2015万科武汉销售破百亿成销冠 谋变细数诸多“第一次”

　　最近万科频繁上头条，在武汉，万科的一举一动同样备受关注。统计数据显示，2015年万科在武汉销售破百亿，成为武汉销冠。万科是中国地产行业首个千亿房企，31年的发展历程中，他逐步成为全球最大住宅开发企业。但在武汉，万科耕耘了14年之久，终于在2015年成为武汉地产开发史上第一个破百亿的房企，显现出行业大佬的气质。

　　成功从来不是偶然，回首2015，万科在武汉新动作频频，从住宅到商业、再到产业全面开花，转型之路走的干脆潇洒：从“三好住宅”到消费体验地产，到物流产业，如果把武汉地产圈比作一个班级，万科就是那个比你聪明还比你努力的模范生代表。

　　万科武汉14年 终破百亿成销冠

　　2015年武汉房企市场占有率排名（万科成交104.79亿）

　　11月数据出来的时候，武汉万科的销售额已经破了90亿，其中11月的销售额是13.66亿，10月是7.94亿。最新的统计数据显示，2015年，武汉万科的销售额已经104.79亿，以超出第二名泛海控股50%的成绩稳居榜首!

　　2001年，万科正式进驻大武汉，第一个项目是四季花城，开始在汉进行规模住宅开发。到2015年，万科在武汉已经开发了包括城市花园、西半岛、香港路8号、万科润园、万科魅力之城、金色家园、高尔夫城市花园、万科圆方、万科金域华府、万科城、红郡、金色城市、金域蓝湾、汉阳国际、汉口传奇、城花璟苑、万科嘉园、万科锦程等21个项目。今年助力万科破百万的是10个项目：

　　万科武汉在售项目及均价

　　这里面，万科汉口传奇就贡献了25.53亿的成交金额，单盘销售金额武汉第四，住宅销售套数前十中，万科也有2个项目上榜，分别是万科金色城市和万科汉口传奇。从价格来看，除了花山和洪山白沙洲的项目均价较低之外，其余项目大都均价过万，江汉区的万科翡翠国际和万科汉口传奇唐樾价格更高。从区域来看，万科也是武汉三镇全面开花，布局颇广。

　　谋变细数武汉万科2015年诸多“第一次”

　　2015年，万科谋变武汉，住宅、商业、产业全面开花，奉献了很多“第一次”：

　　4月，武汉万科首个物流园落地阳逻，项目占地面积约14.9万方，建筑面积约7.6万方。万科拥有该项目100%权益，地价款约0.6亿。内部人士还透露：除了万科阳逻物流园，未来万科或将与快递企业、电子商务企业携手布局武汉三环周边，另设青山、光谷物流园。

　　5月1日，万科君澜酒店在常青路武汉万科城正式开业，这是万科旗下在武汉的首个酒店。

　　5月，万科、万达“二万”联手，宣布未来两家房企将根据优势互补的原则合作开发武汉新项目，坊间猜测武汉第六座万达广场或将成为“二万”合作的起点。

　　9月，万科和联投合作开发的项目万科花山紫悦湾面世，这也是万科在武汉首个主打毛坯房的项目;

　　11月底，位于新华路的“新唐万科广场”正式开业，这是万科在武汉的首个购物中心，约7万方。

　　这些，都是万科“城市配套服务商”战略转型落地到武汉施行的“第一次”。2013年，万科成立商业地产事业部，2014年总裁郁亮透露，万科的商业地产拿地比重占到25%。目前万科已形成了万科生活广场、万科广场、万科大厦等商业产品线，在全国在建、规划有20多个购物中心项目，商业面积达约150万平米。新唐万科广场即是万科消费体验地产在武汉的首度亮相。

　　商业地产之外，产业地产也是万科转型的新方向。今年中旬有消息指出，万科撤销了物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司，美国黑石集团也是股东之一，这表明万科更加重视物流地产。截止到6月，万科实际拿下的物流地产总用地面积已经达到一百万方左右。消息还称，万科要把暂居行业领先地位的普洛斯当作学习目标。2014年10月，郁亮阐释万科转型“城市配套服务商”的概念时也表示，产业地产是万科除住宅和消费体验地产后的第三条腿，前两条是围绕客户变化展开的，第三条是围绕城市变化展开的。

　　展望：独立拿地减少转型轻资产走联合开发之路

　　虽然万科谋求商业、产业转型，但住宅目前依然是优势及重点。在武汉，很多房企都因为缺地而难以为继，今年的土地市场，万科虽然也多次出手，但只在年末携手平安斩获了一宗位于汉阳太子湖的住宅地块，总建面37.76万方。

　　土地是面粉，房子是面包，要卖面包，首先得有面粉。截至2014年底，万科待开发土地量超过260万方，约为企业3-4年的销售规模(以2014年销售量计算，下同)，这个规模在武汉来说属于储地量较充足的企业。但这些地大都是几年前就拿了，近几年的公开市场上，万科拿地量逐渐减少，2010年-2014年间，万科分别拿地5宗、4宗、2宗、1宗、0宗。这和万科秉持的理性拿地策略不无相关。万科董事会秘书谭华杰曾表示，进入白银时代，房价单边上涨的时代结束，市场波动加大，土地拿的多并不一定是财富。以万科目前的项目资源，足以支持未来两到三年的发展需求，公司完全可以根据自身开发需求适度合理补充项目资源，没有必要急于以高价拿地。”

　　2015年，万科在武汉公开土地市场上仅获得了37.76万方的建筑体量，而前11个月，出货量是86.87万方(估算下全年大约是96万方)。所以我们可以算一算万科在武汉还有多少面粉：

　　260+37.76-96=201.76(万方)

　　这个规模，相比武汉前三年的销冠保利来说，真心不多。到2014年底，保利累计储地待开发量近400万方，约是企业4年的去化规模。2015年，保利又在卓刀泉、白沙洲拿下了建面103.79万方的地块。减去今年去化的约75.5万方，保利还有约428万方的待开发量，后劲十足。

　　而万科，10个在售项目中万科金域蓝湾、万科汉阳国际等多个项目清盘在即，后续土地储备相比保利并不充足。所以对万科而言，增加土地储备将成为2016年工作的重点，因为再好的战士，如果连战场都没有，是不可能开疆拓土创立战功的。而且从万科目前开发以及待开发的项目情况来看，联合开发的比重已经达到一半，万科轻资产运营的战略落实程度可见一斑。

　　万科之于武汉，是武汉历史上第一个百亿房企；武汉之于万科，百亿只是一个新的起点。