大悦城吴谷丰：未来5年是升级、汰换和洗牌的5年

大悦城地产商业管理部总经理吴谷丰

　　经历过黄金十年的中国房地产商面临着白银时代的到来，开始寻找新的业绩增长途径。不少开发商都信誓旦旦要进军商业地产。但是商海跌宕，大浪淘沙，令无数地产精英折戟饮恨。随着老牌商业地产领军企业与新晋强势房企们的杀入，从而使得商业地产的加速发展，全国商业地产市场已现供给过剩。

　　数据显示，中国商业地产的开发量将在2015年达到5.64亿平方米，占全球商业地产开发总量的50％。2015年，超千万平方米规模的商业体量的城市将飙升至26座，数量将突破5000家。

　　面对着猛增的开发体量，商业地产商们面临着巨大的挑战，然而在这样的乱世之中，中粮大悦城却以总销售额近86亿元(截止9月30日)，同比增幅25%，总客流量约达8300万人次，同比增幅14%的成绩单，向市场再一次证明它的实力。在这份成绩单中离不开一个人的努力，她就是大悦城地产商业管理部总经理吴谷丰。

　　算起来与吴谷丰见面已经是第三次了，前两次是在大悦城举办的活动会后记者群访环节，而这一次是与吴谷丰的单独见面。她是比较典型的天秤座，逻辑强，善分析，口才好，平易近人。在一个多小时的采访中，面对房掌柜抛出的问题，她都是认真的解答，并在回答后表示谢意，你可以感觉到她的严谨与谦恭。

　　经过十年的高速发展，2014年中国商业地产开始出现大规模的关店潮，据不完全统计，2014年关店数量是216家。到2015年上半年，大中型的零售店关店211家，总体关店体量达到了600多万平米，而这只是保守的一个数据。房掌柜观察，导致这样惨烈的市场现状主要是因为：一、经济形势下滑；二、电商冲击；三、经营不善；四、行业结构调整。

　　面对着当前商业地产遇到的困境，吴谷丰坦诚道：“实体商业的确在经历巨大的挑战，但这恰恰是升级的契机。中国的商业地产在经历了泡沫式的红海发展之后，在未来的5年是升级、汰换和洗牌的5年。”

　　今年可以说是开发商的困境之年，在面对何去何从的十字路口，各大运营商纷纷祭出相应策略。然而有的人成功了，有的人却失败了。要如何转型升级成为考验一个企业能否赢得未来的关键，因此具有出众运营管理能力的商业地产运营商成为制胜法宝。

　　与一般运营商定位广义人群的全品类购物不同，大悦城出众的运营管理能力其中一点体现在其对未来市场的精准定位，就在众运营商谈论如何转型升级时，大悦城就已经拥有成熟的市场升级目标客群。有关数据研究显示，目前中国中产阶级人数已增长至全球首位，达1.09亿名，占全国成年人口的11％。

　　可以看到中产阶级已经成为市场消费的主力军，“大悦城自建立之初起就确定了要以‘18-35岁城市新兴中产阶级’为目标客群，这两年消费市场整体规模的扩大和消费人群质量的提升，也让我们看到了更多的想象空间。”吴谷丰微笑地对房掌柜表示。不难看出，大悦城今天所取得的成绩，与其运营团队对商业市场未来的准确研判，进而早早深入新兴中产阶级的内心密不可分。

　　事实上，随着中产阶级的大量增幅与财富占比的增加，中产阶层所关注的不仅仅是简单的购买一件商品，他们还会更加关心其购物体验，就对实体商业提出更高的要求。“对于实体商业来说，我想强调的是扬长避短，专业的人做专业的事情。”吴谷丰分析道。对于她来说，大悦城的优势是在线下生活方式空间的经营上，因此大悦城在投入和关注点上更多是倾向于通过产品、服务、营销等多方面的创新，奉献更优质的实体空间。

　　房掌柜了解到，大悦城最近两年一直在深耕新型产品——主题生活方式空间。如9月26日，天津大悦城5号车库开街，原本是停车楼的非商业区域，现已被改造成为以手作艺术为基调的街区。再如年底即将点亮的上海大悦城北座，它是国内首个悬臂式屋顶摩天轮Sky Ring，直径50米，距离地面100米，共30个极具时尚感的轿舱，360度极致视野，搭配摩天轮下午茶及摩天轮大餐，让摩天轮不仅仅是观景装置，而是赋予浓烈情感记忆的、人生重要时刻的发生地。

　　此外，成都大悦城咕噜学院创意街区，天津大悦城IF室外酒吧街，也纷纷在年底问世。“主题商业街区，是针对大悦城的客群细分及需求所形成的具有鲜明主题和明确客群的体验式商业空间，通过构筑空间环境的情景化、消费圈层的共鸣度、业态跨界的想象力与商业美学的感染性，形成目的地式消费吸引，将体验和社交属性最大化”吴谷丰介绍。

　　在着力打造自身优势，沉淀积累新兴中产阶级消费者的同时，吴谷丰也在思考着如何将收益增量。

　　众所周知，随着互联网时代的来临，电商也随着迅速发展，人们的购物习惯也受到了一些改变。

　　国家统计局最新统计，今年前三季度，在过去两年连续高增长的基础之上，继续保持高速增长，全国网上零售额25914亿元，同比增长36.2％。以天猫“双十一”购物节为例，其在当天的销售额高达912.17亿元，然而这只是众多电商受捧的一个缩影。

　　面对巨大的消费客群，打通实体商业线上线下的任督二脉，成为每一家运营商的必修内功。但是单纯的脉络打通，在现实的市场检验中显然已经不能有效的黏住消费者。这成为萦绕在吴谷丰脑中的一个难题，她和团队根据实体商业的运营特点，有效结合互联网领域创新技术，为大悦城带来了更多收益的想象空间。

　　吴谷丰向房掌柜介绍，如今大悦城APP与微信现已全面实现电子会员卡积分与消费功能，支付入口完成打通。与此同时，线上线下相互配合，形成了O2O综合服务平台。

　　一个很好的例子是大悦城建立的良食局会员体验中心。在这里，老会员可以实现实体会员卡向电子会员卡的转化，从而做大线上平台；与此同时，可以培育大悦城线上粉丝使其转化为新会员，通过线上平台引流至良食局实体店铺，实现会员权益的实体化及延伸化。通过打造O2O会员体验中心，这里成为可兑换礼品、可败物、可玩可聚会的粉丝聚点。

　　“通过这个平台，可以实现三种收益价值：一是入口价值，通过高消费力的粉丝聚合为内外部品牌创造绝佳的客群入口；二是销售价值，对在这个平台上销售的商品进行一定的抽成；三是媒介价值，和大悦城实体空间里的媒介资源相配合，形成’大悦传媒’。”吴谷丰解读道。

　　如今在线下实体空间与线上综合服务的双引擎下，大悦城已经积累了数以万计的粉丝群体，在今年启动的“超级顾客”计划中，大悦城从消费价值、情感价值和社交价值筛选出了一批位于“金子塔尖”的忠诚顾客。在谈到2015年遇到的有趣故事时，最让吴谷丰感动的是：“和他们的交谈中，让我真实的感受到了大悦城对于他们生活方式的影响，让我觉得我们所从事的行业对于城市、对于城市青年真的很有意义。”