2015年国内购物中心开发总结及2016年发展趋势解析

本次数据整理，将主题商业、奥特莱斯、社区型购物中心均归纳为购物中心，其他社区商业、商业街、专业市场、产业园等项目则不在此列。

一、2015年五大区域购物中心开发总结分析

2013-2016年三年间全国购物中心总开发面积约12010万平方米，其中共有5405.74万平方米的购物中心开工，预计未来3年至少有5405万平方米的购物中心入市。

如下图所示，2015年，华南区购物中心以309.3万平方米的开工规模居全国首位，基本与2014年持平；其次为华中和华东区，华北区和西南区要相对迟缓。

从增速看，以华中区增速最高，较2014年同比增长了55%，而华东区骤减74%。可以看出，2015年华中区呈现购物中心开发热。

从整体发展来看，除华中区和华南区外，其他3个区域购物中心开工规模均不同程度的低于2014年的开工规模。

如下图所示，2015年，全国五大区域依然以华东区开业面积最高，达703万平方米，较2014年降低了10%，也是唯一低于2014年的区域；其次为华南区域。

但从整体来看，五大区域大部分全年开业面积均与2014年差别不明显，仅增速最大的西南区，开业面积较2014年增长了26%。

1.华东区：上海购物中心开业面积居全国首位

2015年，华东区购物中心开发总面积达894.36万平方米，其中开业面积达703.06平方米，开工面积达191.3万平方米。2015年华东区的开发热点主要集中在上海、苏州、南京、杭州等一二线城市。

如下图所示，华东区城市购物中心开发规模前15个城市中，仍然以上海开发规模最高，达到了209万平方米，以绝对优势甩开其他城市。其次是苏州和南京，开发规模分别为136.5万平方米、108万平方米，其余城市均在75万平方米以下。

如下图所示，2015年华东区购物中心整体开工规模均不高，虽然上海购物中心开工面积以居华东首位，也仅有31.5万平方米，同比下降了78%；其次为无锡，开工面积达22万平方米。其中以常州购物中心开工规模增速最高，同比增长了460%。

此外，盐城、南京、镇江、芜湖在2014年均没有购物中心开工，2015年相继成为华东区购物中心开发的主要城市。

如下图所示，2015年上海购物中心无论是开工面积还是开业面积均居华东首位，开业面积达到了209万平方米，较2014年增长了155%；其次为苏州，开业规模达136.5万平方米，增速为395%，为华东区最高。

杭州、南通和宁波购物中心开业规模较2014年下降的较为明显，分别下降了32%、58%、60%。其中阜阳、江阴2014年没有购物中心开业，2015年分别有28万平方米、26万平方米的购物中心开业。

2.华南区：佛山购物中心开发超过广州和深圳

2015年，华南区购物中心开发热点主要集中在佛山、广州、南宁、深圳、桂林和福州等城市。区域内总开发面积达798万平方米，其中开工面积达309.3 万平方米，开业面积达488.7万平方米。其中佛山购物中心开发面积居华南首位，总面积达95万平方米，略高于2014年的85万平方米，超过了广州和深圳一线城市。

其次为广州和南宁，开发面积分别为83万平方米、81万平方米。深圳、桂林、福州购物中心开发面积在55-75万平方米，其余城市均低于40万平方米，如下图所示：

如下图所示，2015年，华南区以南宁购物中心开工规模最大、增速最高，面积达57万平方米，同比增长了66%。其次为佛山，开工面积达43万平方米。

其中河池、海口、江门、三明、南平在2014年没有购物中心开工，2015年成为华南区主要开发城市。

如下图所示，2015年华南区以广州购物中心开业规模最高，达到83万平方米；佛山、深圳、福州的购物中心开业规模均不同程度比2014年要高，且深圳购物中心开业规模增速最高，开业规模达51.8万平方米，同比增长了176%。

其中以中山购物中心开业规模远低于2014年同期，同比下降了66%；而桂林、莆田和柳州则在2014年没有购物中心开业。

3.华中区：开发热点集中在长沙、武汉和信阳

华中区购物中心开发面积达579.5万平方米，其中开工面积达301.9万平方米，开业面积达277.6万平方米。总体略高于2014年同期水平。

如下图所示，2015年，华中区购物中心以长沙、武汉和信阳为开发热点，并只有15个城市有购物中心开发。以长沙购物中心开发规模最大，达150.5万平方米，远超排名第二的武汉104万平方米。信阳、襄阳和洛阳购物中心开发规模在40-60万平方米，其余城市均在30万平方米以下。

