场过程中，赢商网发现，动线不明仍是项目一大劣势，长泰广场为此在一楼和二楼增加了环形连廊，同时在一楼及室内增设了一些小品，小景，及趣味座椅，打造移步换景的效果。不过，四大区域交织的结构很容易让人缺失方向感，加之餐饮和零售品牌组合略显混乱，迷路成了一个难以避免的问题。

　　之前有消费者反应，商场内洗手间标识不清，很难发现洗手间的位置。在这方面，商场内增设了指示牌，区域引导和指示，问题得到些许改善。

　　针对商场手机信号弱，长泰广场目前已开通了免费WIFI。据赢商网现场测试，WIFI可直接免费连接，使用时间限制为半个小时，但是稍微走动，WIFI信号就会变弱，有些地方手机直接显示无信号。

　　三、品牌变化

　　开业至今，长泰生活馆品牌变化最为显著，原先只有源丁农场、特力和乐家具、J&M和几家奶茶、甜品店，如今已经有56家品牌正式营业，包括GXG、Lily、很高兴遇见你、ZOO COFFE、Mind Bridge等。

　　纵观整个商场，餐饮业态占据比例较高，目前美食广场餐饮品牌均处于营业状态。

　　服饰品牌方面，除主力店H&M、MUJI、优衣库、杰克琼斯、La Chapelle等均已开业外，位于GF的旎彩城也引进了许多运动户外品牌，如Nike、Adidas、Under Armour、New Balance、The North Face、Columbia、Vans等。

　　四、SWOT分析

　　五、点评

　　长泰广场开业一年多以来，引入多个人气餐厅、增设指示牌、区域引导和指示、开通免费WIFI，同时增加了智能停车、线上CRM系统，规划8大主题内容等，品牌开业率提升、主题化明显、指示逐渐明晰，表现可圈可点。

　　不过，客观弊端难以避免。比如，动线问题。虽然长泰广场为此增加了环形长廊，打造移步换景效果，但是整个垂直交通水平交通动线设计和人流共享还是存在很大问题。“内部的动线布置缺少章法，许多部位进去后变成迷宫，地下室商铺设计也很难招到主力店。”熟悉长泰广场的同济大学复杂工程管理研究院研究员范宜昌对此设计形式提出质疑。也因此，长泰广场餐饮和零售品牌组合略显混乱，消费者迷路则在所难免。

　　基于其在区域内的“惟一性”，长泰广场带给张江、大浦东乃至上海精英人士全新消费体验。