富力500亿规模徘徊 H股瓶颈后回A能否打开成长空间

观点地产网   2016-01-06 11:10

   1月4日,在恒大高调宣扬其全年销售跨过2000亿门槛之际,富力地产也低调发布了2015年全年业绩。

  数据显示,富力地产2015年全年总合约销售金额约为544亿元,合约销售总面积约411.04万平方米。按富力地产下调的550亿元全年目标,还差6亿元方能达标。值得一提的是,在2015年8月份中期业绩会上,富力将全年目标从年初的600亿下调至550亿。

  据媒体了解,加上这一次,富力地产已经连续第二年止步500亿规模。

  曾经同为“华南地产五虎”,旧时同行者恒大、碧桂园今天已踏入千亿房企之列,恒大规模更跨过2000亿大关直逼万科,而昔日王者富力地产,却似乎陷入了某种规模的徘徊之中,难以实现进一步突破与扩张。

  业绩徘徊与500亿止步

  1月4日傍晚,广州富力地产股份有限公司发布2015年12月份业绩。公告显示,富力地产于2015年12月内合约销售总金额约为92亿元,合约销售总面积约为505700平方米。

  至此,富力地产2015年全年总合约销售金额约为544亿元,合约销售总面积约411.04万平方米。据计算,544亿元销售额离富力地产550亿元全年目标尚差6亿元。

  媒体翻阅富力地产2014年年报发现,此番已是富力地产连续第二年止步500亿规模。

  资料显示,2014年富力全年总合约销售金额约544亿元,合约销售总面积约408.4万平方米。 尽管2014年销售业绩增长近三成,但距离富力地产600亿元的全年业绩目标仍有超过50亿元的差距。而此前的2014年中期业绩会,富力已将全年目标从年初700亿元下调到600亿元。

  据媒体于2016年1月1日发布的“2015年度中国房地产企业销售金额20强”中,富力地产排位第16名,已被龙湖、金地等新晋500亿房企超越,较2014年排名第11名下降了5名。

  事实上,作为曾经的旧改之王,富力地产以旧改起家,继而布局全国,顺理成章走上了从上市融资到规模扩张的房企发展必由之路。2005年,富力地产赴港上市,在首个交易日中,成交量达到617万股,总成交额约6863万港元,市值超200亿港元,成为当时在香港H股上市集资额最高的内地民营企业。

  在2007年,富力地产更以161亿元销售额排名房企第四位,仅次于万科、绿地和中海,居“华南五虎”之首。

  如今与昔日同为“华南地产五虎”成员相比,恒大、碧桂园已跨入千亿房企俱乐部行列,而富力却仍然在500亿规模上徘徊,未能实现进一步的突破与扩张。

  H股瓶颈与回A空间

  不过,富力董事长李思廉、张力在多个场合已反复强调公司业绩在一个合理的规模内,虽然翻阅富力地产历年年报不难发现,“H股瓶颈”对于富力地产来说也是其需要直面的问题。

  资料显示,富力曾在2013年时成功突破400亿元大关,在全年420亿元销售目标上低空飞过,但此前其也在300亿平台停留了三年。数据显示,2010年到2012年,富力地产的年销售额分别为322.46亿元、300亿元、303.7亿元。

  同样,2014年富力地产首次突破500亿大关,但没有完成下调后的600亿目标。2015年,富力地产再次把全年目标下调到了550亿元,最终全年合计销售544亿与2014年全年销售持平。

  因此,对于富力近年规模500亿徘徊的事实,有分析师表示,虽然富力地产近年来的运营模式资本市场有一定的疑虑,比如其酒店等持有型重资产比例过高、对三四线城市布局过多,以及本身运营水平仍待优化提升等等。

  但其认为富力近年未能突破飞跃发展的最根本原因仍是受H 股市场限制,据其介绍,富力地产自2006 年10 月起就无新增股权。股权规模的局限性也使得其长期处于扩张和杠杆控制的两难境地。

  不过,有资料就显示,截止2015年上半年,富力拥有的土地准备建筑面积4246万平方米,主要集中在华南、华北地区。

  对此,有市场分析人士就告诉观点地产新媒体,这样优质而充足的土储未来将为带来富力地产他人难以比拟的优势。虽然,这样巨大的土储规模也同样给富力带来了较大的负债及现金流压力。

  或许正是为解决上述问题,富力董事长李思廉在2015年3月份的业绩发布会上就明确表示,接下来集团未来的业务重点将更集中于一线和二线城市,预计来年将不会参与太多土地收购项目,特别是在三线和四线城市的土地收购。

  同时,针对外界较为担心的现金流问题,市场机构有报告就指出,国内流动性改善将大大缓解富力的现金流压力。观点地产新媒体查阅相关数据就发现,截至2015 年中,富力持有100 亿元永久资本证券,成本10%,2016 年上半年可赎回。加上280 亿元的短期债务,公司短期负债380 亿元。

  为此,富力地产已于2015年7月发行了5年期65亿元公司债,票面利率4.95%;12月29日,富力地产宣布获批可发行本金总额不超过人民币125亿元(含本数)的公司债,融资成本显著下降。

  更为重要的是,2015年11月13日,富力地产在证监会官网上披露其招股说明书申报稿,回归A股计划正式实施。

  招股书显示,富力地产本次拟公开发行不超过10.7亿股新股票,每股面值0.25元,约占发行后总股本的24.93%,募集资金总额为不超过350亿元。

  富力地产称,本次募集资金项目将投向北京富力新城、天津富力新城、上海虹桥项目、梅州富力城、哈尔滨富力城、北京富力通州运河十号、南京富力尚悦居、无锡富力十号以及佛山富力广场9个项目。

  媒体查阅市场研究机构报告就发现,未来富力A 股上市将有望解决杠杆率和现金流压力,新的融资渠道将支撑长期增长。如考虑50%的350 亿A 股上市提议,富力2015 年底备考净资产负债率将降低至84%。随着交易推进,富力价值重估将成为可能。

  因此,权威报告即指出如富力A 股上市后其资产负债表将得以修复,富力地产或将重新进入土地市场,若再加上回A后融资成本下降,现金流压力缓解,其前期土储将加速转变为项目逐步入市,富力地产将有望在2017年打开成长空间。

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