恒大售额有望突破2000亿 海花岛新兴地产增长空间大

　　全国多地被雾霾困扰的背景之下，远在海南岛的超级巨无霸楼盘、恒大地产（3333.HK）海花岛项目在经过10日的解筹之后，以120亿的合同销售额暂时收官。

　　该盘的热卖，给政策宽容预期之下国内楼市的翘尾行情写下实在的一笔注脚，同时也使得恒大有望在今年实现合同销售2000亿的突破。

　　海花岛的热销，再度搅动沉寂多时的海南楼市。有专家预计，未来以产业、旅游、养生、度假等为支撑的新型地产开发将获得较大增长空间。

　　恒大高调“造岛”

　　早在11月底恒大足球俱乐部夺得亚冠冠军之后，被该集团寄予厚望的年终压轴大盘海花岛就已经启动了它在全国的宣传攻势。

　　资料显示，恒大海花岛位于海南省儋州市排浦港与洋浦港之间的海湾区域，南起排浦镇，北至白马井镇，距离海岸大于600米，总跨度约6.8公里。由三个独立的离岸式岛屿组成，规划填海面积约8平方公里，规划平面形态为盛开在海中的三朵花，故人工岛取名为“海花岛”。

　　据透露，恒大预计在该项目上的总投资高达1600亿，欲打造超大体量文化旅游项目，项目总占地8平方公里，是迪拜棕榈岛的1.5倍，规划了旅游、文化、会议、会展、商务等28大业态。

　　此番为海花岛首次推盘，所推的产品类型囊括滨海别墅、亲海洋房、揽海高层、瞰海公寓及商铺，面积跨度从22-588㎡，能满足买家层次需求。

　　据克而瑞此前报告显示，半个多月前，海花岛认筹量就已创造中国历史纪录，截至今天28日，合计认筹量已达4万多组，超10万人。

　　鉴于认筹量较大，恒大采取了分批解筹的方式开盘，从19日第一天解筹至28日的10天内，累计实现合同签约122亿，创下国内单盘开盘销售的新高。

　　对于海花岛较高的销售额，克尔瑞分析人士认为，该项目宣传推广对销售的作用很大，恒大前期投入了较高的营销费用，带来了更高的销售回报，整体来看是一笔十分划算的买卖。

　　该分析人士同时表示，海花岛项目的规划确实很吸引人，周边环境也和被雾霾笼罩的中部和北部城市形成鲜明对比，因此热销也在情理中，项目对于恒大和海南省都有重要战略意义，不过这个项目热销只是个开头，关键还是要看后期运营情况。

　　值得提及的是，不少业内人士近期对旅游地产的市场前景有所看好。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹此前曾指出，2016年房地产业态方面，新型地产将获得较大的增长空间，比如特定人群需求创新产品的开发，以改造升级和管理为核心的存量房有机更新，以资产管理为核心的办公商务楼宇的开发，以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产开发，以服务配套为核心的老年服务社区的开发等。

　　将被证券化运作

　　恒大地产在海花岛的销售上，引入了托管经营这一旅游地产常用模式。根据恒大公布的信息，免费签约托管其房屋后，可以获得的收益和服务包括：1）每月得到实际房屋租赁收益的50%；

　　2）房屋的日常维护、清洁保养、设施维修及更新；3）每年免费15-30天入住海花岛的度假权益，以及7-15天运营商在其他地区分时度假酒店的入住权益。

　　在此之前，恒大也曾经开发过上海威尼斯、清远恒大世纪旅游城等综合旅游地产项目，也涉及大量酒店文旅等配套，但其体量均没有销售的商品房多，而且，也未推出过托管经营这一模式。唯独在海花岛上，其持有的大量商用物业比例，远远大于销售房源。因此，销售对于海花岛来说仅仅意味着补充流动资金，拥有长期、可持续的运营收入才是其主要目的。

　　事实上，可靠的信息显示，根据恒大的部署，海花岛一开始就会脱离集团独立上市，进行资本化运作。据悉，从2014年开始，恒大内部运作该项目的团队就基本独立办公。同时，恒大的年报资料显示，海花岛的土地储备一直没有纳入上市公司框架，其14年、15年的年报中均未出现海花岛项目公司。

　　鉴于此，克尔瑞分析认为，海花岛的资产规模庞大，收入来源也有多个种类。如果通过规划，使销售有分期、可持续的增长，再加上运营收入逐步稳定，那么整体在香港借壳上市的可能性最大，也对恒大最有利。

　　今年8月，国务院办公厅发布的《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》中指出，将放宽在线度假租赁等新业态的准入许可和经营许可制度。

　　克尔瑞也在其新近的研究报告中提到，恒大海花岛采取的托管经营模式，符合化解旅游地产库存压力的大形势，也符合政策风向标，由于这种模式有利于提高社会资源的使用效率，因此，国家对于酒店式托管类业务十分支持。

　　目前，尚不清楚恒大最终将采取何种方式让海花岛这个项目得以证券化，但可以预计的是，这个号称耗资1600亿打造的巨无霸，最终极有可能成为恒大地产董事局主席许家印撬动更大资本局的筹码。