房企跨界金融：资金全面宽松 地产+金融勾勒新蓝海

　　受多次降息、低利率等多重因素影响，今年是近年来房企资金面改善最为彻底的一年。除了本身去化的提升，短融、中票、公司债、再融资等多元融资手段则为企业锦上添花。

　　作为资金密集型行业，随着行业整体逐步进入“白银时代”，房企在融资方面也越发理性。高杠杆、高利率时代一去不复返。困境则推动变革，不少房企开始不断探求金融创新，以追求更稳妥、理性的融资平台，甚至作为公司转型新方向。

　　中信建投证券分析师苏雪晶认为，虽然房企当前的杠杆有所增加，但在融资成本下降的情况下，房企当前的杠杆更具质量，为房企未来的继续扩张和加速转型均打下了坚实基础。与此同时房企的融资工具也有不断创新，今年10月底，世茂房地产携手汇添富首推购房尾款资产证券化，该项计划的顺利发行，开启了房企ABS融资的大门，随后物业费等ABS产品也不断出现，为房企进一步拓宽融资渠道和降低资金成本提供了新思路。

　　“宽松的资金格局已经不会再像过去那样助推土地资产的泡沫，而是为房企转型创新创造温床。”苏雪晶称。

　　公司债获热捧

　　国内资本市场管制逐步放开以及较为宽松的货币环境，为房企融资创造了有利条件，同时受美元升值及国际信用评级下降影响，房企境外融资优势正在被弱化，日益向好的国内资本市场，正逐渐演变为房企解决融资困境的主要渠道。

　　中信建投证券统计数据显示，截至11月底，今年房企的公司债发行规模已达3400亿，平均利率5.58%；短融和中票的规模分别达到了1000亿和240亿，对应利率水平分别在5.06%和4.33%；再融资方面也创下了1300亿规模的高点。

　　与此同时，相比2014年海外融资的一片火热，今年房企海外融资难度加大。中原地产研究中心统计数据显示：截至12月20日，房企海外融资总额243亿美元，同比2014年全年的633亿下滑61.7%，折合人民币计算，房企海外融资数额减少2500亿。

　　中国指数研究院院长黄瑜认为，今年是房企公司债发行最为火爆的一年，多重利好因素共同作用催生了本轮公司债的放量发行。从政策层面看，发行限制及审批流程的放宽，加上货币宽松政策不断加码，使房企的公司债融资需求被释放；从企业融资成本看，目前公司债平均融资利率在4%左右，与同期限银行贷款、中期票据、信托等融资方式相比成本更低，随着发行利率不断降低，公司债已经成为房企重要的融资工具之一。2015年房企在内地融资宽松，但随着美元开始加息，未来融资的难度将明显上涨。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，房企海外融资经历前两年的高峰期后，自2015年初开始遇冷，境外融资难度加大，这也促使多数海外上市的内地房企转向内地资本市场融资。

　　易居研究院研究员严跃进认为，从今年房地产市场各个指标的复苏情况看，房企资金面在不断趋于改善，其节奏基本上和销售市场复苏的节奏一致。即从今年第二季度开始，随着房企去库存效果逐渐显现，房企本年资金到位情况等指标开始趋于好转。所以从资金获取角度看，销售业绩带来了销售回款状况的持续变好，这会带来房企资金层面的不断好转。今年房企在公司债层面的发行力度加大。一方面和公司债发行的门槛降低有关，另一方面是与今年持续走低的利率等因素有关。发债背后反映了房企在积极寻找新一轮的长期投资。