如下图所示，2015年华中区仅有8个城市有购物中心开工，以长沙购物中心开工规模最大，达73万平方米，同比增长了329%。其中排名第二的信阳在2014年没有购物中心开工，2015年开工面积高达60万平方米。

从增速来看，以襄阳最高，购物中心开工规模达39万平方米，增速高达1047%。常德、平顶山、衡阳则在2014年没有购物中心开工。

如下图所示，2015年华中区仅有9个城市有购物中心开业，以武汉购物中心开业面积最高，达104万平方米，同比增长了11%；其次为长沙，开业规模达77.5万平方米；其中以洛阳增速最高，购物开业规模达23万平方米，同比增长了1050%。赣州、襄阳、许昌、永州在2014年均没有购物中心开业。

4.华北区：天津购物中心开发规模远超其他城市

2015年，华北区购物中心开发规模达到538.05万平方米，较2014年减少了约110万平方米。其中开工面积达77.9万平方米，开业面积达460.15万平方米。

如下图所示，2015年华北区购物中心开发热点主要在天津、北京、青岛、淄博、和济南等城市。以天津购物中心开发规模最大，约96万平方米，其次为北京，购物中心开发规模达64万平方米。太原、东营、石家庄、秦皇岛等城市开发规模均低于35万平方米。

如下图所示，2015年华北区购物中心在2015年的发展较为低迷，仅有5个城市有购物中心开工，北京、天津等经济强市均没有购物中心开工。

以济南开工规模最大，达42.5万平方米，同比下降了7%；青岛有6.6万平方米购物中心开工，同比下降了67%。枣庄、烟台、济宁均在2014年没有购物中心开工。

如下图所示，2015年华北区以天津购物中心开业规模最大，约96万平方米，其次为北京，达64万平方米。其中以青岛增速最大，开业面积达50万平方米，同比增长了1216%。

太原、东营、秦皇岛、青海、晋城在2014年均没有购物中心开业。

5.西南区：开发规模主要集中在重庆和成都

2015年，西南区购物中心开发总规模为495.76万平方米，远低于2014年的650万平方米。其中开工面积达108.2万平方米，开业面积达387.56万平方米。

如下图所示，2015年西南区购物中心仅有10个城市进行开发，开发热点集中在重庆和成都两个城市，分别达204.4万平方米和183.5万平方米。其余城市均低于25万平方米。

如下图所示，2015年西南区仅有3个城市有购物中心开工，主要集中在成都和重庆，较2014年分别同期增长了76%、206%。其中德阳在2014年没有购物中心开工。

如下图所示，2015年西南仅有9个城市有购物中心开业，仍然集中在成都和重庆两大城市，重庆以178.7万平方米的开业面积排名第一，同比增长了54%；其次为成都，开业面积达109万平方米，较2014年下降了15%。其余城市均低于25万平方米，其中以丽江最少，仅有0.26万平方米。

二、2015年国内典型城市购物中心开发情况

在2014至2016年间，全球在建购物中心面积最高的20个城市中，中国城市占据13席。上海、成都和深圳位列全球三甲，其在建面积分别高达330万平方米、320万平方米和260万平方米。预测，从现在到2025年，还会有7000家购物中心建成开业，届时中国大陆的购物中心将超过1万家。

2015年年末的促销季是开业高峰期，占全年开业量的近一半，其中12月的开业数量达到顶峰。由于东西方以购物为需求的传统节日基本集中于年末，因此新增的购物中心大多计划在这一时期入市开业。

如上图所示，2015年，国内购物中心开业主要集中在一二线城市，少数三线城市。其中上海购物中心开业数量居全国首位，达30个，其他一线城市均有6-9个购物中心开业。其次为苏州、天津、成都和广州。

