二线房企抢滩商业地产 资产金融化以对抗风险

　　“目前我们已经布局13个商业项目，商业资产有300亿元，但是我们觉得这个速度还不够，我们计划未来3年内将开业10个购物中心，未来5年~10年可达30~50个购物中心。”正荣集团商业管理公司总经理张子玉难掩自己的雄心。

　　在一线城市土地价格高企，三四线城市楼市饱和的状况下，一些诸如正荣、新城控股的二线房企选择发力商业地产。新城控股宣布要在2017年拥有40个商业综合体，嘉凯城则从住宅开发商调整为做城镇购物中心和住宅的双向房企，泰禾集团更是选择走出福建将自己的商业综合体开向全国。

　　多位接受《第一财经日报》记者采访的业内人士表示，随着房地产业的深度调整和住宅开始饱和，这些拥有巨大现金流的开发商也需要考虑如何去花掉手上的现金，而运营好有稳定回报的资产成为这些开发商思考的事情。

　　拥抱商业地产

　　“我们2010年上市借壳福建三农成功上市，为企业的后续扩张提供了强有力的资金后盾，这是企业后续扩张商业地产的基础。同时，2010年的福州限购令的发布为住宅市场加上了一道“紧箍咒”，加大了住宅项目去化的难度，促使我们开始寻求新的支撑点。在资金支持和市场环境的双重影响下，进军商业自然而然成为泰禾新的战略。”泰禾集团一位内部人士告诉记者。

　　事实上，自住宅限购开始，很多开发商就将目光投到商业地产领域，但因此前并无商业地产运营经验，因此在之前的几年更多的是一个项目的深度实践而非快速扩张。以嘉凯城的“城市客厅”为例，该项目最大特色是和地方政府合作，项目建成后将集政务服务、公共服务、体验式商业、餐饮娱乐和O2O商业为一体。

　　“三四线城居民日益高涨的消费、生活需求将构成一个巨大市场。很多发展中的三四线城市并没有商业综合体，而这些地方的消费正在集聚，这里面充满了机会。比如湖北许多城市消费水平已经超过武汉，但是这些城市还是很缺乏这样的商业购物中心业态，我们就希望找到这样的切合点进入。”新城控股高管欧阳捷表示。

　　对于很多三四线城市(特别是沿海城市)而言，这里的房价较低但居民人均可支配收入较高，这就是开发商布局三四线城市的逻辑。而开发商对当地的需求程度决定了其发展状况。

　　张子玉举例称，福建莆田的正荣财富中心制定了一个“星欣荣”计划，为当地投资者提供资产托管、租售建议、消费追踪、决策支持等帮助，并为其综合体旁边的商业街提供升级基金，每年进行业态调整。这个计划本身就是考虑到福建莆田当地的投资需求，正荣通过这个购物中心既可以实现当地的消费落地同时通过吸收当地投资进一步对自己的项目进行轻资产化。非常有意思的是，当地另外一家一线开发商开发的购物中心则人气冷落，如果在北上广等一线城市正荣的品牌知名度可能并不如这家开发商。

　　宝龙地产总裁许华芳认为，从城市收益与风险来看，一线城市特征是“成本高、中回报、低风险”，而三四线城市则是“成本低、回报高但风险更高”，一线城市唯一限制只是说门槛比较高，且每个项目总价比较高。其次，从经营结果来看，三四线城市招商难度很高，因为三四线城市消费者不够市场化，商家成熟度不够。

　　资产金融化

　　面对上述风险，开发商又是如何应对的呢?《第一财经日报》记者梳理发现，对其资产实现资产证券化是这些开发商下一步实践的方向。

　　张子玉告诉记者，目前正荣的商业地产项目自持和出售基本在4:6，他希望兼顾现金流的同时实现稳健运营。通过这个综合体项目的住宅销售和部分商业的销售，实现项目资金的自我平衡。但是为了实现更快的发展，这样的模式显然还是不够，对此张子玉也透露希望将正荣商业地产做成一个商业平台，未来将投资者、经营者、消费者都邀请到这个平台上来成为微股东并一起分享投资回报。

　　这一点有点类似于众筹，虽然张子玉并未透露更多的细节但是上述环节的实施需要更多的金融化手段，而这一点也是每一个商业地产运营商希望去尝试的。

　　今年12月，新城控股在A股正是上市，随后其当日涨幅为198.88%，市值已逾500亿，对于新城控股而言就拥有了A+H两个上市平台。“未来我们的A股平台将着力住宅开发、商业开发、商业运营的版块，而我们的H股上市平台将着力我们的物业、儿童乐园业态等创新业务版块。”新城控股董事长王振华此前在接受记者采访时表示。

　　克而瑞一份报告认为，在A股上市交易主要可以拓展新城控股融资渠道，降低融资成本并改善负债率。根据平台重组规划，集团将商业资产也注入A股，更好的融资平台势必有利于新城去完成其“每年新增商业项目10~15个，2020年将达到80个以上”的高目标。

　　王振华透露，除了企业融资能力打开以外，新城控股近日还将针对自己的商业项目进行一些资产证券化的操作。“商业地产有着稳定的租金回报，这些租户不同于个人本身的信用能力很强，因此可以给商业地产带来稳定的现金流，而这个现金流就是可以产生金融产品的基础。”搜易贷CEO何捷这样评价道。