吴传鲲：从大数据看购物中心20年发展变迁及开发运营新趋势

　　见证中国购物中心20年发展变迁，致敬扎根商业的元老级地产人。7月29日，由中国商业地产第一门户网站——赢商网主办的“风云巨变20年——2016中国购物中心高峰论坛”在浦东香格里拉酒店成功举办。

　　在论坛上，赢商（集团）控股有限公司董事长吴传鲲发布了“从大数据看购物中心20年发展变迁及开发运营新趋势”的报告。在他看来，购物中心经历20年的发展相当于国外三、四十年的发展，未来购物中心在业态、品牌、营销方面都将有新的突破。

　　观点一：购物中心发展分为5个阶段

　　1996-2000年是中国购物中心扬帆起航阶段，广州天河城的诞生代表着中国首个真正意义上的购物中心出现，1999年上海港汇广场从开发开始导入购物中心开发运营理念，则成为中国购物中心真正起源。

　　2001年随着上海恒隆广场开业，而后上海正大广场、来福士广场相继开业，加速了中国购物中心归分化进程。

　　2005年北京CBD万达广场开业，代表万达第三代综合体产品模式开始成型。

　　2008年开始全国社会消费品零售总额突破10万亿大关，消费力升级导致商业升级，购物中心开始出现餐饮、休闲业态比例增加。

　　2011-2015年，购物中心进入了爆发式增长的阶段，2015年5万方以上的购物中心数量已超过4500家，可以说中国购物中心20年的发展相当于过年30年、40家甚至50年的发展。

　　也就是从这一年开始，购物中心增幅开始往下回落了，以后这个现象还会持续，进入存量时代。

　　观点二：购物中心向二三线城市下沉是大势所趋

　　购物中心进入存量时代之时，我们也在思考能够做什么，目前赢商网也在跟高德地图室内地图事业部合作，未来将推出一个产品，就是购物中心调整的时候，基于每个购物中心具体的铺位位置，包括详细的市场数据提供一个招商精准匹配的产品。

　　在大数据方面，我们选取了4个一线城市及23个二线城市，2000个3万平米以上的购物中心，1660个已开业购物中心，340个拟开业的购物中心作为样本，进一步解析购物中心本身的变化。

　　从规模上来看，从2011年开始，购物中心进入了开发风口，近5年购物中心入市数量是此前15年累计数量的5.3倍，2014年入市数量达到峰值，从2015年起，增量开始放缓至300以下，提前进入存量时代。

　　从城市选择和商圈进驻上来看，前十年60%的购物中心集中在四个一线城市，在2007-2010年这五年间二线城市购物中心开始进入快速发展期，入市占比是一线城市的2倍，目前进入二线城市购物中心占比超过70%，购物中心拓展向二三线城市下沉是大势所趋；对于很多一二线城市而言，随着核心商圈开发的饱和，购物中心进入的商圈不断从内向外多极化发展，甚至项目自身就形成一个商圈，近5年区域核心商圈占比达到51%，超过3成的购物中心进入到非核心商圈，甚至生活半径5公里以内都有一个购物中心。

　　观点三：新兴品牌的发展决定了购物中心未来发展水准

　　从购物中心业态配比看，当前整体达到了零售：餐饮：其他（亲子、娱乐等）达到了4：3：3的比例，对比2015年与2016年样本购物中心业态调整变化数据看，零售业态整体配比有所减小，体验性业态配比呈上升态势，特别是儿童亲子及服务类业态增长幅度相对较大，购物中心对此类业态的需求看涨。

　　具体到品牌，我们看到3间以上的成熟品牌占比接近70%，而门店数量3-5间的成熟品牌占比也达到50%，进驻购物中心的成熟品牌发展速度明显滞后于购物中心的增速，品牌同质化程度高；而进驻样本购物中心的新兴品牌今年占比仅21%，同比2015年18.5%略有提升，但仍处在一个较低的水平线上。

　　这些新兴品牌转化为成熟品牌的过程，实际上就决定购物中心将来发展的水准。赢商网从成立大数据中心以后，对品牌端数据监控主要在成长性新兴品牌身上，因为购物中心可以找很多合适的品牌，但并不知道在哪里，赢商网做这个数据监控就是做一个背书。

　　观点四：未来购物中心的收入是多元化的

　　购物中心物业管理从最初的某物业管理公司到商业管理公司，再到资产管理公司，表面上是名字的变化，从深层来看是购物中心管理思维的变化，最早是物业管理思维，现在变成了运营管理思维，有了增值保值的概念。

　　在场景管理方面，除了通过引进差异化商户营造差异化竞争力以外，空间也是需要经营的。什么样的内容能把人流带起来，这是非常非常重要的一个课题，对于购物中心收入来说，正是有了场景管理的概念，收入慢慢从一元化租金收入，开始多元化，比如广告收入。

　　假设一个体量足够大的购物中心，里面招的全部都是体验业态，租金只能是维护水电费基本运营成本，只能靠流量挣钱是极端的例子，其实在购物中心内卖广告、卖汽车、卖保险、卖旅游产品都是可以的，未来购物中心的收入一定是多元化的，租金的占收入比例也会减少。

　　观点五：购物中心未来呈现7大发展趋势

　　最后简单说一下购物中心的开发趋势，主要分为7点。

　　一、购物中心从开发到商业运营再到资产管理的思维模式变化。

　　二、全渠道拥抱互联网，每个购物中心经营者要以开放心态接受移动互联网带来的新技术，可能短期内还不能成为普及技术应用，但它代表未来，如果把握住未来才有可能赢得未来。

　　三、社区型购物中心飞跃式发展。随着老百姓消费能力越来越快，如果解决基本需求的话，都希望在社区周边步行能到达一个购物中心，这是一个趋势。

　　四、电商发展促进购物中心优化和升级。从另外一个角度而言，电商也可以是一个购物中心渠道，越来越多的电商也开始开实体店了，电商倒逼百货、购物中心的趋势下，我们要提升经营理念，升级经营模式。

　　五、新兴业态、品牌的不断崛起。购物中心一定要关注新兴品牌的崛起，因为他们很可能是未来购物中心调整期的时候，解决差异化问题的一些品牌。

　　六、商业竞争由实转虚。购物中心从比拼硬件到比拼软件的过程，也就是刚才讲到的场景营销，怎么样把购物中心空间场景化、拟人化，甚至购物中心本身就是一个IP形象，让客户从空间感受上就认可了你这个购物中心。

　　七、IP营销。最近上海大悦城魔兽展开展，周六迎来观展1万多人次，衍生品销售额达到35万。当然对IP活动的选择一定要符合这个购物中心基本客群的定位，这样才能造成双赢的结果，才有可能把这些来观看IP人的量转化成销售额。