1.一线城市：上海购物中心开发面积远超其他三城市

2015年，北上广深4个城市仅有上海和深圳有购物中心开工，开工面积分别为31.5万平方米和22万平方米，其中上海在2014年有112.8万平方米的购物中心开工，从2015年的沉寂来看，很大程度上是上海寸土寸金的地价导致，商用土地价格直逼销售价格。

从开业情况来看，2015年以上海购物中心开业规模最高，达到209.76万平方米，远超过其他3个城市。北京、广州、深圳落后二线部分重点城市购物中心的开业规模。

（1）深圳：购物中心空置率同比下降0.9个百分点

未来两年深圳即将入市的大型购物中心体量近200万平方米，其中超过六成的项目体量在10万平方米以上，受到整体经济下滑影响，项目面临招商运营管理以及如何打造差异化等难题。

2015年深圳购物中心空置率同比下降0.9个百分点至6.2%。2015年全市中高端购物中心首层物业的平均租金仍同比小幅增长。

整体而言，深圳中高端购物中心首层物业平均租金同比略增0.5%至人民币909元每月每平方米。

2016年深圳计划开业的商业项目共有21个，商业总体量近120万方。其中体量在10万平方米以上的商业项目有联投东方park、深圳卓悦汇、天逸时代广场等。

（2）广州：优质商业存量将达到411万平方米

2015年的最后一天，凯德商用首入广州的项目——凯德广场·云尚开业，是凯德商用扎根广州的首个项目，坐落于广州白云新城。同一天位于番禺的永旺梦乐城也正式迎客——电商冲击之下，不少房企商业布局的步伐不是在减缓而是在加快，计划开的购物中心也是不减反增。

截至2015年底广州主城区（不含从化、增城、花都、南沙）优质商业的存量达到353万平方米，同比增长28%。广州核心商圈（体育中心、珠江新城、越秀商圈）优质商业首层平均租金轻微回落0.5%至1385元/平方米/月。展望2016年，随着天环广场、K11、天汇广场等多个项目的面世，届时广州优质商业的存量将达到411万平方米。

（3）上海：中小体量商业约占一半，开业多集中于12月

2015年，上海新世界大丸百货、MUJI全球最大旗舰店以及上海大悦城（专题阅读）（项目招商信息）的开业都引起了业界较大的反响，但纵观整个商业地产行业，相对而言，上海这一年的商业情况并没有成都、苏州热闹。

此外，据不完全统计，2016年上海预计新开商业项目高达88个，天汇广场、上海中心大厦、禹州商业广场、世纪大都会、青浦区虹桥会展中心、百联崇明商业广场、龙湖虹桥天街、新华联国际中心等商业项目将于今年开业，总商业面积502.8万方，相较2015年，新开商业项目数量和总面积明显增多。与此同时，小体量商业项目也在逐渐增多。

（4）北京：以社区型购物中心为主

2015年北京共有6个新购物中心入市，新增供应达64万平方米，值得注意的是，上述新项目以社区型购物中心为主，定位针对中产阶级及周边的家庭型消费者，包含众多快时尚品牌，较大比例的餐饮、儿童业态。

截至2015年底，北京中高端购物中心首层平均固定租金同比下降1.6%至846.7元/月·平方米。租金水平主要是由新兴区域内低于平均租金之新项目所拉低，呈现结构性小幅下降。而受益于销售额增长、租约更新及租户调整，核心子市场内成熟项目的租金仍见稳步增长。

2016年北京将有约73万平方米的6个优质商铺物业项目入市，新增供应均位于新兴区域且定位于面向大众市场的社区型购物中心；同时，中长期内，新增商铺物业市场将由新兴区域的发展所推动。

2.二线城市：购物中心开业情况要优于一线城市

2015年二线重点城市中，以长沙购物中心开发总面积最高，达184.5万平方米，其次为成都，购物中心开发总面积为183.5万平方米。

从开工面积来看，2015年，二线重点城市中苏州、天津、武汉和郑州没有购物中心的开工。以长沙购物中心开工面积最高，达103万平方米，远超其他城市购物中心开工面积。其次为成都，购物中心开工面积达68.5万平方米。

从开业面积来看，2015年，苏州和重庆购物中心开业面积最高，分别达136.5万平方米和135.7万平方米。天津和武汉购物中心开业面积在105-110万平方米；从整体水平来看看，2015年二线城市的购物中心开业情况要优于一线城市。

