恒大339亿鲸吞近乎整个香港新世界 许家印到底想干嘛？

　　一、339亿，恒大终于吞下新世界

　　对于许家印，对于恒大，2015注定是非凡的一年。作为中国房地产市场最大的并购者，恒大的并购大戏终于在年末进入最高潮。

　　29日，恒大地产发布公告，收购香港新世界位于成都、贵阳2个项目,及收购周大福位于北京、上海、青岛3个项目，5个项目总建筑面积851万平米，总金额204亿人民币，再次刷新中国房地产收购的最高历史纪录。

　　这下，许家印绝对稳坐年度最大买家的宝座。不到一个月时间两次出手打包郑裕彤家族9个项目，总建筑面积逾1200万平方米，总金额339亿，收获之大近乎鲸吞整个新世界。

　　二、602亿，许生要买下香港？

　　据统计，包括上述项目，恒大近半年已斥资602亿向新世界、华人置业、信和置地等港资巨头收购15个项目，涉及香港地标写字楼美国万通大厦、北京上海核心区项目、重庆大型综合项目等，总建面超1700万平方米。

　　分析认为，恒大近期接连大笔收购,与其业绩强劲增长密不可分。今年11月恒大将全年目标从1500亿上调至1800亿，昨日开盘的海花岛以122.05亿的开盘销售金额、136万平米的销售面积及10万的认筹到访人数，创造了世界纪录。

　　三、花“小”钱，办大事

　　许家印今年大量并购新世界、华人置业、信和置地等的项目，所付出代价达602亿。然而，许家印真正花的钱不大，一是通过付款节奏的安排减缓了现金支出，二是通过增发引入新世界等为债主或股东，又把钱重新拿回了上市公司。

　　以此次为例，据公告，恒大204亿收购5大项目，将透过新世界、周大福认购的、无固定到期日的永续债支付约50%；剩下50%约100亿的收购价款，恒大先期只需支付其中的约30%即29亿，就可获得5个项目的所有权益。这意味着，恒大此次收购新世界、周大福5大项目先期支付资金仅占204亿总价的约15%。

　　恒大收购港资巨头的项目付款条件均非常优厚，定金最低仅需3%，付款期限最长的达6年半，显示了高超的资金运作能力。

　　四、许家印到底要干嘛？

　　几番腾挪之后，许家印朋友圈的大佬们，将一些地产资产转入恒大这个更大的平台，自己也加入恒大的资本游戏中。而恒大，几乎不用什么成本就完成了资产和规模的快速增长，港资巨头大量的优质土地储备，为恒大未来几年的大发展奠定基础。

　　拥有领先的土地储备，依然被许家印认为是公司持续增长的保证，今年他花在收购土地方面的总地价款已接近千亿。持续的大规模收购，再加上因拓展保险业务带来的可以预见的稳定现金流，或许在许家印心里，行业第一才是他从未动摇的目标。

　　这应该是房地产新形势下许家印和他的盟友们都能共赢的局面，通过强强联手，共同分享中国房地产市场发展的成果。如果再不重视，恒大的竞争对手们恐怕要被甩开很大一段距离了。

　　面对恒大的咄咄逼人，内忧外患的万科还能淡定吗？

　　2016年，谁会成为许家印的新目标呢？

　　附：恒大此次收购的五大项目

　　1、成都项目

　　位置：位于国家级新区“成都天府新区”，项目四周路网发达，交通便利，区位条件优越。

　　配套：市政配套设施完善；项目占地1425亩，是近年来成都市区非常稀缺的大规模商住用地,有利于整体规划和持续开发。

　　资产：此次20亿总价包括已落成物业，已投入建安支出，未开发物业及现金等成都项目公司所有资产。总建筑面积约304万平方米。

　　价格：项目楼面地价约人民币943元/平方米，相比较而言，2015年周边成交土地的楼面地价为人民币1600元/平方米。

　　未来潜力：目前项目的同类竞品基本售价在6400元-7700元/平方米，项目未来预期均价6500元-9000元/平方米，投资回报率不低于20%。

　　付款方式：定金4亿占20%，剩余款项透过发行永续债提供资金。

　　2、贵阳项目

　　位置：位于贵阳市核心区域观山湖区的中心位置，距离贵阳市政府车程仅2公里，距离占地5500亩的观山湖湿地公园车程仅3公里，距离贵阳国际金融中心车程3.5公里。

　　配套：项目占地3229亩，规划有商业、写字楼、酒店、学校、医院及其它配套设施，项目内包括外国语小学、外国语中学及两所国际学校均已投入使用；项目周边大型购物广场、城市湿地公园、综合型三甲医院等完善的居住生活配套。

