金科夏志耘:社区商业风险在运营 需知道自己要什么

赢商网四川站   2015-12-25 09:34

核心提示:金科地产中西部区域公司商业公司总经理夏志耘认为,社区商业虽然近两年特别受开发商青睐,但目前很多开发商都只是将社区商业作为现金快速回流的途径,这将导致后期的运营风险。

  12月17日,由赢商网四川站主办的 《赢响四川》城市沙龙第四期在中粮香颂丽都JOY HOUSE如期举行,在“社区商业未来可以怎么玩儿”的话题上,金科地产中西部区域公司商业公司总经理夏志耘认为,社区商业虽然近两年特别受开发商青睐,但目前很多开发商都只是将社区商业作为现金快速回流的途径,这将导致后期的运营风险。

金科地产中西部区域公司商业公司总经理夏志耘

金科地产中西部区域公司商业公司总经理夏志耘

  夏志耘表示,这两年社区商业特别火热,大家都在谈最后一公里商业。夏志耘总结出社区商业的几个特点,第一就是乱。开发商拿地都有商业配比,要么10%,要么15%,甚至15%以上,开发商也把利润寄托在社区商业上,没有考虑到周边的人口。夏志耘以接触过的一个项目举例:该项目周边人口测算不超过1万人,但是商业规划了7万平方米,无论是政府还是开发商,都应该根据社区人口进行商业配比的计划。

  第二个特点是社区商业被很多开发商当做快速现金回流的模式,大多数进行商铺裸售。但是后期就出现问题了,很多社区商业的品牌商户都是自发形成的,开发商并没有进行统一管理。很多开发商的想法是,这些商铺都全部卖掉了,没有必要再投入费用进行统一运营管理。

  还有一个特点是,社区商业的品牌商户和购物中心品牌商户有很大差异,虽然很多进驻购物中心的品牌商户也开始进驻社区商业,但目前的情况是,很多社区商业的品牌商户基本以个体商户为主,大型连锁品牌比较少。

  对于社区商业和大型商业项目最大的不同之处,夏志耘认为,大型购物中心的体量一般达到10-20万平方米,有主力店的核心驱动,可以带动其他商铺的招商以及周边区域的发展。但社区商业不行,社区商业主要靠自发形成的业态组合,形成一个核心的引擎或者发动机来带动整个街区的发展。

  社区商业虽然可以做到小而精,但是由于体量的限制,不能做到小而全,就更需要运营者在业态组合和招商的创新上做到因地制宜。夏志耘从实操角度给出了自己的看法,首先要根据面积进行定位和规划,如果只有2万平方米的商业面积,就将周边2公里内的消费者人群服务透彻。如果是5-10万平方米的商业面积,辐射范围就在5-10公里,就要清楚自己的消费群体的消费特点和消费习惯,做出相符合的定位和招商业态组合。

  正如上文所言,相比大型购物中心,社区商业没有地段、体量、商业资源的优势,而且要跟所在的社区消费者建立关系,这就决定了社区商业这条路是艰难的。在夏志耘看来,社区商业最大的风险在于后期运营,很多开发商对社区商业怎么做是很纠结的,到时是销售还是自持,还是部分销售部分自持。所以,首先要从公司层面决定这个社区商业项目的定位是怎样的,是全部销售还是全部自持,还是通过商业运营带动住宅销售。“只有清楚知道这些才能从前期定位规划、团队组建、资金投入、项目营销等方面做出相应的调整。”

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