富力500亿规模徘徊 H股瓶颈后回A能否打开成长空间

　　 1月4日，在恒大高调宣扬其全年销售跨过2000亿门槛之际，富力地产也低调发布了2015年全年业绩。

　　数据显示，富力地产2015年全年总合约销售金额约为544亿元，合约销售总面积约411.04万平方米。按富力地产下调的550亿元全年目标，还差6亿元方能达标。值得一提的是，在2015年8月份中期业绩会上，富力将全年目标从年初的600亿下调至550亿。

　　据媒体了解，加上这一次，富力地产已经连续第二年止步500亿规模。

　　曾经同为“华南地产五虎”，旧时同行者恒大、碧桂园今天已踏入千亿房企之列，恒大规模更跨过2000亿大关直逼万科，而昔日王者富力地产，却似乎陷入了某种规模的徘徊之中，难以实现进一步突破与扩张。

　　业绩徘徊与500亿止步

　　1月4日傍晚，广州富力地产股份有限公司发布2015年12月份业绩。公告显示，富力地产于2015年12月内合约销售总金额约为92亿元，合约销售总面积约为505700平方米。

　　至此，富力地产2015年全年总合约销售金额约为544亿元，合约销售总面积约411.04万平方米。据计算，544亿元销售额离富力地产550亿元全年目标尚差6亿元。

　　媒体翻阅富力地产2014年年报发现，此番已是富力地产连续第二年止步500亿规模。

　　资料显示，2014年富力全年总合约销售金额约544亿元，合约销售总面积约408.4万平方米。 尽管2014年销售业绩增长近三成，但距离富力地产600亿元的全年业绩目标仍有超过50亿元的差距。而此前的2014年中期业绩会，富力已将全年目标从年初700亿元下调到600亿元。

　　据媒体于2016年1月1日发布的“2015年度中国房地产企业销售金额20强”中，富力地产排位第16名，已被龙湖、金地等新晋500亿房企超越，较2014年排名第11名下降了5名。

　　事实上，作为曾经的旧改之王，富力地产以旧改起家，继而布局全国，顺理成章走上了从上市融资到规模扩张的房企发展必由之路。2005年，富力地产赴港上市，在首个交易日中，成交量达到617万股，总成交额约6863万港元，市值超200亿港元，成为当时在香港H股上市集资额最高的内地民营企业。

　　在2007年，富力地产更以161亿元销售额排名房企第四位，仅次于万科、绿地和中海，居“华南五虎”之首。

　　如今与昔日同为“华南地产五虎”成员相比，恒大、碧桂园已跨入千亿房企俱乐部行列，而富力却仍然在500亿规模上徘徊，未能实现进一步的突破与扩张。

　　H股瓶颈与回A空间

　　不过，富力董事长李思廉、张力在多个场合已反复强调公司业绩在一个合理的规模内，虽然翻阅富力地产历年年报不难发现，“H股瓶颈”对于富力地产来说也是其需要直面的问题。

　　资料显示，富力曾在2013年时成功突破400亿元大关，在全年420亿元销售目标上低空飞过，但此前其也在300亿平台停留了三年。数据显示，2010年到2012年，富力地产的年销售额分别为322.46亿元、300亿元、303.7亿元。

　　同样，2014年富力地产首次突破500亿大关，但没有完成下调后的600亿目标。2015年，富力地产再次把全年目标下调到了550亿元，最终全年合计销售544亿与2014年全年销售持平。

　　因此，对于富力近年规模500亿徘徊的事实，有分析师表示，虽然富力地产近年来的运营模式资本市场有一定的疑虑，比如其酒店等持有型重资产比例过高、对三四线城市布局过多，以及本身运营水平仍待优化提升等等。

　　但其认为富力近年未能突破飞跃发展的最根本原因仍是受H 股市场限制，据其介绍，富力地产自2006 年10 月起就无新增股权。股权规模的局限性也使得其长期处于扩张和杠杆控制的两难境地。

　　不过，有资料就显示，截止2015年上半年，富力拥有的土地准备建筑面积4246万平方米，主要集中在华南、华北地区。

　　对此，有市场分析人士就告诉观点地产新媒体，这样优质而充足的土储未来将为带来富力地产他人难以比拟的优势。虽然，这样巨大的土储规模也同样给富力带来了较大的负债及现金流压力。

　　或许正是为解决上述问题，富力董事长李思廉在2015年3月份的业绩发布会上就明确表示，接下来集团未来的业务重点将更集中于一线和二线城市，预计来年将不会参与太多土地收购项目，特别是在三线和四线城市的土地收购。

　　同时，针对外界较为担心的现金流问题，市场机构有报告就指出，国内流动性改善将大大缓解富力的现金流压力。观点地产新媒体查阅相关数据就发现，截至2015 年中，富力持有100 亿元永久资本证券，成本10%，2016 年上半年可赎回。加上280 亿元的短期债务，公司短期负债380 亿元。

　　为此，富力地产已于2015年7月发行了5年期65亿元公司债，票面利率4.95%；12月29日，富力地产宣布获批可发行本金总额不超过人民币125亿元（含本数）的公司债，融资成本显著下降。

　　更为重要的是，2015年11月13日，富力地产在证监会官网上披露其招股说明书申报稿，回归A股计划正式实施。

　　招股书显示，富力地产本次拟公开发行不超过10.7亿股新股票，每股面值0.25元，约占发行后总股本的24.93%，募集资金总额为不超过350亿元。

　　富力地产称，本次募集资金项目将投向北京富力新城、天津富力新城、上海虹桥项目、梅州富力城、哈尔滨富力城、北京富力通州运河十号、南京富力尚悦居、无锡富力十号以及佛山富力广场9个项目。

　　媒体查阅市场研究机构报告就发现，未来富力A 股上市将有望解决杠杆率和现金流压力，新的融资渠道将支撑长期增长。如考虑50%的350 亿A 股上市提议，富力2015 年底备考净资产负债率将降低至84%。随着交易推进，富力价值重估将成为可能。

　　因此，权威报告即指出如富力A 股上市后其资产负债表将得以修复，富力地产或将重新进入土地市场，若再加上回A后融资成本下降，现金流压力缓解，其前期土储将加速转变为项目逐步入市，富力地产将有望在2017年打开成长空间。