（1）成都：多为龙湖、中粮、银泰等“大腕”型开发商

2015年，成都商业地产仍然可圈可点，以远洋太古里为代表的9家购物中心亮相成都，不乏龙湖、中粮、银泰等“大腕”型开发商。成都新增所有商业项目体量较2014年有所增加，但市场去化表现却有所放缓，租金平稳上升。主城区新增的大型优质购物中心项目：龙湖金楠天街、中粮大悦城、恒大华置广场以及万科钻石广场、银泰城（专题阅读）、凯德天府等都在其中，租金表现平稳，较2014年同期小幅上升1.43%至718.47元/平方米/月。

成都区域内计划于2016年开业的商业项目数量有19个之多，其中包括三座万达广场以及银泰in99、新城吾悦广场、星汇广场、天来国际广场等等，总供应商业面积将达到近180万平米。

（2）长沙：逾七成购物中心布局地铁沿线

2015年长沙经历了一场商业中心开业潮，包括德思勤城市商业广场、华润万象汇购物中心、海信广场等。这些新开业的商业中心布局较为分散，分布在长沙市东南西北各个区域。并且新开业的商业中心大多具有较为鲜明的特色与定位，差异化特征较为明显。

统计显示，2015年以来，长沙新增的优质商业物业面积逾70万平米，接近此前长沙已有优质商业物业的总体量；其中，超过七成集中在地铁沿线，可以预见长沙未来的商业物业将会带着浓重的地铁气息。

（3）武汉：多中心化布局的态势更加明显

2015年，武汉商业地产多中心化布局的态势更加明显。2014年开业的宜家家居、武商众圆广场、永旺金银潭店的选址布局额头湾、青山、金银潭等非传统核心商圈。2015年，择址郊区的宜家汇聚、永旺梦乐城武汉经开店也相继开业，两者借助吃喝玩乐购一站式业，以及地铁、环线等交通便利，吸引大量消费者。

3.三线城市：购物中心开发情况低于同期水平

在一二线城市购物中心市场渐趋饱和、竞争激烈、成本攀升的背景下，三四线城市凸显新的发展空间和机会。数据显示，三四线城市占全国城市人口的53%，而购物中心占比仅16.5%，加上方兴未艾的“造城运动”，购物中心的渠道下沉极具想象空间。

2015年，三线重点城市以温州购物中心开发总规模最高，达45万平方米；其次为珠海、海口、洛阳和南通，开发总规模在25-37万平方米。其中贵阳、台州和金华均没有购物中心进行开发。

从开工面积来看，2015年三线重点城市购物中心开工规模远低于二线城市，略逊于一线城市。三线重点城市中，海口以25万平方米的开工面积最高。

从开业面积来看，2015年，三线重点城市中，虽然以温州开业规模最高，但也仅达到45万平方米，其次为嘉兴，购物中心开业规模达26.3万平方米。其中常州、贵阳、金华、台州和扬州均没有购物中心开业，占到重点城市的近一半，从这一点来看，三线城市还是远落后于一二线城市。

（1）新开项目聚集三四线城市，蕴藏更大商机

2013年之前，我国购物中心主战场在一二线城市，但现在，一二线城市商业已现饱和或过剩，而三四线城市的商业还有机会。而在很多三四线城市，购物中心数量太少，消费模式急需升级换代，部分三四线城市的中心城区拥有40万~50万人口，机会更大。

同时，三四线城市的租金回报比一二线城市更高，三四线城市不仅可以在中心地段，而且土地相对便宜。因此，很多商业地产开发商将目光投向三四线城市，在三四线城市上马新项目。

（2）大型开发商的进驻加速三线城市商业调整

2015年新开业项目中，一二三线城市占比分别约为18%、43%、39%，其中一线城市郊区项目偏多，整体租金水平下滑，空置率上升；二线城市核心区域比重较大，租金平稳，空置率略有上升；三线城市开业项目供过于求，消化期长，但在传统商业过剩的情况下不乏宝龙、万达、苏宁、华润等开发商嗅到商机，带来星巴克、H&M等认知度高的品牌下沉至宿迁、赣州等地，其中万达在2015年布局三线城市的比重已达到72%。这些大型商业开发商的进入将推动三线城市商业加速调整。