　　严跃进表示，相对来说，银行信贷还是带有一定偏向，对大房企而言，信贷政策基本上没有改变，而对一些中小房企则偏谨慎。在信托融资方面，市场相对悲观。

　　地产切入金融创新

　　房企融资方面另一重要的变化是，随着国家持续推进金融创新，“大资管”时代即将到来的背景下，国内房地产相关的金融产品也迎来了新机遇。

　　房地产基金是地产与金融碰撞之下的直接产物。其中地产私募基金正借由2010年开始的房地产调控契机呈现快速扩张趋势。

　　中信建投研究报告显示，在2010年之前，国内人民币房地产基金仅有20多只、100亿左右的市场规模，至2014年共新募集基金69只、总募集规模超过974亿，中国人民币房地产基金市场拥有167家专业的基金管理机构，507只房地产私募基金，总管理资金规模超过4500亿元人民币，行业规模进一步扩大。从退出业绩来看，目前国内七成房地产基金的退出业绩高于15%，其中退出收益在15%-20%的基金占比最高，达到四成，而收益在50%以上的也达到了近一成，这一收益水平远高于全球同时期房地产基金退出平均水平。

　　记者通过近一年接触的地产基金人士发现，经历野蛮生长后，地产基金也逐渐显示出其理性的一面。从一致火热般投向开发企业而转为寻找房地产新的蓝海市场。比如，海外地产、产业地产以及商业办公楼改造等。从习惯于短平快的债权投资方式转为追求更长远稳定的股权投资。

　　此外，近年险资参与房企动作频繁，尤其最近宝能系增持万科股份的一系列操作进一步将险资与房企的微妙关系推向市场焦点。

　　苏雪晶认为，诸多因素导致险资如此青睐房企：保费快速增长，非标资产收益率下降等，低估值、高收益、股权分散都是推动因素。此外，险资与不动产之间期限诉求与收益诉求存在极高匹配度，在险资资金充沛、投向渐宽松、市场面临资产荒的环境下，房企无疑是最佳选择之一。

　　苏雪晶认为，从目前险资对房企投资的既有案例来看，并非浅尝辄止于股权投资进而享受红利，而出现越来越多的业务层面结合，凸显出金融+地产的资本优势以及产业链嫁接能力。自平安成为碧桂园第二大股东之后，其在一二线城市布局的意图明显增强；远洋地产也随大股东布局养老地产；人保也在商业保险、养老地产、投融资等多维度与恒大达成合作。

　　严跃进也认为，从国家目前对社会资本的关怀态度而言，鼓励包括险资在内的机构投资资金进入实体产业，应该是一个大方向。从近年政策动向看，2012年国家允许险资持有的房地产资产占其总资产比例的上限为15%，2014年这一比例上调至30%。预计政策上后续会在一个相对透明的信息公开发布基础上，鼓励险资入股房企。这个趋势应该会延续。

　　除了金融端和地产行业的接轨，更多房企也主动跨界金融，共享资管时代机遇。

　　一些房企在金融牌照布局方面时日已久。比如，泛海控股自2014年确立“房地产+金融+战略投资”战略，逐步向金控平台转型。2015年在原有证券、信托、期货的牌照基础上，通过收购民安财险加速保险牌照落地，并发起设立担保、基金、再保险、资管、互联网金融等业务子公司切入其他金融领域，海外投融资平台实力进一步增强，2015年公司境内金融产业计划投资累计超160亿元。

　　还有一些房企正在加速搭建金控平台，目前在稀缺性牌照上已有所斩获，其中代表是中天城投和绿地集团。中天城投在2014年确立大金融战略，2014年8月成立贵阳金控，短短一年多时间，公司在保险、证券等稀缺性牌照上取得突破，先后通过收购、发起设立等方式切入寿险、再保险、互联网保险领域；绿地集团在2011年就涉足金融产业，但旗下一直缺乏具有竞争力的金融牌照资产，而这一状况终于在今年迎来改变，在12月刚刚公布的定增预案中，公司公告拟收购及增资获取杭州工商信托20%股权。

　　还有一些房企在初步搭建金控平台。这类房企刚组建金控平台不久，多以参股形式布局多个金融产业，例如泰禾集团在今年4月成立泰禾金控（注册资本10亿元），5月出资1.5亿参与设立海峡人寿，之前也已较早参股布局银行、证券等领域。