金科夏志耘：社区商业风险在运营 需知道自己要什么

　　12月17日，由赢商网四川站主办的 《赢响四川》城市沙龙第四期在中粮香颂丽都JOY HOUSE如期举行，在“社区商业未来可以怎么玩儿”的话题上，金科地产中西部区域公司商业公司总经理夏志耘认为，社区商业虽然近两年特别受开发商青睐，但目前很多开发商都只是将社区商业作为现金快速回流的途径，这将导致后期的运营风险。

金科地产中西部区域公司商业公司总经理夏志耘

　　夏志耘表示，这两年社区商业特别火热，大家都在谈最后一公里商业。夏志耘总结出社区商业的几个特点，第一就是乱。开发商拿地都有商业配比，要么10%，要么15%，甚至15%以上，开发商也把利润寄托在社区商业上，没有考虑到周边的人口。夏志耘以接触过的一个项目举例：该项目周边人口测算不超过1万人，但是商业规划了7万平方米，无论是政府还是开发商，都应该根据社区人口进行商业配比的计划。

　　第二个特点是社区商业被很多开发商当做快速现金回流的模式，大多数进行商铺裸售。但是后期就出现问题了，很多社区商业的品牌商户都是自发形成的，开发商并没有进行统一管理。很多开发商的想法是，这些商铺都全部卖掉了，没有必要再投入费用进行统一运营管理。

　　还有一个特点是，社区商业的品牌商户和购物中心品牌商户有很大差异，虽然很多进驻购物中心的品牌商户也开始进驻社区商业，但目前的情况是，很多社区商业的品牌商户基本以个体商户为主，大型连锁品牌比较少。

　　对于社区商业和大型商业项目最大的不同之处，夏志耘认为，大型购物中心的体量一般达到10-20万平方米，有主力店的核心驱动，可以带动其他商铺的招商以及周边区域的发展。但社区商业不行，社区商业主要靠自发形成的业态组合，形成一个核心的引擎或者发动机来带动整个街区的发展。

　　社区商业虽然可以做到小而精，但是由于体量的限制，不能做到小而全，就更需要运营者在业态组合和招商的创新上做到因地制宜。夏志耘从实操角度给出了自己的看法，首先要根据面积进行定位和规划，如果只有2万平方米的商业面积，就将周边2公里内的消费者人群服务透彻。如果是5-10万平方米的商业面积，辐射范围就在5-10公里，就要清楚自己的消费群体的消费特点和消费习惯，做出相符合的定位和招商业态组合。

　　正如上文所言，相比大型购物中心，社区商业没有地段、体量、商业资源的优势，而且要跟所在的社区消费者建立关系，这就决定了社区商业这条路是艰难的。在夏志耘看来，社区商业最大的风险在于后期运营，很多开发商对社区商业怎么做是很纠结的，到时是销售还是自持，还是部分销售部分自持。所以，首先要从公司层面决定这个社区商业项目的定位是怎样的，是全部销售还是全部自持，还是通过商业运营带动住宅销售。“只有清楚知道这些才能从前期定位规划、团队组建、资金投入、项目营销等方面做出相应的调整。”