三、2016年购物中心发展变化趋势

中国购物中心的供应量将从2013~2014年的360多个，增加到2016年供应600多个，数量几乎要增加一倍。2016年购物中心开发将呈现以下趋势：

1.购物中心经营者话语权越来越弱

越来越多的品牌采取收缩战略，不肯轻易开店。渠道变革，不少品牌选择自建渠道，自建网上商城，自开线下直营店。有开店意向的，由于新项目层出不穷，选择余地极大而变得相当挑剔，相当难请，借机压价、另加苛刻条件成为常态，总之，零供双方的强弱之势已然易位，购物中心经营者话语权越来越弱。

另外，由于数量太多，购物中心对外观设计、内部空间、景观打造、功能配备的要求会越来越高，“装备竞赛”愈演愈烈。

2.购物中心越来越青睐新兴餐饮品牌

2015年新开购物中心进驻的餐饮品牌数量前10名，分别为星巴克（41间）、肯德基（13间）、必胜客（11间）、外婆家（9间）、麦当劳（9间）、德克士（7间）、Zoo coffee（6间）、探鱼（6间）、很高兴遇见你（6间）小辉哥火锅（5间）。

近年来，尤以外婆家、探鱼、很高兴遇见你等为代表的一批快时尚餐饮品牌发展更为亮眼。全国很多大型新开的商业项目都开设了不少新兴的餐饮品牌。这进一步表明，未来新兴餐饮品牌在购物中心有着蓬勃的发展。

3.购物中心走向集中和垄断成为趋势

目前，我国购物中心数量过多，布局不合理，供应速度远超需求增长，依然是制约未来购物中心健康发展的最大瓶颈。

一方面，物业标准低劣、模式陈旧是我国很多购物中心先天缺陷，这与国际上标准化、高品质物业形成鲜明对比。那些低端购物中心物业，在与品牌化、资本化、连续化的购物中心竞争面前，显然不具备对抗实力。

另一方面，开业的项目中有近一半处于亏损，整体成功率不足2成。大面积的不景气，为行业领先者并购提供了契机，购物中心走向品牌化、连锁化的趋势不难想象，集中度进一步走高，甚至形成某种程度的垄断也是大概率之事。

4.购物中心模式重构运营商将成主导

中国购物中心模型会发生明显的变化，即变局之下的发展模式重构。过去中国购物中心行业的中坚力量是房地产开发商，接下来运营商将会成为主导。

开发购物中心是中国购物中心发展的第一阶段，这个时候的商业运营完全沦为附属。到了第二阶段，形成的局面是，无论是投资商和开发商，都需要由运营商做出全程筹划，地产商、投资商都处在协同的角色。购物中心模式重构的过程，就是运营商从后台走上前台的过程。不再是表象的主导，而是实质上的主导。

5.“智慧化”将成购物中心标配

2015年5月，阿里喵街问世，该年底，万达飞凡上线，此外，还有万江龙智慧商圈以及大悦城等自建“智慧化”，我国购物中心以企业自主（中粮大悦城）、强强联合（阿里+银泰）、入驻平台（喵街、飞凡+购物中心）三种路径走向“智慧化”新时代。

2016年将是喵街、飞凡们的“攻城掠地年”，各方将在补贴、玩法上进行较量，以吸引商家入驻，这对那些“散兵游勇”的购物中心来说，也是聚客引流、提升销售的难得契。

6.转型艰难，百货店化或是发展方向

我国购物中心发展失速，增长过快、数量过多带来包括招商困难、同质化严重、专业人才匮乏等一系列问题，再加上经济下行、电商冲击、消费转型，各种问题叠加放大，致使购物中心整体增长乏力、盈利困难，面临严峻的转型压力。

在激烈竞争之下，购物中心早已是微利行业，扩销增收、精细管理、节支控费也是能否盈利的关键因素，改变单一的盈利模式，甚至适应引入自营，都是提升购物中心回报值的努力方向。但这些都要求购物中心对业态、品牌、商家有较强的掌控力，能对各种资源实行有效整合配置，这也是百货店化的主要表现形式和运营手段。