　　资产：此次53亿总价包含已落成物业、已投入建安支出、未开发物业及现金等贵阳项目公司所有资产。总建筑面积高达407万平方米。

　　价格：项目楼面地价约人民币1068元/平方米，相比较而言，2012年周边土地成交楼面地价为人民币2233元/平方米。

　　未来潜力：目前项目的同类竞品基本售价在6500元-12000元/平方米，项目未来预期均价7000元-18000元/平方米，投资回报率不低于20%。

　　付款方式：定金11亿占20.75%，剩余款项透过发行永续债提供资金。

　　3、北京项目

　　位置：位于北京市中央别墅区核心位置，是北京发展最成熟、配套最完善、最富认可度及品牌效应的国际化高档别墅区。比邻首都机场，10分钟即可抵达国贸商务区。

　　配套：项目规划有高端会所、集中商业等，另有占地面积约70万平方米标准高尔夫球场已落成并成熟运营；项目毗邻温榆河畔，周边有70万平方米滨河体育公园以及顶级国际学校等生活配套。

　　资产：此次76亿总价包含高尔夫球场及其配套、已落成未售物业、已投入建安支出、未开发物业及现金等北京项目公司所有资产。总建筑面积40万平方米。

　　价格：项目楼面地价约人民币22404元/平方米，相比较而言，2015年9月周边普通住宅地块成交楼面地价为人民币43400元/平方米。

　　未来潜力：目前项目的同类竞品基本售价在60000元-80000元/平方米，项目未来预期均价120000元/平方米，投资回报率不低于20%。

　　付款方式：项目定金2亿仅占总价3%，首付款20亿透过发行永续债支付，剩余款项两年内支付；而北京一手地拍卖的付款方式，严格须一个月内付清。

　　4、上海项目

　　位置：上海市稀缺低密度住宅用地，离上海市中心仅45分钟车程，地铁17号线直达。

　　配套：项目占地超过1100亩，规划有商业及其它配套设施；毗邻上海淀山湖风景区、上海国际高尔夫球俱乐部。

　　资产：总价35亿，地块总建筑面积38万平方米。

　　价格：项目楼面地价约人民币7790元/平方米，相比较而言，2015年1月周边土地成交楼面地价为人民币8233元/平方米。

　　未来潜力：目前项目的同类竞品基本售价在20000元-50000元/平方米，项目未来预期均价32000元-55000元/平方米，投资回报率不低于20%。

　　付款方式：项目定金1亿仅占总价3%，首付款10亿透过发行永续债支付，剩余款项两年内支付；而上海青浦一手土地拍卖的付款方式，严格须30个工作日内付清。

　　5、青岛项目

　　位置：位于青岛市黄岛区代表性高档住宅区，东临金沙滩景区、西临唐岛湾滨海公园、北至滨海大道，坐拥一线海景地。五分钟到达黄岛区政府及黄岛区最繁华的长江路商圈。

　　配套：项目规划有商业、酒店以及其他配套设施；项目周边拥有城市商业、休闲公园、疗养中心、高端酒店、省级名校、艺术文化六大城市生活功能、配套完善。

　　资产：此次20亿总价包含已落成物业、已投入建安支出、未开发物业及现金等青岛项目公司所有资产。总建筑面积62万平方米。

　　价格：项目楼面地价约人民币2505元/平方米，相比较而言，2015年5月周边同类项目成交土地楼面地价为人民币3338元/平方米。

　　未来潜力：目前项目的同类竞品基本售价在13000元-16000元/平方米，项目未来预期均价14000元-17000元/平方米，投资回报率不低于20%。